التنازل عن الحقوق. الاغتراب المدفوع وغير المبرر: الاختلافات والميزات

تحيات! في رأيي أن القوانين تُكتب عمدا حتى لا يفهمها أحد سوى المحامين وكتاب العدل. كيف تحب هذه العبارة "التصرف في الممتلكات المنقولة وغير المنقولة الموجودة في الاتحاد الروسي للحصول على تعويض"؟

عندما أواجه أي نص قانوني، أقوم أولاً بترجمته إلى لغة "إنسانية". في بعض الأحيان لا يمكن القيام بذلك إلا بمساعدة محامين مألوفين. وحتى بعد مثل هذه "الترجمة"، غالبًا ما يظل معنى الوثيقة غامضًا.

لذلك قررت اليوم أن أبحث في مسألة نقل الملكية. ماذا يعني هذا المصطلح ومن يهمه؟ والأهم ما هو العقار ومتى يمكن التصرف فيه دون موافقة المالك؟

لقد تم فك رموز مصطلح "الاغتراب" بكل بساطة. عندما تنتقل الملكية أو الحق فيها من مالك إلى آخر، يسميها المحامون “الاغتراب”. إذا كنت مالكًا لشقة أو منزل، ثم تم منح هذه الممتلكات أو بيعها لشخص ما، فقد حدث "نقل ملكية الممتلكات". وإذا رفع البنك دعوى قضائية ضد نفس العقار، لا سمح الله، لعدم سداد الرهن العقاري، فقد حدث "العزل" أيضًا.

ومرة أخرى: يكون الاغتراب عندما تنتقل الملكية أو (الحقوق فيها) من مالك إلى آخر (طوعا أو قسرا). يمكن أن يكون "المغترب" أفرادًا وكيانات قانونية، بالإضافة إلى وكالات حكومية (بلدية أو إقليمية).

ما الذي لا يعتبر اغترابا بموجب القانون؟

• نقل الملكية للاستخدام المؤقت (على سبيل المثال، إذا قمت بتأجير شقتك).
• التنازل عن حقوق الملكية (على سبيل المثال، رفض الميراث).
• تدمير أو فقدان الممتلكات أو الحقوق فيها.
• إنهاء حقوق الملكية بقرار من المحكمة.

ما هي الممتلكات التي يمكن تنفيرها؟

يمكن فقط نقل الأشياء أو الأشياء (بما في ذلك المال) والحقوق في شيء ما (امتلاك الأوراق المالية، على سبيل المثال). لا يتم استبعاد كائنات الملكية الفكرية، وكذلك الخدمات/الأعمال.

ثلاث فئات من الكائنات الاغتراب

العقارات

بمجرد أن يتغير مالك الشقة أو المنزل أو قطعة الأرض، يعتبر العقار "مغتربًا". طرق الترحيل: الشراء، أو البيع، أو الهبة، أو المبادلة، أو الإيجار. في حالة المصادرة القسرية، يمكن مصادرة العقارات من المالك بقرار من المحكمة أو الجهة الحكومية.

ضمانات

من الناحية الفنية، يتم التصرف في الأوراق المالية بإحدى الطرق التالية:

• إيداع الأوراق المالية المسجلة (يتم إجراء قيود الإيصال على حسابات المالكين الأوائل في جهة الإيداع أو المسجل).
• إيداع السندات المستندية (يتم إجراء قيود الإيصال على حسابات الأوراق المالية أو يتم إصدار الشهادات للمالكين الأوائل).

في جوهرها، تعتبر الأوراق المالية قابلة للتصرف بنفس الطريقة التي يمكن بها التصرف في العقارات: فمن الممكن بيعها، أو التبرع بها، أو تبادلها، أو فقدانها (نتيجة للمصادرة، على سبيل المثال).

حقوق التأليف والنشر الفكرية

الملكية الفكرية هي أعمال العلوم والفنون والأدب وقواعد البيانات والاختراعات وبرامج الكمبيوتر والدراية والتصميمات الصناعية وغير ذلك الكثير. الشخص الذي يملك نتيجة النشاط الفكري له الحق الحصري في ذلك. يمكنه أن يسمح أو يمنع الآخرين من استخدام "الشيء" الذي اخترعه.

وللحصول على «الحق الحصري لنتيجة النشاط الفكري»، يجب أن تكون مسجلة رسمياً لدى جهة حكومية. فقط بعد ذلك يحصل الحق الحصري على حالة "السلعة" التي يمكن بيعها والتبرع بها واستبدالها.

يتم إبرام اتفاقية نقل الحقوق الحصرية كتابيًا. يجب أن تحدد المبلغ وإجراءات دفع المكافأة (بالمناسبة، يمكن أن يكون هذا أيضًا خصمًا بنسبة مئوية من الدخل، وليس مجرد دفعة لمرة واحدة). بالإضافة إلى الحقوق الحصرية، هناك أيضًا حقوق غير ملكية فكرية وشخصية. هذه الحقوق لا تدخل ضمن معاملات الاغتراب!

الاغتراب الطوعي والقسري

التصرف الطوعي في الممتلكات

أُوكَازيُون. هناك طرفان مشتركان في الصفقة: البائع والمشتري. يتم إضفاء الطابع الرسمي على نقل الملكية من مالك إلى آخر من خلال اتفاقية الشراء والبيع. الاغتراب ممكن فقط بعد تسجيل الدولة لأصحاب العقارات!

إعطاء. في هذه الحالة، يقوم العقار بتغيير "مالكه" مجانًا بموجب اتفاقية الهدية. إذا قمت بالتنازل عن شيء لصالح أحد الأقارب، فإن المعاملة معفاة من الضرائب. سيتعين على "الغريب" دفع 13٪ من تكلفة "الهدية" للميزانية.

في الممارسة القانونية، يحدث أن الهدية هي الاغتراب القسري. يضطر المالك إلى تحرير المستندات ضد إرادته. وبعد توقيع العقد يكاد يكون من المستحيل إثبات حقيقة الإكراه في المحكمة.

تبادل. يتم إضفاء الطابع الرسمي على التبادل من خلال اتفاقيتين للبيع والشراء. يعمل كل مشارك في المعاملة كبائع ومشتري. بموجب القانون، لا يجوز تبادل إلا الممتلكات ذات القيمة المتساوية. إذا كان التبادل يتضمن دفعة إضافية، فإن هذا المبلغ يخضع لضريبة الدخل الشخصي.

إيجار. ومن الغريب أن الإيجار يشير أيضًا إلى الاغتراب. يمكنك توقيع اتفاقية المعاش السنوي مع بائع العقار. حتى نهاية حياته، تتعهد بتوفير الصيانة للمالك الحالي للشقة. وفقط بعد وفاته سوف تصبح الممتلكات ملكك.

في هذه الحالة، يمكن للبائع أن يكون أفرادًا أو مؤسسات غير ربحية فقط!

الترحيل القسري للممتلكات

وعادة ما يتم تطبيق هذا التصرف بقرار من المحكمة بشأن مصادرة الممتلكات أو الاستيلاء عليها. على سبيل المثال، عندما لا يستطيع المالك دفع إعالة الطفل أو الديون. أو عندما تملي ضرورة الدولة نقل الحقوق (ظروف استثنائية: كوارث واسعة النطاق، خطر عام). ويشمل ذلك، من الناحية النظرية، أيضًا مصادرة ممتلكات المسؤولين الفاسدين إذا لم يتمكن المالك من تأكيد حصوله عليها بشكل قانوني.

ينص القانون على الحالات التي يمكن فيها حرمان المواطن الروسي قسراً من ملكية العقارات:

• تحصيل العقارات وفقاً لالتزامات المالك (بموجب القانون أو المحكمة أو العقد).
• فيما يتعلق بنهاية عقد الإيجار أو عقد الإيجار.
• إذا تم الاستيلاء على قطعة الأرض المقام عليها العقار.
• التغريب لاحتياجات البلدية أو الولاية.
• التغريب بسبب الاستيلاء أو المصادرة.
• انتهاء الحقوق في حالة استخدام العقار لأغراض أخرى.

نوع الاغتراب القسري: الدولة. على سبيل المثال، عندما تقع قطعة أرض في منطقة تطوير الدولة. وهذا ممكن فقط بشرط الحصول على تعويض أولي معادل لقيمة العقار.

من الممكن التصرف في العقارات لصالح الدولة:

• بقرار من الهيئات التنفيذية (بلدية أو إقليمية أو اتحادية).
• مع سداد كامل تكلفة الكائن.
• بموافقة أصحاب العقارات.
• عندما يتم إعلان "الخبر السار" للمالك قبل عام على الأقل من الاغتراب الفعلي.
• بقرار من المحكمة، حيث تثبت الجهة الحكومية قضيتها (في حالة عدم موافقة مالك العقار على التنازل عنه طوعاً).

التنازل عن الممتلكات المؤجرة

تتمتع الشركات الصغيرة والمتوسطة بحق الأسبقية في شراء العقارات المستأجرة، والتي تقع في ملكية الدولة في الاتحاد الروسي.

وهذا ممكن إذا تم استيفاء شرطين:

1. المستأجرين ليس لديهم متأخرات الإيجار.
2. يتم تأجير العقار لمدة سنتين أو أكثر بموجب العقد.

في موسكو، يمكن طلب خدمة الاسترداد مجانًا على الموقع الرسمي لعمدة موسكو (https://www.mos.ru).

التنازل عن حصة في الشقة

تكون إجراءات التصرف في العقارات سهلة وسريعة عندما يكون لها مالك واحد فقط. إذا كنت تمتلك بمفردك جراجًا أو قطعة أرض أو شقة في مبنى جديد، فيمكنك بيع كل ذلك أو التبرع به دون استشارة أحد.

لكن مثل هذا الوضع "المثالي" نادراً ما يتطور. في كثير من الأحيان، بعد الانتقال إلى شقة أو منزل، يكون للعقار العديد من المالكين. ويسمى هذا الشكل من الملكية حصة مشتركة. قد يكون الطرفان من الأقارب المقربين. وسيكون لكل واحد منهم نصيبه من العقار (الثلث مثلا).

فكيف تبيع حصة من الشقة مع مراعاة ميزات هذه المعاملات:

1. تحديد سعر السوق لسهمك.
2. أنت تعرض على أصحاب الشقة الآخرين شرائها. أصحاب العقارات المشتركة لهم حق الأولوية في الاسترداد!
3. تقوم بإعداد إشعار (يمكن أن يكون شكل المستند) بشأن بيع حصتك. ليست هناك حاجة لتصديق الإشعار من كاتب العدل. يمكن تسليم الوثيقة للمشاركين الآخرين شخصيًا، أو إرسالها بالبريد (البريد المسجل) أو نقلها من خلال كاتب عدل. يتم استخدام الخيار الأخير عندما يتجنب أصحاب الأسهم الأخرى تلقي الإخطار.
4. يُمنح المشاركون شهرًا واحدًا لاتخاذ القرار. إذا رفضوا الشراء بعد انتهاء الفترة (أو ببساطة لم يقدموا أي رد)، فيمكن بيع السهم لأطراف ثالثة.

يُنصح بالتصديق كتابيًا على رفض جميع المالكين شراء شقة من كاتب العدل. أفضل تأمين ضد المشاكل المستقبلية هو التنازل عن حق الشراء.
والحقيقة هي أنه في غضون ثلاثة أشهر بعد عملية الشراء والبيع، يمكن للمالكين المشاركين الاعتراض عليها. وإذا لم يتم اتباع جميع قواعد القانون المدني، يجوز للمحكمة أن تعلن بطلان بيع السهم. وإذا تم استلام الرفض، فهذا يعني أنه يمكنك بيع حصتك في وقت أبكر من شهر واحد.

منذ عام 2017، يجب أن تتم جميع المعاملات المتعلقة بالأسهم العقارية من خلال كاتب العدل (ليس فقط المبيعات، ولكن أيضًا التبرعات والتبادلات والميراث)!

ما هي المستندات المطلوبة لتصرف الممتلكات؟

تتضمن معظم معاملات حبس الرهن بيع العقارات أو نقل ملكيتها. خيارات الاغتراب الأخرى (التبرع أو المصادرة) أقل شيوعًا في الممارسة العملية.

قائمة مستندات البائع لإعداد اتفاقية التصرف (بيع شقة):

• وثيقة الملكية (التي تؤكد حقه في تملك العقارات). خيارات الشراء:
  • اشترى (اتفاقية الشراء والبيع)؛
  • تلقيها كهدية أو تبادلها (عقد الهدية أو التبادل)؛
  • خصخصة (وثيقة الخصخصة) ؛
  • تم الحصول عليها كميراث (شهادة حق الميراث).

• وثائق الملكية (تثبت أن العقار ينتمي إلى هذا البائع بالذات). اعتبارًا من 1 يناير 2017، تم تأكيد تسجيل الدولة للعقارات من خلال مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات. يتم تضمين نقطة أخرى مهمة هنا: عدم وجود أي أعباء أو امتيازات على الشقة.
• هوية البائع (جواز السفر).
• نسخة من الحساب الشخصي المالي وشهادة خلو من الديون على فواتير الخدمات.
• اتفاقية شراء وبيع موقعة (هذه هي التي تعمل من وجهة نظر قانونية على إصلاح عملية نقل ملكية الممتلكات).
• يتم تأكيد حقيقة نقل الحقوق فقط من خلال التسجيل الرسمي للحقوق في السجل. من أين تحصل على الإذن؟ بعد شراء وبيع العقارات، تحتاج إلى طلب مستخرج جديد من سجل الدولة الموحد للعقارات. سيتعين عليك دفع رسوم الدولة وضريبة بيع العقارات (إذا كانت الشقة مملوكة لمدة تقل عن ثلاث أو خمس سنوات، فهذا يعتمد على تاريخ الشراء).
• موافقة الزوج على بيع الشقة أو المشاركة فيها (إذا تم شراء الشقة أثناء الزواج). يجب على جميع أصحاب العقارات الموافقة على البيع! ستحتاج أيضًا إلى موافقة سلطات الوصاية إذا تم تسجيل القاصرين في الشقة.

التصرف في ممتلكات القاصر

إذا كان عمر الطفل أقل من 14 عامًا، فإن الممثلين القانونيين (الآباء والأوصياء والآباء بالتبني وممثلو سلطات الوصاية) يتصرفون نيابة عنه. لا يشارك المالك القاصر في المعاملة نفسها (لا يشترط حضوره وتوقيعه الشخصي).

إذا كان عمر الطفل بين 14 و 18 سنة، فإنه يشارك في المعاملة ويضع توقيعه على المستندات. ولكن فقط بحضور وبموافقة الممثلين القانونيين. لا يجوز التصرف في أموال القاصر في جميع الأحوال (حتى برضاه). على سبيل المثال، إذا كانت الشقة معروضة للبيع، فيمكنك في المقابل شراء مسكن أفضل أو ما يعادله.

خاتمة

التصرف في الممتلكات هو نفس الشراء والبيع أو الهبة أو المصادرة لا قدر الله. تعريف المصطلح بسيط ومنطقي: النقل هو عندما تنتقل الملكية أو الحق فيها من المالك القديم إلى المالك الجديد (طوعا أو قسرا، مقابل المال أو مجانا).

هو نقل ملكية أشياء مختلفة إلى أشخاص آخرين، بما في ذلك الأسهم والأوراق المالية الأخرى. في القانون المدني، لدينا التعريف البسيط التالي لنقل الملكية - وهو نقل الممتلكات المنقولة أو غير المنقولة المملوكة لشخص ما إلى ملكية شخص آخر.

ومن ناحية أخرى، فإن التنازل عن حقوق الأشياء، ونقلها للاستخدام المؤقت، والتنازل عن حقوق الملكية الفكرية لا يشكل نقلاً للملكية.

ما هي الممتلكات التي يمكن تنفيرها؟

• لا يمكن أن تخضع كائنات الملكية الفكرية والخدمات المختلفة للتصرف، على عكس الأموال أو الأشياء أو الحقوق في أي شيء. في أي الحالات يمكن أن تنشأ حقوق الملكية؟ يمكن أن يكون هناك العديد من هذه المواقف: شراء شيء ما، واستبداله، وصنعه بنفسك، والميراث، والتبرع، وكذلك الاستيلاء على ما تم العثور عليه. يمكن أن تكون الأشياء العقارية ممتلكات منقولة وغير منقولة.

• قائمة الأشياء التي تنطبق عليها حقوق الملكية منصوص عليها في القانون ويتم توسيعها تدريجياً. تنتهي حقوق الملكية عندما يفقد الشخص شيئًا ما أو يدمره أو ينقل الحق فيه إلى أشخاص آخرين. يمكن التصرف في العقارات إذا تم أخذ قطعة الأرض التي تقع عليها لتلبية احتياجات الحكومة أو بسبب الاستخدام غير السليم للأرض.

• عند نقل الممتلكات، يمكن إبرام اتفاقيات مختلفة بين الأطراف المعنية: الشراء والبيع والتبادل والتبرع. عند البيع والشراء، تنتقل السلعة إلى المشتري بعد أن يدفع الأخير تكلفتها. ويحدث الشيء نفسه عند بيع حقوق الملكية.

• عند إبرام اتفاقية التبادل، يمكن لأحد الطرفين استبدال شيء أو حق ملكية بشيء مماثل في القيمة أو الأهمية. في هذه الحالة، تكون الأطراف المعنية مشتريًا وبائعًا في نفس الوقت، حيث تتعهد بالالتزام بنقل بضائعها وقبول عنصر كان مملوكًا سابقًا لشخص آخر.

• وفي حالة انتقال الشيء إلى الموهوب له بالمجان، فإن هذا ينطبق أيضًا على حقوق الملكية. يمكن للمانح أيضًا أن يعفي المتبرع به من التزامات الملكية تجاه نفسه. يمكن أن يتخذ نقل الملكية شكل التبرع - وهذا هو نفس التبرع عمليا، فقط مع اختلاف أن التبرع ينطوي على منفعة عامة عند نقل الملكية. عادة، يتم التبرع بالممتلكات للمستشفيات والمؤسسات التعليمية والمنظمات الدينية المختلفة، وما إلى ذلك.

• إذا لم يقم الشخص الذي يملك العقار بالوفاء بالتزاماته، فيمكن أن يتم التنازل بقرار من المحكمة. يفقد الشخص الذي كان يمتلك عقارًا سابقًا حقوقه فيه في اللحظة التي يتم فيها نقل الشيء إلى طرف آخر، وبالتالي يكتسب الملكية القانونية على الفور.

يعد التصرف في ممتلكات شركة ذات مسؤولية محدودة بمثابة صفقة كبيرة تنطوي على نفقات كبيرة وهي مهمة لأي شركة. أدناه سننظر في ميزات إجراء مثل هذه العمليات، ونحلل متطلبات القانون، وميزات نقل الملكية، والقواعد التي يتم من خلالها تنفيذ هذه المعاملات مع العقارات التجارية. تجدر الإشارة على الفور إلى أن انتهاك اللوائح الحالية يمكن أن يؤدي إلى العديد من المشاكل مع السلطات التنظيمية. ولكن المزيد عن كل شيء.

ما هو جوهر العملية؟

معاملة نقل ملكية ممتلكات شركة ذات مسؤولية محدودة- عملية نقل قطعة من العقارات أو غيرها من الممتلكات، وكذلك حقوق ملكيتها، إلى طرف آخر. ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على أن نقل ملكية الممتلكات هو مجموعة من التدابير التي يقوم بها المالك بموافقته الخاصة. إذا اقتربنا بشكل منهجي من تحليل هذا الحدث، فإن الاستنتاج التالي يشير إلى نفسه.

التنازل عن ممتلكات شركة ذات مسؤولية محدودة هو:

• نقل كائن المعاملة إلى كيان آخر لاستخدامه لفترة زمنية معينة.
• التنازل عن حق الحيازة.
• فقدان الممتلكات أو تدميرها، وكذلك فقدان الحق فيها لأسباب مختلفة.
• توفير فرص جديدة للاغتراب.
• فقدان حقوق الملكية بقرار من المحكمة.

الأحكام العامة

ينطوي نقل ممتلكات شركة ذات مسؤولية محدودة على نقل كائن معين من كيان إلى شخص آخر، ويمثل أيضًا إحدى طرق التخلص من الممتلكات على أساس مدفوع أو مجاني. تشمل هذه المعاملات الشراء والبيع أو التبرع أو أنواع أخرى من المعاملات لنقل الحقوق أو بيع شيء ما. ويشمل ذلك أيضًا الحرمان من الممتلكات رغمًا عن إرادته، على سبيل المثال، المصادرة أو الاستيلاء.

يمكن تصنيف الاتفاقيات التالية على أنها معاملات اغتراب:

1. شراء وبيع حصة المؤسسة في الممتلكات المشتركة والعقارات والمشاريع.
2. التبرعات العقارية (السكنية وغير السكنية).
3. تبادل الأسهم في الممتلكات المشتركة والعقارات السكنية.
4. التبرعات العقارية.
5. الأقساط مع نقل كائن مع الالتزام بدفع رسوم معينة.
6. المشاركة في البناء المشترك.
7. الإيجار مع خيار الشراء في النهاية.
8. صيانة مدى الحياة.

لتنظيم معاملة تنطوي على التصرف في العقارات، يلزم التسجيل:

• حقوق ملكية الجهة التي تستلم العقار. تشمل هذه الفئة الشخص الذي يتلقى العقارات كهدية أو يشتريها أو يؤجرها.
• الصفقة نفسها. لتنفيذ هذه المهمة، يلزم التوقيع على المستند الذي يحدد تفاصيل العملية.

تخضع عمليات التفريع إلى توفير مجموعة كاملة من الأوراق، والتي قد تختلف حسب نوع العقار الذي يتم بيعه.

تبدو الحزمة الرئيسية كما يلي:

• ورقة تؤكد الدفع عند التسجيل.
• جواز السفر (للأفراد) والأوراق التأسيسية (للكيانات القانونية).
• العقد (التبادل والهبة والشراء والبيع).
• الأوراق التي تؤكد تفويض الممثل.

لإجراء معاملة ما، غالبًا ما يكون من الضروري اتخاذ قرار من قبل مؤسسي الشركة ذات المسؤولية المحدودة بشأن نقل ملكية الممتلكات. وفي الوقت نفسه، تتم العملية نفسها في عدة خطوات وتتطلب أن يكون لدى ممثل الشركة معرفة معينة بالقانون، بالإضافة إلى احتياطي من وقت الفراغ.

بدون التحضير ونقص الخبرة، يعد تنظيم نقل ملكية ملكية شركة ذات مسؤولية محدودة مهمة صعبة للغاية. ولهذا السبب يلجأ العديد من ممثلي الشركات إلى المتخصصين عند إجراء مثل هذه العمليات. ومن ناحية أخرى، يمكن إنجاز العمل دون إشراك شركات خارجية. الخيار الثاني يستغرق وقتًا أطول، ولكنه يفتح إمكانية التوفير.

ما هي الصفقة الكبرى؟

فيما يتعلق بنقل الملكية، غالبا ما يستخدم تعريف آخر - "المعاملة الكبرى". ذكر في بداية المقال أن بيع الممتلكات (الهبة، نقل الحقوق، الإيجار) هو معاملة مالية جدية. تتضمن الفئة الكبيرة المعاملات المتعلقة بشراء/بيع العقارات بقيمة 25% من تكلفة جميع أصول الشركة. يتم أخذ البيانات من التقارير المحاسبية للفترة الأخيرة التي سبقت تاريخ المعاملة.

بقرار من المؤسسين، يجوز أن ينص ميثاق الشركة ذات المسؤولية المحدودة على نسبة أكبر من 25%. عند الوصول إلى هذا الحد، سيتم تصنيف معاملة نقل ملكية الممتلكات على أنها كبيرة. نقطة أخرى تستحق تسليط الضوء عليها. وفقًا لميثاق الشركة ذات المسؤولية المحدودة، قد تشمل هذه المعاملات جميع المعاملات المتعلقة بشراء/بيع الممتلكات، بغض النظر عن إجمالي التكاليف، أو المعاملات التي يتجاوز حجمها الإجمالي مبلغًا معينًا (على سبيل المثال، مليون روبل أو أكثر).

ماذا يقول التشريع؟

يمكن العثور على مزيد من التفاصيل حول المعاملات الكبرى ونقل الملكية في القانون الاتحادي للاتحاد الروسي بتاريخ 8 فبراير 1998، المادة. 46. ​​ويقدم تعريفا واضحا لهذه العمليات، فضلا عن تفاصيل تنفيذها. دعونا نلقي نظرة على النقاط الرئيسية أدناه:

1. تتضمن المعاملة الرئيسية معاملة أو رهنًا أو قرضًا أو ضمانًا يرتبط ارتباطًا وثيقًا بشراء أو إمكانية أو التصرف المباشر لأي شيء. وينبغي أن تكون تكلفة هذا الأخير، كما ذكر أعلاه، 25٪ من القيمة الدفترية لأصول المؤسسة. المعلومات مأخوذة من البيانات المحاسبية لشركة ذات مسؤولية محدودة.
2. لا يمكن أن تشمل المعاملات الكبيرة تلك التي تشكل جزءًا من الأنشطة الاقتصادية للشركة، فضلاً عن المعاملات التي يجب تنفيذها وفقًا للقانون الاتحادي للاتحاد الروسي أو مع مراعاة الإجراءات القانونية الأخرى. وفي الحالة الأخيرة، يجب أن يتم الدفع بسعر تحدده حكومة الاتحاد الروسي.
3. يتم إيلاء اهتمام خاص لتحديد قيمة الممتلكات المتنازل عنها. يتم حسابه مع الأخذ في الاعتبار المعلومات الواردة في محاسبة الشركة ذات المسؤولية المحدودة. عندما يتعلق الأمر بشراء العقارات، يعتمد التحليل على سعر العرض.
4. لا يتم نقل ملكية ممتلكات شركة ذات مسؤولية محدودة لصالح المؤسس أو فيما يتعلق بكيان آخر إلا بعد اتخاذ القرار المناسب في اجتماع المشاركين في شركة ذات مسؤولية محدودة. ونتيجة للاجتماع، يتم اتخاذ قرار يتم فيه الإشارة إلى الأشخاص المشاركين في العملية. وبالتالي، تشير الوثيقة إلى المستفيد، وقيمة الشيء، وموضوع المعاملة، بالإضافة إلى الشروط الأخرى المهمة للطرفين. من الممكن عدم الإشارة في القرار إلى الكيانات التي تنتمي إلى فئة المستفيد إذا تم إضفاء الطابع الرسمي على المعاملة في حالة المناقصة أو في حالات أخرى عندما يكون متلقي كائن المعاملة غير معروف مسبقًا.
5. إذا قامت الشركة ذات المسؤولية المحدودة بتنظيم مجلس إشرافي (الاسم الأكثر شيوعًا هو مجلس الإدارة)، فإن جميع القضايا المتعلقة بنقل الملكية أو المعاملات الرئيسية الأخرى تنعكس في ميثاق الشركة، ويتم اتخاذ القرارات نفسها بشكل جماعي. ومن المهم أن تنعكس صلاحيات المؤسسين هذه أيضًا في الميثاق.
6. إذا تم تنفيذ معاملة كبيرة (بما في ذلك التصرف في الممتلكات) بشكل ينتهك القانون، يحق للشركة أو أحد المشاركين رفع دعوى أمام المحكمة وإعلان بطلان المعاملة المالية مع العقارات. بشكل منفصل، تجدر الإشارة إلى أن قانون التقادم بشأن هذه المسألة (في حالة تفويته) لا يمكن استعادته.

وحتى لو وصلت القضية إلى المحكمة، يجوز لهذه الأخيرة رفض المطالبة في ظل ظروف معينة. يكون هذا ممكنًا إذا كان قرار المشارك الذي كان من المفترض أن يشارك في التصويت على معاملة كبيرة لا يمكن أن يؤثر على نتيجة التصويت الإجمالية. من الممكن حدوث موقف مماثل إذا تعذر إثبات حقيقة التسبب في خسائر في حالة إجراء معاملة.

بالإضافة إلى ذلك، يحق للمحكمة رفض المطالبة إذا تم تقديم المستندات التي تؤكد المعاملة إلى المحكمة بحلول يوم النظر في القضية وفقًا لجميع القواعد المنصوص عليها في القانون الاتحادي. السبب الأخير الذي قد يجعل المحكمة ترفض النظر في قضية ما هو حقيقة أن الطرف الآخر لم يكن يعرف أو لم يكن ينبغي أن يكون لديه معلومات فيما يتعلق بانتهاك شروط صفقة نقل الملكية.

• قد ينص ميثاق الشركة ذات المسؤولية المحدودة على أن المعاملات الكبيرة لا تتطلب اجتماع المؤسسين أو مجلس الإدارة لاتخاذ القرارات. في مثل هذه الحالة، يتم تنفيذ المعاملة مع الممتلكات وفقا لإجراءات مبسطة.
• قد يحدد ميثاق الشركة خيارات أو أحجام مختلفة للمعاملات التي سيتم تصنيفها على أنها كبيرة. في هذه الحالة، يجب أن يتم اتخاذ القرار من قبل مؤسسي الشركة ذات المسؤولية المحدودة في اجتماع عام.

من الناحية العملية، تكون المواقف ممكنة عندما يكون جميع مؤسسي الشركة مهتمين في نفس الوقت بنقل ملكية شركة ذات مسؤولية محدودة. وفي هذه الحالة يجوز أن تتم الموافقة على المعاملة بطريقة مختلفة مع مراعاة أحكام المادة الحالية.

ومن الجدير بالذكر هنا أنه عند الموافقة على المعاملات الكبيرة، لا تنطبق أحكام المادة من القانون الاتحادي المعني في الحالات التالية:

• إعادة تنظيم شركة ذات مسؤولية محدودة أو الاندماج أو الانضمام.
• تحويل جزء أو إجمالي الحصة في رأس المال المصرح به في الحالات المنصوص عليها في القانون الاتحادي.
• المدير والمؤسس الوحيد لشركة ذات مسؤولية محدودة شخص واحد.

كيف يمكنك معرفة ما إذا كانت الصفقة كبيرة؟

لمعرفة ما إذا كان التصرف في ممتلكات شركة ذات مسؤولية محدودة يمثل معاملة كبيرة، تحتاج إلى إجراء حسابات بسيطة ثم مقارنة المبلغ الناتج مع القيمة الإجمالية لأصول الشركة المنعكسة في الميزانية العمومية أو الإعلان. الخيار الأخير مناسب للحالات التي تعمل فيها المنظمة على نظام ضريبي مبسط. من الناحية العملية، قيمة أصول الشركة هي إجمالي أصول تلك الشركة ذات المسؤولية المحدودة.

إذا لم يكن لدى المؤسسة ميزانية عمومية لأي سبب من الأسباب، فإن الدليل على أن معاملة نقل ملكية الممتلكات كبيرة يقع مباشرة على عاتق الشركة ذات المسؤولية المحدودة. إذا كان لدى المشاركين اعتراضات على هذا الإجراء، وكذلك شكوك حول موثوقية المعلومات المقدمة، فمن الممكن إجراء فحص مستقل بمشاركة المحاسبة الجنائية.

أسئلة وأجوبة

على الرغم من الموقف الواضح للقانون فيما يتعلق بتصرف الممتلكات، فإن ممثلي شركة ذات مسؤولية محدودة لا يتمكنون دائما من العثور على الإجابات اللازمة. سننظر أدناه في بعض الأسئلة التي يتم طرحها في سياق المعاملات الكبيرة:

• إذا حدث التصرف في الأموال بمقتضى محضر الاجتماع ولكن تم تزوير أحد توقيعات المؤسسين. ماذا يمكن أن يحدث في هذه الحالة؟ في هذه الحالة هناك طريقتان. لا يجوز لأحد أن يلاحظ وهمية. إذا حدث ذلك، يحق للمؤسس، الذي تم تزوير توقيعه، اللجوء إلى المحكمة وإلغاء البروتوكول، وكذلك إلغاء المعاملة ككل. نحن نتحدث عن جريمة قد تكون نتيجتها رفع دعوى جنائية.
• هل يمكن للمدير العام المشاركة في صفقة نقل ملكية الممتلكات؟ ومن الناحية القانونية، لا يوجد شيء إجرامي في مثل هذه الصفقة. ولكن هنا تحتاج إلى إلقاء نظرة على ميثاق الشركة ذات المسؤولية المحدودة، لأنه قد يعكس صلاحيات المدير. هناك حالات لا يمكن فيها تنفيذ الصفقة إلا بموافقة المؤسسين.
• هل التدابير المؤقتة ضرورية من المحكمة في حالة التصرف في حصة في شركة ذات مسؤولية محدودة؟ إذا كان هناك خطر من مثل هذا البيع، فيمكنك أن تطلب من المحكمة ضمانا في شكل اعتقال. وفي هذه الحالة يجب أن يتم حساب الحصة مع الأخذ بعين الاعتبار القيمة السوقية.
• كيفية إضفاء الطابع الرسمي بشكل صحيح على نقل ملكية الممتلكات وفقًا للمستندات إذا كانت اتفاقية الشراء والبيع وإعادة التنظيم غير مناسبة؟ يجب أن تكون الإجابة على هذا السؤال في ميثاق الشركة. في أغلب الأحيان، يتم دفع ثمن الحصة من خلال الممتلكات.

كيفية حساب حجم التجارة: مثال

إحدى المهام الرئيسية هي اتخاذ قرار بشأن ما إذا كانت معاملة نقل ملكية الممتلكات تنتمي إلى عمليات كبيرة. لحل هذه المشكلة، يكفي إجراء حسابات بسيطة. على سبيل المثال، تبلغ تكلفة العقار 50 مليون روبل، ويبلغ سعر ممتلكات الشركة 10 ملايين روبل. واحد بالمائة من عشرة ملايين هو 100 ألف روبل. سعر الصفقة كنسبة مئوية هو 500%. تبدو الصيغة العامة للحساب كما يلي:

تكلفة المعاملة كنسبة مئوية= (سعر العقار/قيمة العقار)*100%.

بعد حساب النسبة المئوية، يمكن لمؤسسي الشركة ذات المسؤولية المحدودة أن يقرروا نوع المعاملة التي سيتم إجراؤها. وبفضل هذا التدبر، من الممكن تجنب الأعمال الخطرة والمحفوفة بالمخاطر، وكذلك حماية أصول الشركة. في بعض الأحيان يكون من الأفضل التشاور واتخاذ قرار جماعي بدلاً من تكبد خسائر مالية والمخاطرة بالممتلكات.

كثير من الناس ليس لديهم فكرة واضحة عن ماهية نقل الملكية. لكن في الواقع كل شيء واضح في هذه الصفقة القانونية. من أجل إجراء معاملة نقل الملكية، من الضروري أن يكون لديك المعرفة في هذا المجال. سيكون من الصعب على شخص غير مستعد تنفيذ مثل هذه الصفقة. ولهذا السبب، لكي لا تكون هناك مطالبات بالمعاملة، يجب تنفيذها بمساعدة محام. في هذه المقالة سنحاول تغطية هذا الموضوع.

ماذا يعني مفهوم "التصرف في الملكية"؟

نقل الملكية هو نقل أشياء وأسهم وأوراق مالية مختلفة إلى شخص آخر. يقدم القانون المدني تعريفًا بسيطًا: نقل الملكية هو نقل الأشياء المنقولة وغير المنقولةفي ملك شخص آخر.

إذا نظرنا إلى هذا من الجانب الآخر، فيمكننا القول أن التخلي عن حق الاستخدام ونقل الأشياء للاستخدام المؤقت ليس نقلاً للملكية. كما لا يمكن تضمين التنازل عن حقوق الملكية الفكرية في هذه الفئة.

لا يمكن استبعاد كائنات الملكية الفكرية والخدمات بمختلف أنواعها. لكن المال والأشياء هي التي تنفر.

قد تنشأ حقوق الملكية في المواقف التالية: تبادل أو شراء أو تصنيع شيء ما، أو التبرع أو الميراث، أو الاستيلاء على شيء تم العثور عليه. يمكن أن تنشأ حقوق الملكية في الممتلكات المنقولة وغير المنقولة. قائمة الأشياء التي قد ينطبق عليها هذا الحق منصوص عليها في قانون الاتحاد الروسي. والأهم من ذلك أن هذه القائمة تتزايد باستمرار. ويسقط حق الملكية إذا تخلى الشخص عن الشيء أو أتلفه. يجوز التصرف في الممتلكات غير المنقولة إذا تم سحب قطعة الأرض لتلبية احتياجات الدولة. وكذلك إذا أساء المالك استخدام الأرض.

عند نقل ملكية الممتلكات، قد يتم إبرام اتفاقيات مختلفة بين الطرفين:

• شراء وبيع؛
• تبادل؛
• التبرعات.

عند صياغة العقد الأول، الكائن أو يتم نقل السلعة إلى المشتري بعد الدفع للبائعوالتكلفة المحددة والمتفق عليها. نفس القصة تحدث عند بيع حقوق الملكية.

عند إبرام العقد الثاني، واحد ومن حق الإنسان أن يستبدل شيئاً بشيء آخر، وهو أكثر أهمية وجديرة بالاهتمام بالنسبة له في الوقت الحالي. وفي هذه الحالة، يكون الأشخاص المشاركون في الصفقة هم المشترين والبائعين في نفس الوقت.

بعد كل شيء، يتعهدون بنقل وقبول الممتلكات أو العنصر الذي كان في السابق مملوكًا لشخص آخر.

أما عقد الهبة فينتقل الشيء إلى الموهوب له. يمكنه استخدامه مجانًا. حيث للمتبرع كل الحق في إطلاق سراح المتبرع لهمن التزامات الملكية على الموهوب له.

ومن الجدير بالذكر أن التصرف في الممتلكات يمكن أن يتخذ شكل التبرع. إنها عمليا نفس الهدية، ولكنها تمثل فقط نقل الملكية لغرض عام. إذا لم يفي الشخص بالتزاماته، فإن الاغتراب يحدث بقرار من المحكمة. الشخص الذي كان يملك ملكية عقارية في السابق يفقدها عندما تنتقل إلى شخص آخر. حيث أن الأخير يقبل هذه الخاصية على الفور ويمتلك ملكية قانونية.

التنازل عن حصة في حق الملكية المشتركة

وتجدر الإشارة إلى أن الشخص هو مشارك في الحصة المشتركة له الحق في حصة مثالية معينةفي هذا العقار. ينص القانون المدني على أنه عندما يبيع أحد المالكين حصته في حق الملكية المشتركة، يحق للمشاركين الآخرين شراء هذه الحصة. ولا ينطبق هذا الحكم على المبيعات من العقود العامة.

يجب على الشخص الذي يبيع حصة ملكية أن يخطر المشاركين الآخرين كتابيًا. ويجب عليه أن يشير في الإخطار إلى السعر والشروط التي يتم بموجبها بيع السهم. إذا لم يشتر المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة الحصة المباعة أو رفضوا شرائها، يحق للبائع بيعها بأي شروط وإلى أي مشتري.

عند الاتصال بكاتب العدل لإضفاء الطابع الرسمي على معاملة بيع حصة في عقار مشترك، كن مستعدًا لذلك سيُطلب منك تقديم دليلأن يتم إخطار جميع المشاركين في العقار بالقرار. في كثير من الأحيان، يقوم أصحاب الحصة المشتركة بتزويد كاتب العدل طوعًا بالتنازل عن حق الاستحواذ الوقائي على هذه الحصة.

صعوبات في بيع حصة

في بعض الأحيان، تنشأ مواقف عندما يصبح الحصول على مثل هذه الأدلة مهمة صعبة.

يرفض الشخص صاحب الحصة المتصرفة الحضور إلى كاتب العدل والتوقيع على تنازل عن الحصة المباعة. أو يأتي إلى كاتب العدل لكنه لا يريد التوقيع على وثيقة التنازل رغم أنه يعطي هذه الموافقة شفهياً. وفي هذه الحالة لا بد من إضفاء الطابع الرسمي على نقل الطلب إليه. وفي هذه الوثيقة يجب على البائع تعريف صاحب الحصة المشتركة بقراره، وبالتالي إبلاغه بذلك. وكقاعدة عامة، يكون التطبيق تعسفيًا. في هذه الحالة، تحتاج إلى تقديم العديد من المعلومات المحددة:

• بند البيع؛
• عنوان العقار؛
• السعر الذي سيتم به بيع العقار أو العقار المحدد الذي سيتم استبدال كائن البيع به.
• شروط البيع الأخرى.

ومن الجدير بالذكر أنه يمكن للبائع تغيير شروط بيع العقار في أي وقت. حول هذه التغييرات ويجب إخطار جميع المساهمينمن قد يكون مؤهلاً لشراء حصة من العقار. إذا تم بيع العقار بسعر أعلى مما تم تحديده في الأصل، ولكن بنفس الشروط، فلن يكون من الضروري تقديم دليل متكرر على أنه تم إخطار جميع المشاركين. إذا انخفض السعر، فسيتعين تقديم هذه الأدلة مرة أخرى.

نقل الملكية هو توفير ملكية أشياء مختلفة لأشخاص آخرين. وتشمل هذه، من بين أمور أخرى، الأسهم والأوراق المالية الأخرى. دعونا نفهم كذلك ميزات نقل الملكية.

معلومات عامة

في القانون المدني، نقل الملكية هو إجراء مرتبط بنقل الحقوق في أشياء معينة. في هذه الحالة، يجب أن يكون أحد الأشخاص (مقدم السلعة) هو المالك. هناك نقطة مهمة يجب توضيحها هنا. إن التنازل عن الحق في شيء أو منتج من الملكية الفكرية، ونقل الأصول المادية للاستخدام المؤقت لن يكون بمثابة نقل الملكية. وينطبق نفس الحكم على الخدمات. وينشأ موقف مماثل في علاقات القروض أو الإيجار. وفي هذه الحالات، لا يتم أيضًا نقل ملكية الممتلكات. يحدث هذا فقط في صفقات معينة. عند الإقراض أو التأجير، يتم نقل الأشياء للاستخدام المؤقت فقط. وتبقى ملكيتها مع المالك القانوني.

المعاملات

في كل هذه الحالات، يخسر شخص واحد ويكتسب آخر ملكية الشيء. يمكن أن تكون عقارات أو ممتلكات منقولة.

تفاصيل

قائمة الأشياء التي ينطبق عليها حق الملكية يحددها القانون. وفي الوقت نفسه، يظل مفتوحًا ويتم تجديده باستمرار. يمكن أن يفقد الموضوع حقوق الملكية ليس فقط عند إجراء أي معاملة. يمكن لأي شخص أيضًا إتلاف شيء ما، بالإضافة إلى أنه يمكن مصادرته منه لأسباب قانونية.

إبرام العقود

يتم نقل ملكية ممتلكات الدولة في إطار الخصخصة. كقاعدة عامة، في مثل هذه الحالات، يوجد مستثمر خاص يشتري شيئًا بسعر محدد. يتم نقل ملكية الممتلكات البلدية بطريقة مماثلة. ومن الأمثلة على ذلك خصخصة الشقق المسجلة للاستخدام بموجب اتفاقيات الإيجار. وينص التشريع أيضًا على نقل ملكية قطع الأراضي إلى المواطنين. تمت مناقشة تفاصيل نقل ملكية العقارات في لوائح منطقة موسكو، وكذلك في القانون المدني. عند نقل ملكية الأرض، على وجه الخصوص، يتم جدولة جلسات استماع عامة ويتم تنفيذ بعض الاستعدادات للموقع للصفقة.

منة

يمكن أن يتم نقل الملكية على أساس تعويض أو دون مبرر. على سبيل المثال، عند إبرام اتفاقية تبادل، يتلقى الشخص شيئًا آخر مقابل شيء ما. وفي هذه الحالة يفقد ملكية العقار الأول، ولكنه يكتسبه بالنسبة إلى القيمة المادية المقدمة. شروط التبادل محددة في العقد نفسه.

هبة

وفي هذه الحالة يتم التصرف في الشيء دون تعويض. يتم نقل الحقوق إليها بنفس الطريقة. بالإضافة إلى ذلك، يحق للمانح إعفاء شخص آخر من التزام الملكية تجاه نفسه. أحد أنواع الهدايا هو التبرع. ولكن في هذه الحالة، هناك منفعة عامة في عملية الاغتراب. بهذه الطريقة، كقاعدة عامة، يتم نقل الأشياء أو الأشياء الثمينة الأخرى لصالح المستشفيات والمنظمات الدينية والمؤسسات التعليمية، وما إلى ذلك.

حظر التصرف في الممتلكات

ينص التشريع على الحالات التي لا يستطيع فيها الشخص التصرف بحرية في أصوله المادية. على سبيل المثال، عند إبرام عقد إيجار طويل الأجل (أكثر من عام)، ينشأ عبء. إذا كان موجودا، لا يمكن إتمام عملية الشراء والبيع. وبالمثل، من المستحيل تبادل أو التبرع بشيء ما. وقد ينطبق الحظر أيضًا على الممتلكات المستخدمة كضمان لمطالبة أو التي تم الاستيلاء عليها كجزء من أمر التنفيذ. في هذه الحالة، إذا لم يقم الشخص بالوفاء بالالتزامات التي تعهد بها، فيمكن استخدام ممتلكاته من قبل الهيئات المعتمدة بقرار من المحكمة لسدادها قسراً. وفي كثير من الأحيان، يتم تطبيق هذه التدابير على الأشخاص الذين يتهربون من سداد القروض أو النفقة.

تصنيف المعاملات

تختلف الاتفاقيات التي قد تنص شروطها على نقل ملكية الممتلكات في عدد المشاركين. لذلك، يمكن أن تكون المعاملات:

1. من جانب واحد. يرتكبونها بموضوع واحد. على سبيل المثال، مثل هذه المعاملات هي الوصية والتبرع ورفض الميراث وما إلى ذلك، وهي تتعلق بمصلحة شخص أو أكثر. علاوة على ذلك، تنشأ العواقب القانونية في مثل هذه الحالات عندما يقبل المرسل إليه إرادة الموضوع.
2. بجانبين. وتشمل هذه المعاملات كيانين. وفي الوقت نفسه، يجب أن يتطابق تعبيرهم عن إرادتهم. وتشمل هذه المعاملات الشراء والبيع والتبادل.
3. متعددة الأطراف. وفي مثل هذه المعاملات يتم تمثيل مصالح أكثر من ثلاثة أطراف. يتم الانتهاء منها في الحالات التي لا توجد فيها تناقضات بين تصرفات المشاركين وتركز على تحقيق الأهداف المشتركة. على سبيل المثال، يوافق الأشخاص على القيام بأنشطة مشتركة لإعادة كائن اقتصادي. قد لا يوفر عدد من المعاملات نوعًا واحدًا من المشاركة، بل عدة أنواع.

بيع الأشياء من قبل الزوجين

الممتلكات المكتسبة أثناء الزواج مملوكة بشكل مشترك. إذا قرر أحد الزوجين بيع شيء ما، فيجب عليه الحصول على موافقة الآخر. وفي الوقت نفسه، وفقا للفقرة الثالثة من الفن. 35 كرونة، ويجب أن تكون مصدقة من كاتب العدل. وفي حالة عدم الرضا أو مخالفة شكل التعبير عنه تكون المعاملة باطلة. ليست هناك حاجة لتنفيذ صك الممتلكات التي كانت مملوكة للزوجين قبل الزواج. لا يشترط الموافقة عند بيع العقار المستلم بعد تسجيل الزواج بالميراث أو الهبة.

ملكية مشتركة

ويتم عزلها وفقا للفن. 250 حارس مرمى. وفقًا لهذه القاعدة، يتم بيع حصة من قبل أحد المالكين إلى طرف ثالث وفقًا لإجراءات الاستحواذ التفضيلي. وينطبق على المالكين القانونيين للأجزاء المتبقية من العقار. وفي هذه الحالة يجب على البائع إخطارهم كتابياً بنيته. ويشير في الإخطار إلى التكلفة والشروط الأخرى للمعاملة. يجب على المالكين الآخرين أن يقرروا في غضون شهر ما إذا كانوا سيحصلون على حصة أم لا. إذا رفضوا، يدخل البائع في معاملة مع كيان خارجي. وينطبق إجراء مماثل على التبادلات. ومن الناحية العملية، عادةً ما يقدم المالكون الباقون أنفسهم رفضًا تفضيليًا لشراء حصة. يجب أن تكون هذه الوثيقة مصدقة من كاتب العدل.

حالات خاصة

يجوز إبرام المعاملات المتعلقة بنقل ملكية العقارات من قبل القاصرين أو الأشخاص الذين تقل أعمارهم عن 14 عامًا بموافقة ممثليهم القانونيين. يتم بيع الأشياء نيابة عن القاصرين من قبل الوالدين أو الأوصياء أو الوالدين بالتبني. ومع ذلك، فإن القانون يضع قيودا. وبالتالي، لا يمكن بيع شقة مملوكة للقاصر الذي تمثله والدته، لوالديها أو أقربائها المقربين. يحظر القانون التبرع بالممتلكات التي يكون أصحابها قاصرين ومواطنين معترف بهم على أنهم غير مؤهلين.