Как сделать проект межевания территории. Проект планировки и межевания территории

Среди градостроительной документации особое место занимают документы, касающиеся земель. Чтобы воспользоваться отдельными участками земли под строительство зданий и возведение сооружений, а также для ведения хозяйства или прочих видов работ важно определить характер местности.

Требуется документальное фактическое подтверждение рельефа почвы и наличия на применяемой территории уже возведенных социальных и технических объектов.

К тому же требуются данные о границах – межах , вновь образуемых или переделываемых земельных участков.

Поэтому для оформления правомерных действий с землей требуется разработка проекта межевания территории.

Что такое проект межевания земельного участка?

Межевание — процедура очерчивания границ территории, проводимая на местности и юридическое закрепление полученных результатов.

Межевание становится базой для корректировки кадастра земельных участков.

Межевание включает в себя спектр работ:

установка на разграничиваемой местности межевых знаков , определяющих границы участков;
определение географических координат нахождения границ и создание их технической характеристики;
формирование топографической карты ;
создание межевого плана .

Проект межевания относится к разновидности юридической документации в отношении землевладений.

Представляет собой схему, созданную с целью последующего планирования стройки с учетом уже имеющихся на обрамляемой территории возведенных объектов.

Согласно Градостроительному Кодексу проект межевания — вспомогательный документ, содержащий схематическую информацию о границах земельных участков, которые далее будут собственностью физических и юридических лиц.

Образец проекта межевания территории линейного объекта

Проект межевания территории линейного объекта составляется по общим правилам межевого проектирования.

Образец проекта межевания территории скачать:

Техническое задание на проект межевания территории:

Пример проекта межевания территории многоквартирного жилого дома:

Проект межевания территории для строительства автомобильной дороги:

Кто разрабатывает документацию?

Основной заказчик проекта межевания территорий — административные органы власти любого уровня. Издается Постановление о разработке проекта межевания территории.

Обязанность по проведению межевания и разработки соответствующего проекта возложена на архитектурный отдел администрации субъекта РФ.

При этом государственное архитектурное управление полноправно определяется с решением о подготовке проекта, то есть кто будет делать работы по проектированию:

Специалисты самого органа местной власти.
Специалисты профильной организации, занимающиеся разработкой межевых проектов и прочих градостроительных документов.

Выполнение разработки межевых проектов организацией или ИП возможно только при наличии определенной разрешительной документации.

В обязательном порядке должны быть:

полный список, установленных законодательством, сертификатов;
свидетельство о допуске к проектированию и разработке соответствующих бумаг.

Как проходит процедура проектирования?

Фактически межевое проектирование проводится в три этапа:

Выпускается распоряжение государственного органа , который представляет Глава администрации, на межевые работы в отношении конкретного участка и разработку проекта. Решение в обязательном порядке публикуется.

Запрос на проведение межевых работ поступает от:

самого территориального органа;
арендатора земли;
иных заинтересованных лиц.

Разрабатывается проект. Исполнителями выступают кадастровые инженеры профильных компаний.
Согласование проекта с распорядителем и утверждение.

В обязательном порядке проект межевания земли проверяется и утверждается администрацией, которая проводит сверку соответствия градостроительного документа:

техническим нормам;
планированию земельных площадей;
законодательному порядку использования земель и застроек.

Карта межевания земельных участков

Фактически проект межевания включает карту границ земельных участков и территории вокруг них.

На карте отражено:

красными линями выводятся межи, предусмотренные проектом;
линиями отступа отражаются площади, предназначенные дляразмещения различных сооружений;
межевыми линиями в пределах застраиваемых площадей отражают линейные объекты: железные дороги, автодороги, трубопроводы и другие или объекты особого предназначения: водоохранные территории, электростанции, газовые станции и т.п.;
условными номерами и определенными линиями обрамляют размеры земельных участков под капитальное строительство;
межи зон, в пределах которых находятся объекты, утвержденные государством культурными ценностями ;
обрамление территорий, на которые имеются общественные сервитуты: охотничьи и рыболовные участки, зоны дренажных работ и т. п.

Если разрабатывается проект межевания земли под размещение линейных объектов под транспортные направления любого государственного уровня, то его графическая часть содержит чертежи границ, существующих или находящихся на этапе образования земельных участков.

Чаще всего это земли, определяемые под государственные и муниципальные запросы.

В проекте межевания указываются площадь земельных участков или их частей:

подлежащих образованию или изменению;
образующихся для общего пользования.

Для каждого из вышеуказанных земельных участков, в определенных Земельным Кодексом случаях, указывается вид разрешенного предназначения исходя из проекта перепланировки.

Проект межевания и проект планировки земель

Наравне с проектом межевания земельных участков в состав полного пакета градостроительной документации входит и проект перепланировки земель, который содержит два основных раздела информации:

Чертежи, отражающие линии инфраструктурных и капитальных объектов:

дороги различного характера;
общественные зоны;
улицы и т.д.

Нормативные положения о законности расположения на проектируемых землях:

строений и их частоте застройки;
транспортных развязок;
общественных и технических зон.

В состав проекта перепланировки входит:

Пояснительная записка проектировщика с точными данными предназначенности планируемого строительства.
Нормативные положения по вопросам:

защиты земель в непредвиденных обстоятельствах;
противопожарной обеспеченности;
мероприятий по гражданской обороне.

Проектирование межей и перепланировки проводятся параллельно, так как в обязательном порядке согласовываются между собой. Для проекта межевания базовыми чертежами становятся схемы проекта перепланировки.

Проект планировки территории микрорайона:

Документы, необходимые для создания проекта

Для создания проекта межевания земельных участков исполнителю требованием является наличие определенного списка земельной документации:

В нем содержится техническая информация о конкретном земельном участке, собранная и установленная органами кадастрового учета субъектов РФ:

кадастровая стоимость;
величина площади;
категория участка;
схема границ с указанием масштаба, координат точек их отсчета и длины.

Наглядный генеральный план расположения объектов технической и общественной значимости.
Топографическая съемка земельных участков, предназначенная для определения фактического расположения строений и коммуникаций. Также обеспечивает данными относительно рельефа почвы.

Стоимость разработки проекта межевания

Определенной фиксированной стоимости разработки проекта межевания не существует, так как ее смета зависит от влияния множества факторов:

объема геодезических и инженерных работ;
величины площади земли для межевания;
уровня сложности проектирования;
количества, значимости и размеров сооруженных или возводимых объектов на проектируемой территории;
и много другого.

Стоимость проекта зависит от уровня заказчика и предназначения использования земли.

В основном инициатором проектирования и планировки становятся государственные органы, но при отсутствии бюджетных средств, заказчиком становится организация или физическое лицо.

Для чего требуется разработка проекта межевания?

Процедура межевания важна для владельцев земельных участков, так как позволяет:

установить точные межи владений;
поставить земельный участок на учет в кадастре и оформить предоставляющие право собственности документы на свои владения;
совершать свободные законные сделки со своим земельным участком;
обратиться за разрешением соседских споров в отношении границ в суд;
в случае необходимости установить сервитут.

Кроме того, Земельный Кодекс определяет ряд обязательных моментов, когда требуется межевое проектирование:

При разбивке земельного участка для целей комплексного освоения на несколько значимых территорий.
При разбивке земельного участка, выданного не бюджетной компании, созданной группой лиц в целях ведения дачного подсобья. В этом случае стоит обратить внимание на часть исключений, оговоренных земельным законодательством.
При определении земельных участков на межах территорий , на которые имеется договор развития по всем нормам градостроительной деятельности.
При определении земель среди границ территорий, застроенных многоквартирными жилыми домами .
При установлении земель для создания линейных объектов любого государственного уровня.

При всех законных обстоятельствах, связанных с решением вопросов в отношении земельных владений возникает необходимость межевого проектирования.

Создание проекта межевания земель — объемная и кропотливая работа, требующая навыков и знаний, поэтому разработка проекта межевания недешевая услуга.

Составление и оформление документации планировки территорий – сложный процесс, позволяющий собрать максимум полезной информации о конкретном земельном участке. Проект планировки территории может понадобиться, если вы хотите на каком-то земельном участке. Обычно для составления проекта выполняется целый комплекс работ, в который входит как планировка, так и межевание территории.

Образец плана по межеванию территории

Конечно, правильным решением будет доверить всю работу специалистам. Только они смогут качественно, правильно и быстро выполнить всю эту работу, верно оформив результаты и представив их в понятном виде.
Но все же знать об основных терминах и видах работ, которые включаются в планировку, будет полезно каждому.

Чаще всего, говоря про документацию планировки территории, специалисты имеют в виду проект планировки и межевания территории. Поэтому о них стоит рассказать поподробнее.

Когда работа специалистов завершена, вы получаете комплексное состояние транспортной инфраструктуры, экологического состояния земельного участка, социально-экономический потенциал определенной территории.

Зачем нужна документация планировки территорий

Многие люди, впервые сталкивающиеся со столь сложной задачей, зачастую не понимают, с какой целью проводится документация планировки территорий.

Виды документации для планировки территорий

Однако это очень важный этап для обеспечения стабильного развития определенных земельных участков в соответствии с разработанными документами по градостроительному проектированию. Это достигается путем:

детализации и уточнения планировочных структур, расположенных на отдельных территориях;
организации дорог и улиц;
установления границ территорий, где будут расположены здания коммунально-бытового и социально-культурного назначения, и другие объекты строительства.

Сбор всех необходимых данных и правильное выполнение расчетов – крайне сложная работа. Часть данных собирается непосредственно на местности, для конкретного объекта, что существенно усложняет задачу, поставленную перед специалистами.

Сбор данных о ландшафте местности

Как составляется проект

Основная цель, с которой составляется проект планировки территории, это подтверждение правильности всех решений (архитектурных и планировочных), которые будут применяться при возведении жилых и промышленных зданий, созданию инженерной и транспортной инфраструктуры.

В ходе составления специалисты также определяют наиболее важные и актуальные технико-экономические показатели, которые будут использоваться в дальнейшем.

Чтобы вся работа была выполнена не только быстро, но и максимально правильно, специалисты проделывают целый комплекс сложнейших работ:

Лишь после сбора всех необходимых данных и проведения тщательного анализа можно переходить к следующим этапам строительства.

Как проходит межевание земли

Межевание территории является очень важной операцией. Без этого невозможно проводить большинство операций с земельными участками. Любые проведенные вами операции с землей, считающейся вашей, могут считаться незаконными. Более того, не имея проект, создаваемый на основании межевания территории, вы не можете пользоваться или иным способом распоряжаться земельным участком.

Строительство, наследование, дарение, покупка, продажа, разделение, объединение – ни один из этих процессов не проходит без межевания, проведение которого должно полностью соответствовать действующему законодательству РФ. Выполнять какие-либо землеустроительные работы также нельзя.

Если вам нужно получить проект по межеванию территорий, разработка его может быть доверена лицензированным физическим или юридическим лицам, предоставляющим комплекс услуг картографического или геодезического характера. Кроме того, эта работа может быть проведена специалистами из проектно-изыскательных отделений Роснедвижимости.

Существующие функции Роснедвижимости

Вся работа разделена на несколько шагов:

Как видите, межевание земли представляет собой крайне сложную и кропотливую операцию, в ходе которой учитывается большое количество нюансов. Однако невозможно выполнять территориальное планирование, а также проводить любые строительные работы без неё.

Застройка территорий

Застройка территорий может вестись лишь после окончательного сбора всех необходимых данных, в перечень которых обязательно входит и земельное межевание. Во многом состав пакета документов зависит от того, какой именно объект планируется возводить на конкретном земельном участке.

пример плана объекта для возведения на садовом участке

От этого же зависит ряд требований, предъявляемых к строительству. Например, если вас интересует застройка территории садоводческих объединений, то его регулирует СНиП 30-02-97. В нем подробно перечислены все требования, которым должно отвечать не только строительный процесс, но и полученный в результате объект.

Обычное малоэтажное жилищное строительство (высота дома не должна превышать 3 этажа плюс мансарда, но не более 12 метров в целом) регулируется СНиПом 30-102-99.

Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка. Оно отличается от межевания с целью выдела и не определяется в кадастровых записях.

Благодаря межеванию территорий создаётся разметка местности, на которой планируется строительство или проведение других работ с учётом создания структуры на местности. То есть если общий участок подлежит разделению на наиболее дробные части – возникает потребность в составлении ПМТ.

В основание составления проекта входит информация из градостроительного и архитектурного планов, которые определяют возможности для переноса на местность замыслов застройщика. Этот документ координирует их действия, создавая их согласованность и гармоничное сочетание действий.

Сведения из ПМТ доступны для всех интересующихся граждан. Специализированные геодезические отделы в составе архитектурных управлений муниципалитетов выставляют всю информацию на сайты для ознакомления с ними.

Проект планировки территории (ППТ) – также относится к градостроительной документации. Непосредственно связан с проектом межевания, но в отличие от него имеет более подробные характеристики, опираясь на мельчайшие детали сведений, которые учитывают оптимальный эффект от планируемых на участке работ и сведение к минимуму рисков ошибок при проведении строительства.

Кроме этого ППТ содержит данные, выходящие за пределы участка, на котором планируются внутренние межевые работы, он охватывает комплексный контекст, в который должны вписаться застройки участка.

Этот документ создаётся совместно с проектом межевания, но включает в себя некоторые дополнительные и достаточно важные сведения, на основании анализа которых впоследствии возможно провести межевание. К их числу относятся:

чертежи линейных объектов;
объектов инфраструктуры;
объектов капитального строительства.

Обозначенные проекты используются при создании предварительной деятельности по подготовке участка к строительным работам. Документы могут использоваться не только на вновь выделенных пустых участках, но и на участках с уже развитой структурой.

Если строительные работы планируются на пустом участке – то воля застройщика практически не имеет ограничений. Однако и здесь придётся учитывать структуру почв и возможность застройки в соответствии с теми или иными её особенностями. Практически каждый собственник знает, что особенности земель могут стать препятствием к его максимальной загруженности капитальными строениями.

Кроме того, в некоторых случаях выделенные участки должны гармонично сочетать в себе все имеющиеся строения и объекты в едином стиле, определённом градостроительным контекстом. Данная функция вменяется этим важным проектным документам, обязанным предусмотреть все нюансы будущего строительства.

Не менее важную функцию несут проекты в планировании строительных работ на территории с уже возведёнными капитальными строениями. Здесь роль проектировочных работ будет особая – грамотно вписать в уже имеющуюся градостроительную структуру новые здания.

Кроме конкретных целей, которые преследует создание проектов, они несут в себе общую функцию системной организации строительства.

Особенную важность системное образование строительства представляет для крупных градостроительных комплексов.

Столичные и краевые , а также некоторые областные городские массивы, где земли под строительство отличаются предельно высокими ценами, в погоне за прибылью могут допускать нарушения в эксплуатации земель под зданиями застроек.

В таких городах как Москва и Санкт-Петербург, подобных нарушений уже достаточно много. Для этих городов предусмотрены максимально высокие требования к разработке проектов межевания и планировки, чтобы их посредством не только соблюдать требуемый регламент, но и корректировать имеющиеся недочёты.

В каких случаях могут понадобиться проекты?

Кроме строительства, межевой проект используется во всех случаях разделения участка на более мелкие части без выдела и без постановки этих частей на кадастровый учёт. Соответственно он может потребоваться:

При определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности производится разметка общего массива на отдельные части.
Отчуждённая в результате установления обременения часть участка отграничивается от общей территории.

Но в данных случаях проекты оформляются по желанию собственников. Они могут понадобиться и придать эксплуатации земель максимальную эффективность, но обязательными к применению не являются.

Кроме этого возникает взаимообусловленность необходимости одного проекта для создания другого . Они несут различную информацию. Основные сведения, представленные проектом планировки, являются вспомогательным инструментом для создания ПМТ. А также – наоборот. В силу этой неразрывной взаимной связи, проекты необходимо согласовывать между собой.

Содержание проектной информацииимеет характер норматива. ПМТ включает в себя текстовую и картографическую часть. В текстовой части центральным звеном является таблица, она заключается в подробном описательно-информационном сообщении, характеризующем основные тенденции проектируемого на местности межевания. В неё включены следующие разделы:

Основные положения.
Основные и частные резолюции к составлению текстовой и картографической частей.
Разделы текстовой и картографической части ПМТ, которые занимают значительный объём проекта и состоят из отдельных пунктов и подпунктов.
Содержание.

Проект начинается с титульного листа, где указаны сведения об исполнителе работ и представлены краткие обзорные данные о её структуре и содержании. К проекту прилагаются отдельные сведения в виде приложений, и приобщается пояснительная записка.

Важным этапом проектирования является составление карты.

Она воспроизводится в бумажном варианте. Электронный носитель для её создания является базовой системой, с него копируется контекст участка в актуальном содержании, отражающем существующее положение дел на момент составления проекта.

Новая проектная информация отражает существующий потенциально или идеально контекст, поэтому он наносится на копию интерактивной карты специализированными топографическими знаками.

По требованию, проектная информация наносится на картографическую основу вручную, всегда – в синем цвете, с соблюдением всех правил, указанных в качестве требований к подготовке проекта.

Требования к подготовке

Проект составляется на основании нормативов и требований, определяемым Федеральным законом. Он опирается на Приказ Минэкономразвития России от 03.08.2011 N388.

Пункты по подготовке ПМТ включают в себя ряд положений:

Правила составления карты.
Использование формата листа А-4.
Использование соответствующих канцелярских принадлежностей.
Использование только русского языка.
Правила нумерации листов и использование только арабских цифр.
Специальные правила для переноса сведений на следующий лист.
Пункты проекта.
Общий объём текста.
Правила подготовки ПМТ.

Обозначенные требования формируют стандартные процедуры оформления данных в ПМТ по ряду информационных данных:

данные о заказчике и исполнителе;
по содержанию пояснительной записки;
по кадастровым (исходным) данным участка;
по кадастровым данным о частях участка, подлежащих проектированию;
сведения о допуске к участку специалистов;
по графическому плану;
по приложениям.

Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта.

Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.

Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:

проект планирования территории;
эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
кадастровый паспорт участка;
топографическую съёмку на участок.

Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.

Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.

Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне. Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта.

При наличии отрицательного постановления, мотивы отказа будут подробно изложены отдельными пунктами и подкреплены экспертными заключениями.

При наличии ошибок или недоработок в проекте , которые выявились после его подготовки и утверждения, к проекту приобщается доработанный дополнительный документ, куда вносятся необходимые изменения. Сам проект не переделывается.

Для подготовки ПМТ вы можете обратиться к посреднику юристу, который примет на себя ваши хлопоты. В таком случае к перечисленным документам нужно приложить доверенность на представителя, оформленную в нотариальной конторе.

Сроки выполнения 30 дней, в это время административная комиссия проверит соответствие участка под планируемые работы и определит дату слушания. После вынесенного постановления, о нём должно быть сообщено в течение 3 дней.

Подготовка проекта межевания осуществляется в среднем от 4 до 7 месяцев, в зависимости от сложности проводимых работ. Если одновременно выполняются оба проекта – сроки будут существенно увеличены .

Оплата работ производится после выданного вам разрешения на подготовку проектов. Стоимость работ определяется их сложностью и объёмом, а соответственно – устанавливается в каждом случае индивидуально.

При обращении к услугам посредника, подготовка проекта межевания в лицензированных компаниях оценивается от 30 000 рублей, остальные элементы, необходимые для подготовки проекта, рассчитываются дополнительно. Нужно ли межевание земельного участка — читай .

Этот проект является основой для формирования на его базисе проекта межевания и изготавливается аналогично. Основанием для его изготовления станет ваше заявление в органы местной власти. Он должен быть подготовлен, прежде чем вы приступите к подготовке проекта межевания или совместно с ним.

Если вы подаёте заявление в местную администрацию на подготовку обоих проектов – то алгоритм действий будет одинаков для межевого плана и проекта планировки, как одного из этапов создания целостной базовой картины для последующего размежевания территорий с учётом данных, указанных в планировании.

Так как ППТ является базовым, то прежде чем приступать к его подготовке, необходимо выяснить, разрешён ли на вашем участке планируемый вид застройки в соответствии с Генпланом. Если разрешён – вы можете подать заявление в органы власти о подготовке проекта.

Имейте в виду, что изготовление проекта планирования имеет правовую силу практически равную выданному вам разрешению на строительство. Поэтому к его изготовлению муниципалитет подходит особенно внимательно.

Соответственно, для создания ППТ вам придётся собрать большое количество документов . К ним относятся:

архитектурно-планировочное задание;
справка о подключении к энергосетям;
техническое задание на проектирование;
градостроительное заключение;
топографическая съёмка;
правоустанавливающие документы на участок.

Кроме этого могут затребовать другие документы в соответствии со спецификой целей планирования. К этим документам нужно будет приложить разрешение администрации после того как оно будет выдано.

Согласование должно быть произведено:

с администрацией муниципалитета;
главным архитектором;
инженерными службами.

В некоторых случаях могут затребовать согласование с комитетом по делам культурного наследия и отделом по охране природных ресурсов. Согласование выполняется заказчиком.

Сроки исполнения и стоимость работ зависит от площади территории, на которую составляется ППТ. Для многоэтажного жилья ППТ на участки:

до 5 Га – 400 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
5-20 Га – 80 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
20-50 Га – 75 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
более 50 Га – 65 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Для дачных посёлков и малоэтажных зданий:

до 10 Га – 350 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
10-50 Га – 32 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
более 50 Га – 30 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Стоимость указана без учёта НДС.

Образец проекта межевания вы можете скачать .

А образец проекта планировки .

Заключение

Как видно процесс подготовки ПМТ и ППТ достаточно трудоёмок, но его важность сложно переоценить, особенно если дело касается крупномасштабных застроек.

Как правило участники коллективной собственности оплачивают эту работу совместно, что не сильно отражается на бюджете дачников.

А при возведении новостроек – стоимость работ входит в общую стоимость предоставляемых жильцам квартир. При участии в долевом строительстве в первую очередь необходимо проверять у застройщика наличие ППТ, без которого он не имеет права приобретать инвестиции на будущее строительство

Планировка территории – необходимый инструмент, задача которого – установить верные принципы землепользования в градостроительной деятельности.

Прежде чем заказать работы и начать подготовку проекта планировки объекта недвижимости, нужно иметь представление о сущности и назначении такой документации. В этой статье мы расскажем, для чего предназначен проект межевания территории (далее ПМТ), чем он отличается от проекта планировки территории (ППТ), и для реализации каких целей такая документация может пригодиться.

Градостроительный кодекс РФ, а именно ст. 41 данного нормативно-правового акта, относит проекты межевания и планировки территории к документам, предназначенным для проведения планировки территории.

Эта документация может быть изготовлена отдельно, а может быть разработана вместе. В последнем случае проект межевания станет частью проекта планировки.

Изготовление ПМТ является частью пакета документации, необходимой для планировки земельных наделов, на которых уже существуют сооружения, или только планируется их постройка. Также этот документ пригодится для уточнения границ территории, планируемой под застройку. То есть назначение этого документа – это внутреннее межевание земельного участка для видов деятельности, в этом нуждающихся. Этот процесс не отслеживается кадастром, его цель отлична от цели межевания.

Целью создания ПМТ является выделение территорий. Таким путем размечают местность, назначенную для определенных целей, например, строительства или создания структуры. Проще говоря, когда участок нужно разделить на более мелкие части, формируется ПМТ.

Основой проекта является градостроительный план, изучив который, можно сделать вывод, возможно ли реализовать идеи застройщика применительно к конкретной местности.

Информация, содержащаяся в плане межевания, не носит частного характера и находится в открытом доступе для любого заинтересованного лица. Ознакомиться с ней можно на сайтах управлений архитектуры и градостроительства или сайтах непосредственно муниципальных образований.

В отличие от проекта, о котором речь шла выше, ППТ относится к градостроительной документации. Его связь с проектом межевания безусловна, но детализация гораздо выше, к тому же в него входят данные, не имеющие отношения к участку, на котором запланировано внутреннее межевание.

Оба документа, как правило, изготавливаются параллельно, но в ПМТ содержатся сведения, которые потом будут необходимы при проведении межевания, например, чертежи, отображающие на местности объекты капстроительства, инфраструктуру и другие данные.

ППТ – это документация, при помощи которой устанавливаются зоны, в которых размещены существующие объекты, и параметры этих зон, а также зоны, в которых возможно размещение объектов, еще не существующих, но строительство которых может быть разрешено впоследствии.

Проект межевания территории (ПМТ) содержит схему границ существующих наделов земли и границ планируемых земельных участков.

Какие сведения являются существенными в ППТ и ПМТ

Проект планировки территории формируется из двух частей: основной части, утверждение которой является обязательным, и сопутствующих материалов, являющихся ее обоснованием.

Основная часть включает в себя:

графическое отображение планировки территории;
правила для размещения объектов;
характеристики развития, которое планируется на будущее, в том числе и плотность, и параметры застройки территорий;
характеристики развития систем обслуживания и обеспечения, необходимых для планомерного развития территории.

Материалами, служащими обоснованиями проекта планировки территории, являются чертежи и пояснения.

Пояснительная записка содержит описание положений относительно параметров строительства, систем транспортного обслуживания и технического обеспечения, которые необходимы для развития и иных нюансов

Проект планировки служит базисом для разработки проекта межевания территории.

Например, так выглядит проект планировки одного из районов города Вологды:

А вот так будет выглядеть проект межевания того же района, который мы рассматривали выше:

Структура проекта межевания территории

Структура любой проектной документации является нормативной и состоит из текстовой и картографической части. В этом проект ПМТ не является исключением.

Первая часть носит описательно-информационный характер и характеризует направления межевания, проектируемого на конкретном участке.

В ее состав входят:

титульный лист с указанием данных заказчика и исполнителя;
сведения о наделе земли;
нормативы, на основании которых работы были выполнены;
табличные приложения, в которых описана процедура проведения геодезических работ;
пояснительная записка с изложением частных случаев при проведении работ, которые не были включены в табличную часть.

В графическую часть проекта включен детальный план местности с нанесенными межевыми границами.

Для каких целей можно использовать проекты ППТ и ПМТ

Проекты, о которых мы ведем разговор, могут оказать существенное подспорье, например, при подготовке участка к строительству. Их можно использовать как базу не только на застроенных участках, имеющих инфраструктуру, но и на пустых, неосвоенных, только что выделенных землях.

При строительстве приходится учитывать не только состав и рельеф почвы, но и возможность гармонично «вписать» вновь построенный объект в стиль застройки, предусмотренный градостроительным планом. Для этого и нужна проектная документация, которая способна учесть все нюансы будущего строительства.

Сложно недооценить пользу проектов перепланировки в планирование застройки земель с уже имеющимися объектами капитального строительства. В случае масштабных градостроительных комплексов они выполняют функцию систематизации организации строительства и соблюдения правил эксплуатации площадей, соблюдения регламента застройки.

Кроме застройки территории, ПМТ можно использовать для выделения любой доли в совместной долевой собственности при отсутствии регистрации в кадастре.

Таким образом, документ может понадобиться в случае установления границ доли земельного надела в совместной долевой собственности, обособления площади, отчужденной в процессе обременения.

Если именно такие причины побудили заказать документы подобного рода, то их можно заказать и получить по волеизъявлению собственников земли и использовать землю наиболее продуктивно.

Если вы хотите разделить один большой участок на несколько маленьких, вам также потребуется межевой проект. Все поправки и изменения при проведении геодезических работ будут отражаться в учетных записях и вноситься в межевой план. И при подготовке проекта межевания оперировать будут только ими.

Межевание земельных наделов является обязательным условием для таких правовых действий как:

регистрация сделок с землей;
уточнение границ;
оформлением прирезки;
земельных спорах и др.

Не согласны с результатами межевания и хотите обжаловать их? Сначала напишите в чат нашему специалисту, и он бесплатно проконсультирует вас.

По результатам геодезических работ будет сформирован межевой план, который в дальнейшем станет документом – основанием при проведении кадастрового учета. Этот документ является обязательным, а межевой проект – вспомогательным. Но в проекте содержатся ключевые сведения о наделе земли, базирующиеся на межевом плане.

И последнее. Что бы мы ни говорили, подготовка проектов планировки и межеваний территории будет реальной помощью при разрешении земельных споров в случаях спорного разграничения территорий. Межевой проект является документом, официально подтверждающим землевладение каждого из дольщиков. Кадастровая регистрация общего участка производится под одним кадастровым номером. Отдельные доли участка не вносятся в кадастр, и свидетельствовать об их принадлежности какому-либо лицу может только ПМТ.

Можно ли изготовить проект межевания без проекта планировки территории

В положениях статьи 41 Градостроительного кодекса прописано, что это возможно, но такая возможность предусмотрена не для всех участков. Для того чтобы минимизировать затраты и заказать только ПМТ, участок должен обладать специальными характеристиками, и должен быть соблюден ряд условий:

на участке не должно быть запланировано мероприятий по комплексному развитию;
не должно быть линейных объектов;
не должно быть запланировано изменение или упразднение красных линий.

Основные этапы подготовки проекта межевания территории

Подготовить ПМТ вы сможете в различных инстанциях, как государственных, так и частных, но род их деятельности предполагает процедурные особенности при обращении в них.

Рассмотрим подробно все варианты:

Обращение в местную администрацию

Вы можете обратиться с заявлением о получении данной услуги, в управление архитектуры и градостроительства администрации. Заявление пишется на имя главы администрации или в адрес другого уполномоченного лица.

Для того чтобы услуга была оказана, вам придется собрать пакет документов. В их комплект будут входить:

заявление на имя уполномоченного лица;
документ, свидетельствующий о праве собственности (или другом праве) на землю;
генплан земельного надела со схемой коммуникаций;
кадастровый паспорт;
выписка из кадастра о наличии капитальных объектов недвижимости;

Собрав документы по списку, можно приступать к подготовке ПМТ. В течение времени, установленного регламентом, уполномоченный специалист рассмотрит предоставленные вами документы и сведения, которыми владеет сама администрация.

По итогам рассмотрения будет принято решение о возможности проведения работ, указанных в заявлении, на рассматриваемом наделе земли. При получении положительного решения от властного органа будет сформировано техническое задание, на основании которого будут выполняться геодезические работы.

Существенным условием подготовки проектов ППТ и ПМТ является выполнение топографической части. Это процесс переноса карты, имеющейся в базе Росреестра, с действующими границами в проект и принятие этой карты за основу. Именно на ней впоследствии отмечаются новые разграничения, отображаются планируемые объекты.

После подготовки и разработки проектов планировки и межевания территории они должны пройти обязательное согласование. То есть проект будет утверждаться. Согласование проходит в виде публичных слушаний, и для их проведения дополнительно потребуется выписка из Генплана застройки территорий, частью которых является интересующий нас участок земли.

Учитывая ряд факторов, а именно – природные, техногенные, сейсмоактивность – комиссия примет решение. Решение, принятое по результатам слушаний, может быть как положительным, так и отрицательным. При принятии отрицательного решения причины отказа обязательно излагаются в протоколе и подтверждаются выводами экспертов.

Недочеты и ошибки, допущенные проектировщиками, также внесут в протокол. Но сам проект изменяться не будет. Для его изменения необходимо повторное рассмотрение. Для того чтобы проект доработали, инициатор его подготовки подает заявление, прикладывая к нему заключения экспертов и расчеты, которые необходимы для исправления ошибок. Если предстоящие работы будут одобрены администрацией, то будет создан еще один вариант проекта, но все замечания уже будут в нем учтены.

Обратите внимание: если изменения касаются общей долевой собственности, то понадобится еще и согласование дольщиков. Затем проект пройдет согласование в службах, предоставляющих коммунальные услуги.

Если по истечении сроков все согласования получены, то в течение трех дней до проектировщика будет доведена информация о принятом постановлении.

Если говорить о сроках в целом, то подготовка проекта межевания территории занимает от трех до семи месяцев в зависимости от сложности предстоящих работ. Если вам необходимо выполнить оба проекта, сроки увеличатся.

Все работы, связанные с подготовкой таких проектов, выполняются на платной основе, и их стоимость будет прямо пропорциональна масштабу и степени сложности геодезических и проектировочных мероприятий.

Обращение к частным проектировщикам

Если администрация отказала вам в одобрении проекта, не стоит ожидать милостей от судьбы, а нужно просто взять и пойти в коммерческую организацию, предоставляющую такие услуги. Их деятельность возможна на основании локальных нормативных правовых актов.

Не забудьте, что частник, к которому вы обратились, должен иметь лицензию на данный вид деятельности.

В этом случае подготовка и сбор документации будут аналогичными, но вы сможете, не прибегая к взаимодействию с властными органами, заказать техническое задание и его согласование у подрядчика. С момента оплаты работ это его головная боль.

Компания, предоставляющая подобные услуги, может самостоятельно получить за вас и ряд документов, в том числе и эскиз генплана застройки. Согласование проекта будет происходить по аналогии путем проведения публичных слушаний, но ответственность за результаты вы возложите на подрядчика, если пропишите это в договоре. При таком подходе срок выполнения работ может сократиться до одного месяца.

Цена для каждого вида геодезических и кадастровых работ будет рассчитана отдельно согласно смете, и, опять же, будет пропорциональна сложности выполняемых работ и их масштабам.

Кстати, утверждение ПМТ властным органом вовсе не свидетельствует о возникновении права собственности у людей, проживающих на этом участке. Для его законной регистрации им необходимо собрать общее собрание жильцов, которое проголосует за утверждение проекта, после чего право собственности регистрируется в общем порядке путем изготовления межевого плана и подачи документов в кадастр.

Если подобные меры были вами приняты, можете отбросить сомнения: земля останется в вашем владении.

Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.

Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.

В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.

Законодатель перечисляет виды объектов, не дав самого понятия ЛО, и это вносит определенные трудности, потому что при отсутствии четко сформулированного определения назначение объекта может пониматься и трактоваться неоднозначно.

Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.

Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.

Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности. Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.

Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.

Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.

Изменения в правилах изготовления ПМТ с 01.01.2017

Изменения в условиях подготовки проекта межевания территории, которые, будучи утверждены Приказом Минэкономразвития в 2015 году, действуют с первого января 2017 года, внесли небольшую сумятицу в данный процесс.

Новый приказ утвердил требования к текстовой части межевого плана, с которыми вы можете ознакомиться на сайте Минюста по этой ссылке . Нововведения значительно усложнили работу кадастровых инженеров, проектировщиков и других лиц, заинтересованных в подготовке документов подобного рода.

Заключение

Подводя итоги, хочется отметить, что все наши права, в том числе право владения и распоряжения собственностью, защищены государством. Именно оно является гарантом соблюдения данных прав. Но не забывайте, что именно правовая грамотность является вашим первым помощником при осуществлении и реализации права, предоставленного вам государством.

Остались вопросы по проектам межевания? Задайте их юристу справа в чате, и в ближайшее время получите бесплатную консультацию специалиста.

Перед началом застройки какой-либо территории (дачного поселка, нового городского района и т. д) в обязательном порядке составляется проект планировки. Основной целью разработки подобного документа является упорядочение процесса расширения муниципальной инфраструктуры. Для частных участков составлять проект планировки не обязательно. Официальным документом, позволяющим оформить такую землю юридически, является межевой план. Располагать жилые и хозяйственные объекты на частных участках их владельцы могут по своему усмотрению, с соблюдением некоторых нормативов.

Что входит в проект планировки

Документ этот представляет собой комплект чертежей, схем и текстовой информации, содержащий полные сведения о застраиваемом участке. Состоит проект межевания и планировки территории из двух частей: основной (которая, собственно, и утверждается впоследствии) и ее материального обоснования. В первую входят:

Чертеж участка, на котором отображаются границы объектов капитального строительства, линии улиц, инженерных коммуникаций и т. д.
Сведения о предполагаемой плотности застройки и положения о размещении объектов.
Характеристика развития инфраструктуры территории.

Материалы по обоснованию включают в себя схемы:

расположения территории;
использования ее в период подготовки проекта;
дорожной сети (с парковками);
границ территории архитектурных памятников и других объектов культурного наследия;
инженерной подготовки и вертикальной планировки участка;
границ территорий с особыми условиями использования, а также другие материалы, обосновывающие положения о планировке.

Кроме того, в эту часть проекта входит пояснительная записка с описанием:

способов развития на территории систем социального и инженерно-технического обеспечения, транспортного обслуживания;
мер, принятых для защиты участка от ЧС техногенного и природного характера;
мероприятий, направленных на обеспечение пожарной безопасности территории;
мероприятий по гражданской обороне и т. д.

Проект межевания и планировки территории – важнейший документ, составление которого должно производиться с соблюдением всех норм, предусмотренных законом. С учетом сведений, зафиксированных в нем, впоследствии составляется межевой план каждого конкретного участка.

Планировка территории линейного объекта

В этом случае проект составляется примерно так же. Основная его часть включает чертежи с границами административных структур, на территории которых будет проложен линейный объект, с обозначением транспортных сетей, линий электропередачи и т. д. К ней прилагаются материалы, обосновывающие строительство, в виде текстовых и графических документов.

Планирование частного участка

Располагать постройки на территории ее владелец может по своему усмотрению. Однако при этом обязательно следует соблюдать определенные нормативы. Поэтому зачастую, хотя это и необязательно, планировка частных участков поручается специалистам. Разработка проектов таких территорий производится с обязательным соблюдением следующих правил:

Расстояние между каменными постройками не должно быть меньше 6 м.
Хозблоки и гаражи располагают не ближе, чем в семи метрах от окон жилого здания.
Минимальное расстояние от дома (входящего в проект или соседского) до бани – 8 м.
Сарай, туалет и компостная яма не должны быть ближе, чем в 15 м от жилых строений.
Минимальное расстояние от дома до соседского забора – 3 м, от сарая – 4 м, от хозблока – 1 м.
От красной линии улицы до любой постройки - не менее 5 м.

Обычно при планировании территория участка делится на три зоны:

Жилую. Под нее рекомендуется отводить 11 % площади.
Хозяйственную.
Зону отдыха. Под нее и хозяйственную обычно отводится 14-16 % площади.
Садово-огородную (до 77 %).

Порядок разбивки

Начинают составлять проект планировки территории земельного участка обычно с определения месторасположения дома. Это самое важное строение, и от того, где оно будет находиться, зависит распределение остальных объектов. Чаще всего его располагают на самом высоком месте участка. Это позволяет снизить затраты на возведение фундамента, в особенности если грунт на пригорке скалистый.

Хозяйственную зону обычно располагают в глубине участка, подальше от посторонних глаз. Часто ее дополнительно закрывают декоративными насаждениями. Под сад и огород отводят солнечную сторону территории.

Вдоль заборов обычно высаживают кустарники или деревья. Зона отдыха может располагаться как в глубине двора, так и рядом с домом.

Планировка и застройка территорий должны производиться таким образом, чтобы строения не затеняли зеленые насаждения и при этом защищали их от ветров. Также следует постараться сделать так, чтобы расстояние между постройками получилось минимальным. Ходить, к примеру, в баню в самый конец участка наверняка будет не слишком удобно.

Что может повлиять на расположение объектов

Планировка территории всегда производится с учетом таких факторов, как:

рельеф местности;
форма участка;
его размеры;
тип почвы;
уровень залегания подземных вод;
направление преобладающих ветров.

Что нужно учитывать

Проект планировки территории земельного участка следует составлять таким образом, чтобы впоследствии не возникало никакие конфликтов с соседями. На момент его разработки смежные земли еще наверняка также не обустроены. Следовательно, рассчитать расстояние до будущих объектов на них невозможно. Это может стать причиной разного рода проблем. К примеру, после окончания застройки обоих участков соседский туалет может оказаться в непосредственной близости от вашей зоны отдыха. Поэтому согласовывать с соседями расположение построек желательно еще на этапе составления проекта.

Планировка территории должна выполняться также таким образом, чтобы в последующем ко всем значимым объектам могла подъехать техника. Хозяевам, к примеру, может понадобиться вызов ассенизаторской машины для чистки выгребной ямы, завоз земли и навоза на огород, песка и щебня для строительства и т. д.

Дизайнерский проект

Любой участок должен быть не только удобным, но и красивым. Поэтому планировка территории обычно выполняется с одновременным составлением дизайнерского проекта. В загородном строительстве при оформлении придомовой территории чаще всего используются два стиля:

Ландшафтный. По-другому это направление называют еще живописным. В этом случае растения размещаются без соблюдения строгих правил, дорожки могут быть изгибающимися, элементы ландшафта располагаются естественно.
Геометрический. Этот стиль обычно выбирают для участков, расположенных на ровной местности. Его характерными чертами являются выверенность линий и форм, строгая геометрия.

Межевой план

Планировка территории земельного участка (частного) – процедура официально необязательная. Межевание же провести необходимо. Это официальный документ, и составлять его имеют право только компании или лица, имеющие лицензию. Без межевого плана оформить участок в собственность не получится. Порядок действий при его составлении определяется законодательно. Предварительно производится сбор уже имеющихся сведений об участке. Это могут быть, к примеру, старые договора купли-продажи, чертежи и т. д. Затем производятся работы непосредственно на месте. При этом выполняется осмотр участка, определяются его площадь и границы. Далее производится предварительное межевание. После всех согласований границы за участком закрепляются окончательно.

Готовый межевой план является обязательной частью пакета документов, предоставляемых в Кадастровую палату. Помимо него для постановки на учет необходим технический паспорт, в котором содержатся сведения о строениях, расположенных на территории, документ, подтверждающий право собственности и т. д. После внесения в реестр участок считается юридически оформленным. Это дает возможность совершать в отношении него сделки купли-продажи, составлять договора дарения и т. д.