Menu
DomovZdraví

Čím vyšší je diskontní sazba, tím je míra kapitalizace. Vlastnosti výpočtu míry kapitalizace při oceňování podniku, její rozdíl od diskontní sazby

V závislosti na konkrétních podmínkách ocenění může kapitalizační poměr zahrnovat dva hlavní prvky:

On – návratnost investice (nebo míra návratnosti)

Of je čistá míra návratnosti investic (návratnost kapitálu nebo míra úhrady).

Kapitalizační poměr R by tedy měl zajistit investorovi příjem z investovaných prostředků a jejich návratnost. Můžeme říci, že kapitalizační poměr zahrnuje diskontní sazbu a míru návratnosti kapitálu. Pro stanovení míry návratnosti investic On jako součást kapitalizačního poměru je nutné určit diskontní sazbu pro vlastní kapitál použitím modelu oceňování kapitálových aktiv (CAPM) nebo kumulativní konstrukční metody.

Postup aplikace těchto metod je uveden výše.

Je třeba poznamenat, že v případě, že:

  • - v procesu provozu se hodnota podniku nemění po celé prognózované období a návratnost počáteční investice nastává v okamžiku jejího dalšího prodeje - celý tok příjmů lze považovat za příjem z investice;
  • - nebo pokud má podnik neomezenou životnost, a proto generuje nekonečný peněžní tok, míra návratnosti se může rovnat míře kapitalizace.

Nicméně vzhledem k tomu, že tato metoda použitelná při předpovídání malých stabilních temp růstu, lze míru návratnosti určit pomocí následujícího vzorce:

оn = d - q, (11)

kde on je míra návratnosti investice;

d - diskontní sazba;

Pokud je kapitalizovaná základna stanovena na základě retrospektivních údajů o vývoji společnosti, pak se pro výpočet míry návratnosti použije jiný vzorec:

оn = d - q, (12)

Kde on je míra návratnosti investic;

d - diskontní sazba;

q - stabilní dlouhodobá tempa růstu.

Pojďme se zamyslet nad postupem pro výpočet míry návratnosti investice Of. Chcete-li to provést, zvažte následující možné vztahy mezi poměrem kapitalizace R a mírou návratnosti investic:

  • 1) R = zapnuto
  • 2) R > zapnuto

R = on, to znamená, že kapitalizace příjmu se provádí pouze při míře návratnosti investice (on), přičemž of=0.

Tento vztah, jak je uvedeno výše, může nastat v následujících případech. Za prvé, není-li během provozu předvídána změna hodnoty podniku, dojde k návratu této hodnoty v době dalšího prodeje podniku. Celý tok příjmů je pak návratnost investice. Za druhé, pokud má podnik neomezenou životnost, v důsledku čehož dochází k jednotnému nekonečnému peněžnímu toku.

R > on, tento poměr se objeví, když je předpovídána úplná nebo částečná ztráta obchodní hodnoty během provozu. Pak by měl kapitalizační poměr zajistit nejen příjem výnosů z investice, ale i návratnost (rekapitalizaci) vložených prostředků.

R< on, когда в процессе эксплуатации прогнозируется увеличение стоимости бизнеса, то есть цена покупки будет меньше цены перепродажи.

V tomto případě, stejně jako v prvním případě, bude návratnost investice zajištěna prostřednictvím výnosů z dalšího prodeje.

Existují 3 způsoby, jak určit čistou návratnost:

  • 1. Prstencová metoda (přímá).
  • 2. Hoskoldova metoda (rekapitalizace za bezrizikovou úrokovou sazbu).
  • 3. Inwoodova metoda (rekapitalizace na základě ukazatele rentability).

Prstencová metoda předpokládá, že částka investovaná do podnikání je ročně splacena rovným dílem.

Mluvíme o klesajícím toku příjmů, protože... přírůstek na jde do zbývajícího nevyplaceného základu. Celkové příjmy klesají, to znamená, že tato metoda je použitelná pro snižování toků s rovnoměrným výnosem kapitálu. Metoda se používá pro vysoce rizikové investice, kdy neexistuje úplná záruka další vývoj podnikání.

V tomto případě je of definován následovně:

Z = 1/n, (13)

kde n je počet období.

Hoskoldova metoda se používá v případech, kdy je vysoká ziskové podnikání a tedy o vysoce výnosné investice. Tyto investice přitahují další investory, a proto jsou reinvestice se stejnou mírou návratnosti jako původní investice nepravděpodobné. Proto musí být ve výpočtech použita snížená míra návratnosti. V tomto případě se výpočet míry návratnosti kapitálu provádí pomocí faktoru kompenzačního fondu při bezrizikové sazbě. Například: je zakoupen předmět, který dnes dává příjem 40%. Uvažovaná doba provozu je 5 let. Průměrná tržní návratnost podobných investic je 15 %. Určete: a) poměr kapitalizace.

n = 5, on=40, of = 6. funkce, 15i, 5n = 0,1483156.

R = 0,4 + 0,1483156 = 0,5483156.

Metoda Inwood se používá, když je kapitál vrácen z náhradního fondu se stejnou mírou návratnosti, jako je návratnost investice. V tomto případě se návratnost investice rovná průměrnému tržnímu výnosu.

V v tomto případě Hovoříme o anuitní návratnosti kapitálu, kdy ziskovost oceňovaného podniku odpovídá průměrné tržní návratnosti kapitálu.

Příklad: investiční objekt vynáší 12 % ročně. Průměrná tržní míra návratnosti také dává 12 % (investice jsou považovány za bezrizikové). Výpadek příjmu v tomto případě nehrozí. Doba vlastnictví - 5 let. Určete, jaké mohou být náklady tohoto podnikání, je-li jeho roční příjem 100 tis.

V = I/R, R = zapnuto + of,

on= 0,12, of = 6. funkce, 12i, 5n = 0,1574097.

R = 0,12 + 0,1574 = 0,2774.

V = 100 000 / 0,2774 = 360 490.

Poměr< on возможно в случае прогнозирования увеличения стоимости бизнеса в процессе его эксплуатации, то есть когда цена покупки будет меньше цены перепродажи.

Poté je návratnost investice zajištěna výnosem z dalšího prodeje podniku. V tomto případě bude návratnost investice, určená na základě míry návratnosti investice, sestávat z běžného příjmu a výnosů příštích období jako součásti výnosů z dalšího prodeje podniku.

Aby se to vzalo v úvahu, je nutné odečíst od míry návratnosti investice součin míry růstu aktiv faktorem náhradního fondu při bezrizikové sazbě.

Například: Míra návratnosti investičního objektu je 18 %. Průměrná tržní míra návratnosti je rovněž 18 %. Předpokládá se, že náklady na nemovitost se během 4 let zvýší o 10 %. Určete, jaká by mohla být hodnota tohoto podniku, pokud jeho roční příjem je 200 000.

V = I/R, R = zapnuto - 10 % z.

on= 0,18, of = 6. funkce, 18i, 4n = 0,1917.

R = 0,18 - 0,1 x 0,1917 = 0,161.

V = 200 000 / 0,161 = 1242236.

Pro výpočet poměru kapitalizace lze tedy použít následující vzorce:

a) pokud se v budoucnu předpokládá mírný pokles hodnoty podniku

R = Оn + К x Оf,

kde K je koeficient změny obchodní hodnoty;

b) pokud existuje prognóza růstu hodnoty podniku v budoucnu

V ekonomická teorie Existují takové pojmy jako diskontní sazba a kapitalizace. Jaké jsou jejich vlastnosti? Jaký je rozdíl mezi diskontní sazbou a kapitalizací?

Co je diskontní sazba?

Pod diskontní sazba Obecně se uznává, že za účelem stanovení vyhlídek investic do podniku se rozumí ukazatel, který odráží návratnost investice očekávanou investorem. Zpravidla ukazatel o kterém mluvíme o, je důležité ve fázi rozhodování investora uzavřít smlouvu s podnikem.

Diskontní sazbu může investor zvažovat spolu s dalšími ekonomickými ukazateli - jako je například aktuální míra inflace a také průměrná míra návratnosti investic pro segment, ve kterém podnik působí. Při stanovování perspektiv investic jsou důležité další důležité ukazatele finanční situaci firmy – např. velikost vlastní kapitál společnosti, rentabilita aktiv, obrat hotovost v podniku.

V ideálním případě by daný ukazatel měl korelovat s kapitálovým tokem. V závislosti na konkrétním obchodním segmentu může odhad diskontní sazby zohledňovat poměr kapitálového toku k vlastním nebo investovaným prostředkům firmy. Například v realitní branži se nejčastěji využívá druhá možnost.

Stojí za zmínku, že diskontní sazba není dělitel nebo multiplikátor používaný k výpočtu hodnoty podniku. Nejčastěji se používá k výpočtu budoucích příjmů v určitém okamžiku.

Dotyčný termín úzce souvisí s takovým pojmem, jako je míra kapitalizace, a také s velmi blízkým ukazatelem - mírou kapitalizace. Pojďme si jejich specifika prostudovat podrobněji.

Co je míra kapitalizace?

Pod míra kapitalizace Obecně se uznává, že rozumíme ukazateli, který odráží skutečnou korelaci mezi ročním výnosem investora a hodnotou podniku. Kapitalizační poměr je zase míra výnosů, která odráží korelaci mezi příjmem a hodnotou společnosti.

Dotyčná sazba se vypočítá s ohledem na diskontní sazbu. Abyste ji mohli určit, musíte vzít v úvahu dynamiku růstu nebo poklesu příjmů - obvykle roční průměr. Ukazatele odpovídající této dynamice se odečítají od diskontní sazby.

Tato vlastnost výpočtu míry kapitalizace způsobuje nižší hodnotu koeficientu kapitalizace ve srovnání s hodnotou diskontní sazby.

Lze poznamenat, že dotyčný ukazatel je vlastně dělitelem ve vzorci pro převod zisku nebo kapitálu na ukazatel odrážející hodnotu podniku za stejné časové období.

Výpočet míry kapitalizace tedy předpokládá povinné stanovení hodnoty prvního ukazatele. K tomu je lze použít různé techniky. Mezi nejčastější:

  • oceňování aktiv klasifikovaných jako kapitál;
  • kumulativní konstrukce;
  • princip založený na stanovení váženého průměru výše kapitálu.

V praxi se míra kapitalizace obvykle uplatňuje v případech, kdy chce investor posoudit efektivitu svých vlastních investic. V důsledku toho jeho hodnota ovlivňuje vyhlídky na pokračující spolupráci mezi investorem a společností.

Srovnání

Hlavní rozdíl mezi diskontní sazbou a kapitalizací je v tom, že první ukazatel je normativní. Slouží ke stanovení očekávané hodnoty kapitálových toků generovaných v procesu implementace podnikatelská činnost. Druhá je založena na diskontní sazbě, ale odráží skutečnou finanční výkonnost. To také určuje rozdíl mezi uvažovanými ukazateli, který odráží způsoby, jakými jsou praktické využití ve vztahu mezi podnikem a investorem.

Po zjištění, jaký je rozdíl mezi diskontní sazbou a sazbou kapitalizace, zaznamenáme závěry do tabulky.

Téma určování vzájemně souvisejících diskontních sazeb a kapitalizace je velmi aktuální, a to nejen mezi odhadci. Nedávno zorganizovala Royal Society of Chartered Surveyors (RICS). kulatý stůl, věnující se tomuto tématu a sdružující přední odborníky na nemovitosti a oceňování - Cushman & Wakefield, Colliers International, JLL, Valrus, ruská společnost odhadci atd. Odborníci diskutovali o problémech stanovení sazeb a krátkodobých vyhlídkách trhu.

Než začnete mluvit o vztahu mezi diskontní sazbou a sazbou kapitalizace, měli byste porozumět samotným konceptům. Diskontní sazba odráží výnos požadovaný investorem pro danou úroveň rizika a měla by být konzistentní s peněžním tokem, včetně reálných, nominálních, akciových nebo investovaných kapitálových toků. Míru návratnosti lze modelovat na základě určitých základních úrovní s přihlédnutím k jejich úpravám, které odrážejí rozdíly v rizicích.

Při zvažování diskontní sazby pro nemovitosti je důležité pochopit, že nemovitost je aktivum a je oceňováno pomocí peněžních toků z celkového investovaného kapitálu. Podobně jako u ocenění podniku lze sazbu vypočítat pomocí modelu WACC, ale protože tržní ocenění je primárně založeno na tocích před zdaněním, sazba nemovitostí nezahrnuje úpravu o daňovou páku.

Míra kapitalizace odráží vztah mezi ročním příjmem a hodnotou nemovitosti. Je důležité pochopit, že tradiční fráze „míra kapitalizace“ je poměr aktuálního čistého příjmu skutečně dosaženého k datu ocenění k hodnotě objektu. Míra kapitalizace je tak ukazatelem, který zajišťuje kolaps modelu DCF pro nekonečný nebo velmi dlouhodobý peněžní tok. Tato sazba souvisí s diskontní sazbou, ale zohledňuje i změny v samotné investici.

Navzdory skutečnosti, že většina odhadců zná tradiční modely, které odrážejí vzájemnou závislost diskontních sazeb a kapitalizačních sazeb, ekonomický význam indikátorů obsažených v těchto modelech není plně chápán všemi. Změnu hodnoty aktiva v budoucnu lze tedy rozložit na čtyři hlavní faktory, které dohromady mohou logicky zapadat do multiplikativního modelu. Prvním je změna obsazenosti objektu a také případné další investice. Druhým je peněžní inflace. Třetí je všeobecný pohyb trh. A za čtvrté je ztráta hodnoty aktiva v důsledku jeho znehodnocení. Ve výpočtovém modelu používaném odhadcem musí být každý faktor odpovídajícím způsobem zohledněn.

1) Změna zatížení a investic – zohledněním peněžních toků v peněžních tocích se zohledněním v diskontovaném modelu peněžní toky relevantní období.

2) Peněžní inflace - pomocí diskontní sazby odpovídající toku. V případě, že leasingové splátky mají indexaci vázanou na inflaci, nebo mohou být změněny jiným způsobem, například pravidelným obnovováním v souladu s dynamikou trhu, je vhodné tento faktor z modelu eliminovat, snížit počet nejistot pomocí reálný tok (při konstantní cenové hladině k datu hodnocení) a odpovídající reálná sazba zlevnění, tzn. očištěna od peněžní inflace.

3) Odpisy - uplatněním přiměřené návratnosti (nebo alternativně uplatněním přiměřené úrovně nákladů na opravy v peněžním toku, praxe však prokázala, že existuje určitá ekonomicky oprávněná životnost a úroveň nákladů na opravy, tj. utrácet více za prodloužení životnosti budov, není ekonomicky proveditelné, to znamená, že pokud je stále potřeba prodloužit životnost budovy, lze u památek uvažovat;

4) Vzhledem k tomu, že pro posouzení není tak důležitá skutečná předpověď cenových změn na trhu, jako očekávání účastníků trhu promítnuté do ceny aktiva, je prakticky jedinou nejadekvátnější možností, jak tato očekávání zohlednit v kurzu. získat sazbu založenou na extrakci tržních dat ze srovnatelných transakcí, tj. Právě pro správné zohlednění tohoto faktoru je nejdůležitější vycházet při určování kapitalizačních a diskontních sazeb na trhu. Pohyby na trhu lze uvažovat jak s přihlédnutím k peněžní inflaci, tak bez ní. Kterou možnost použít, závisí na datech, na kterých je prognóza vytvořena. Zároveň je třeba také pochopit, že očekávání ohledně změn tržních cen by měla být zvažována po dobu rovnající se životnosti aktiva, období, během kterého může generovat příjem, au pozemků - obecně neomezeně.

Od posledního bodu plynule přecházíme na druhý důležitý ukazatel, který se používá ve výpočtových modelech pro přechod od diskontní sazby ke kapitalizaci. Ideálním případem je nekonečno, tedy když uvažujeme tok, který zohledňuje provoz budovy, její demolici, stavbu nové, opětovné použití atp. Ale vzhledem k vyrovnání peněžních toků, které jsou v čase výrazně vzdálené, diskontní faktor, stejně jako skutečnost, že budovy zaujímají větší podíl na hodnotě většiny nemovitostí, a kritická změna v hodnotě aktiva nastává s ukončením provozu budovy, ve většině případů má smysl model uvažovat minimálně do tohoto období se zanedbáním nákladů na pozemek zbývající po ukončení provozu nebo nezanedbáním.

Všechny faktory v kapitalizačním modelu musí být zváženy pro toto období a musí si vzájemně korespondovat v průběhu časových období. V souladu s tím je pro toto období nutné uvažovat jak pohyb trhu, tak měnovou inflaci, pokud jsou v modelu odděleny. Význam ukazatelů v čase, při zohlednění diskontování, bude nestejný, což je nutné zohlednit jejich sbalením do jediného koeficientu, který bude použit v terminálovém modelu. Po dlouhém období se může zdát, že pohyb trhu s nemovitostmi je srovnatelný s inflací, to znamená, že pokud izolujete peněžní inflaci, nezbude nic, nicméně výzkum RICS ukazuje, že po dlouhá období je trh s nemovitostmi před inflací o 1,5-2 %, což v zásadě vysvětluje omezení půdy jako zdroje, růst světové populace a aglomerace během 20. století. Odpisy, pokud budeme uvažovat dobu do konce životnosti majetku, se budou rovnat roční odpisové sazbě zbývající doby životnosti.

Informace uvedené výše. obavy společný přístup při posuzování tržní hodnoty. Složitější v praktické provedení je modelování, kdy je potřeba vypočítat investiční hodnotu aktiva pro konkrétního investora za předpokladu, že toto aktivum vlastní po omezenou dobu, a také konkrétní transakční strukturu s přihlédnutím k financování, zdanění a dalším faktorům . Například investiční fond může koupit budovu ne s cílem držet ji, dokud se nezhroutí, ale s očekáváním příjmu po dobu 3 let, a poté projekt ukončit prodejem objektu. Zde již není možné zanedbávat jednotlivé faktory modelu jejich zjednodušováním.

Kolegové z JLL považují za důležité následující faktory, kterým investoři při transakcích věnují pozornost, což se odráží i v míře kapitalizace použité při transakci.

1) Struktura financování. Tento faktor má velký vliv o cash-on-cash ziskovosti pro investora. Investoři jsou zase ochotni zaplatit prémii za aktiva, která mají atraktivní strukturu financování.

2) Zdanění. Majetkové daně se berou v úvahu při výpočtu čistého provozního výnosu a přímo ovlivňují míru kapitalizace. Na druhou stranu to ovlivňuje pouze nepřímo. Přestože je v praxi nejčastějším ukazatelem příjmové stránky aktiva EBITDA, pro investory je v konečném důsledku důležitý čistý zisk po zdanění.

Je důležité si uvědomit, že výši daně z příjmu ovlivňují následující aspekty:

Transakce se provádí přímým prodejem aktiva nebo SPV ( designová společnost). To přímo ovlivňuje povinnosti DPH. Nicméně, v v poslední době Daňová služba vrátí kupujícímu DPH z kupní transakce do šesti měsíců, což činí nákup nemovitosti jako aktiva velmi atraktivní.

Kumulované ztráty po výstavbě objektu – při nákupu objektu prostřednictvím SPV – mohou dát dodatečný příjem v prvních letech prognózovaného období, což ve výsledku poskytuje kupujícímu vyšší návratnost ve srovnání s nákupem stejného aktiva několik let po uvedení do provozu.

Strukturování transakcí – on/off-shore – významně ovlivňuje zisky.

3) Měna výnosu aktiva. Pokud jsou výnosy oceňovaného majetku denominovány v rublech, ale všechny srovnatelné transakce na trhu proběhly s aktivy, jejichž výnosová část byla denominována v amerických dolarech, pak by se za základ vzala míra kapitalizace těchto transakcí. nesprávný krok z několika vzájemně souvisejících důvodů.

Za prvé, inflace. Pro srovnání, 6,5 % Ruské federace versus 1,5 % USA podle údajů z roku 2013.

Za druhé, náklady na přilákání financování: například 7% fix u dolarové půjčky oproti 12% u půjčky v rublu.

Za třetí, různá indexace smluv o pronájmu rublu a cizí měny.

4)Riziko přecenění katastrální hodnoty.

Podle zákona č. 307-FZ ze dne 2. listopadu 2013 o změně daňového řádu by měl být základ daně při výpočtu daně z nemovitostí vypočítáván z katastrální hodnoty nemovitosti. V Moskvě se tento zákon již uplatňuje na komerční nemovitosti o rozloze nad 5000 metrů čtverečních. m, od roku 2015 bude práh snížen na 3 000 m2. m, a od roku 2016 budou s vysokou pravděpodobností objekty v celé zemi převedeny na tuto daň v plné výši. S přihlédnutím k nedostatkům v metodice státního hodnocení velkých komerčních objektů vidí odborníci riziko výrazného přecenění katastrální hodnoty u zastaralých budov a budov s velká plocha parkoviště, sklad a další obecně technické prostory. Vzhledem k tomu, že ostatní věci zůstávají stejné, může toto riziko ovlivnit míru kapitalizace.

Závěrem podotýkáme, že rizika rostou a spolu s nimi rostou i náklady na kapitál, a tedy i diskontní a kapitalizační sazby, což vede ke snižování hodnoty nemovitostí. Otázka, o kolik se sníží náklady, však zůstává otevřená. Toto je další téma k diskusi.

Děkujeme za pomoc při přípravě materiálu RICS (The Royal Institute of Chartered Surveyors - Royal Society of Chartered Surveyors v oboru nemovitostí).

Ocenění majetkového podílu ve společnosti se rovná současné hodnotě budoucích výnosů z tohoto majetkového podílu. Všechny oceňovací přístupy určují současnou hodnotu budoucího příjmu z nemovitosti – některé přímočařeji než jiné. Postup pro výpočet tržní hodnoty podniku v rámci důchodového přístupu předpokládá:

Znalost teorie peněz v čase;

Stanovení míry kapitalizace;

Procento slevy.

Koncept časové hodnoty peněz je založen na následujícím základním principu: dolar má nyní větší hodnotu než dolar, který obdrží v budoucnu, například za rok, protože jej lze investovat a to přinese další zisk. Tento princip je nejdůležitějším bodem celé finanční teorie a investiční analýzy. Budoucí hodnota peněz je částka, na kterou se investované peníze promění přítomný okamžik prostředky prostřednictvím určité obdobíčas s přihlédnutím k určitým úroková sazba. Stanovení budoucí hodnoty peněz je spojeno s procesem skládání počáteční hodnoty, což je postupné navyšování investované částky přičítáním výše úrokových plateb k její původní výši. Jinými slovy, je to koncept, který stojí za předpokladem, že peníze by se měly úročit – hodnota peněz je dnes větší než hodnota stejné částky přijaté v budoucnu. „Zlaté“ pravidlo podnikání říká: Částka přijatá dnes je větší než stejná částka přijatá zítra.

Další důležitý ukazatel pro stanovení nákladů komerční nemovitosti Toto je definice míry kapitalizace. Míra kapitalizace je míra příjmu odrážející vztah mezi příjmem a hodnotou posuzovaného majetku, ukazatel odrážející vztah mezi očekávaným ročním příjmem (ANI) a hodnotou nemovitosti podniku. V tomto případě se bere v úvahu obojí čistý zisk, přijaté z provozu oceňovaného předmětu a úhrada fixního kapitálu vynaloženého na pořízení předmětu. Míra kapitalizace, která zohledňuje tyto dvě složky, se nazývá celková míra kapitalizace nebo míra kapitalizace čistého příjmu. Čistý příjem použitý pro kapitalizaci se v tomto případě stanoví za určité období, obvykle rok. Tedy celkový poměr kapitalizace, (resp plná sazba kapitalizace) vyjadřuje vztah mezi roční výší čistého příjmu získaného v důsledku provozu objektu a jeho tržní hodnotou.

Míra kapitalizace rozděluje příjem na dvě části:

Náhrada kapitálových investic do nemovitostí;

Příjem příjmů z vlastnictví objektu.

Metoda kapitalizace příjmu se použije, pokud:

Toky příjmů jsou stabilní kladné hodnoty;

Toky příjmů rostou stálým, mírným tempem.

Tato metoda by se neměla používat, pokud jsou příjmové toky nestabilní, nemovitost je ve výstavbě nebo vyžaduje významnou rekonstrukci nemovitosti, neexistují žádné informace o skutečných prodejích a pronájmech nemovitostí, provozních nákladech a další informace, které znesnadňují výpočet čisté hodnoty. provozní výnos a kapitalizace sazeb.

Základní vzorec výpočtu je následující:

kde C jsou náklady na nemovitost, rub.;

NOR - čistý provozní výnos, rub.;

Rcap - kapitalizační poměr.

Existuje několik způsobů, jak určit míru kapitalizace:

Způsob stanovení kapitalizačního poměru s přihlédnutím k úhradě kapitálových nákladů;

Metoda propojeného investování nebo technika investiční skupiny (vlastní a dluhový kapitál);

Metoda tržní extrakce (trh squeeze).

Nejprve se podívejme na metodiku stanovení ukazatele kapitalizace s přihlédnutím k úhradě kapitálových nákladů.

kde Rcap je poměr kapitalizace;

Rincome cap - míra návratnosti kapitálu;

Snížení hodnoty nemovitosti (odepisovatelná část majetku);

Rnorm return - míra návratnosti kapitálu;

Míra návratnosti kapitálu (R ex cap) se nejčastěji konstruuje metodou kumulativní konstrukce, kde se sečtou: bezriziková míra výnosnosti, prémie za riziko investice do nemovitosti, prémie za nízkou likviditu tis. nemovitosti, prémie za správu investic.

Bezriziková míra výnosu je úroková sazba vysoce likvidních aktiv, tzn. Jedná se o sazbu, která odráží skutečné tržní příležitosti pro investování finančních prostředků firem a jednotlivců bez jakéhokoli rizika nenávratnosti.

Výpočet rizikového pojistného:

Prémie za nízkou likviditu. Při výpočtu této složky je zohledněna nemožnost okamžité návratnosti vložených investic do nemovitosti a lze ji brát v míře inflace jako typický čas vystavení předmětů podobným tomu, který je oceňován na trhu;

Riziková prémie za investování do nemovitostí. V tomto případě je zohledněna možnost náhodné ztráty spotřebitelské hodnoty předmětu a pojistné lze přijmout ve výši pojistného v pojišťovnách nejvyšší kategorie spolehlivosti;

Bonus za správu investic. Čím je investice riskantnější a složitější, tím kompetentnější management vyžaduje. Poplatek za správu investic je vhodné vypočítat s přihlédnutím ke koeficientu nevytíženosti a ztrát při vybírání nájemného.

Kapitalizační poměr zahrnuje míru návratnosti investice a míru návratnosti kapitálu. Pokud výše kapitálu investovaného do nemovitosti zůstane nezměněna a bude vrácena při dalším prodeji, není třeba vypočítat míru návratnosti.

Pokud se předpokládá změna hodnoty aktiva, pak je nutné vzít v úvahu návratnost jistiny kapitálu v poměru kapitalizace. Míra návratnosti kapitálu udává roční výši úhrady finančních prostředků investovaných do nemovitosti v případě, že je z nějakého důvodu predikována ztráta těchto prostředků (zcela nebo zčásti) během doby vlastnictví nemovitosti.

Existují tři způsoby, jak vypočítat míru návratnosti kapitálu (Rreturn):

Přímá návratnost kapitálu (kroužková metoda);

Návratnost kapitálu na základě náhradního fondu a míry návratnosti investice (Inwoodova metoda), někdy nazývaná anuitní metoda;

Návratnost kapitálu na základě kompenzačního fondu a bezrizikové úrokové sazby (Hoskoldova metoda).

Ringova metoda. Tuto metodu je vhodné použít, pokud se očekává, že jistina bude splacena ve stejných splátkách.

kde n je zbývající ekonomická životnost, roky.

Inwoodova metoda. Používá se, pokud je částka kapitálového výnosu reinvestována podle míry návratnosti investice.

kde SFF je faktor kompenzačního fondu SFF = Y/((1+Y)n-1);

Y je míra návratnosti investice.

Hoskoldova metoda. Používá se, když je míra návratnosti počáteční investice poněkud vysoká, takže reinvestice při stejné míře je nepravděpodobná.

kde Yb je bezriziková sazba.

Pokles hodnoty nemovitosti (?), ke kterému dojde za n let, zohledňuje náklady na následný prodej nemovitosti v kapitalizačním poměru.

0, pokud se hodnota posuzovaného předmětu nezmění,

Podíl, o který se plánuje snížení hodnoty předmětu ocenění, pokud se hodnota předmětu ocenění sníží,

Podíl, o který se plánuje zvýšení hodnoty předmětu ocenění, pokud se hodnota předmětu ocenění zvýší.

Výpočet míry kapitalizace pomocí metody tržního squeeze Na základě tržních údajů o prodejních cenách a hodnotách NPV srovnatelných nemovitostí můžete vypočítat míru kapitalizace:

kde NORi je čistý provozní příjem i-tého analogového objektu, rub.;

Сi - prodejní cena i-tého analogového objektu, rub.

Další metodou pro výpočet míry kapitalizace je související investiční metoda.

Pokud je nemovitost zakoupena za použití vlastního a vypůjčeného kapitálu, musí poměr kapitalizace splňovat požadavky na návratnost pro obě části investice. Hodnota ukazatele je určena související investiční metodou nebo technikou investiční skupiny. Kapitalizační poměr vypůjčeného kapitálu se nazývá hypoteční konstanta a vypočítá se podle vzorce:

kde Rm je hypoteční konstanta;

DO - roční splátky dluhové služby, rub.;

K - výše hypotečního úvěru, rub.

Kapitalizační poměr vlastního kapitálu se vypočítá pomocí vzorce:

Celková kapitalizace je určena jako vážený průměr:

kde M je poměr hypotečního dluhu.

Ze všeho výše uvedeného je vhodné poznamenat, že bez výpočtu míry kapitalizace nemovitosti jednoduše nelze získat údaje o efektivitě kapitálu do ní vloženého. Po obdržení všech potřebných údajů můžete snadno vypočítat míru kapitalizace.

Pro výpočet hodnoty nemovitosti je nutný následující ukazatel příjmový přístup je diskontní faktor.

Diskontní sazba je faktor používaný k výpočtu současné hodnoty peněžní částky přijaté a zaplacené v budoucnu.

kde i je úroková sazba;

n -- počet období.

Existuje několik způsobů, jak určit diskontní sazbu:

Kumulativní stavební metoda;

Metoda porovnávání alternativních investic;

Způsob výběru;

Metoda sledování.

Kumulativní konstrukční metoda je založena na předpokladu, že diskontní sazba je funkcí rizika a je vypočítána jako součet všech rizik spojených s každou konkrétní nemovitostí.

Riziková prémie se vypočítá sečtením rizikových hodnot spojených s danou nemovitostí.

Metoda alokace - diskontní sazba, jako složená úroková sazba, je vypočítána na základě údajů o uskutečněných transakcích s podobnými objekty na trhu nemovitostí. Tato metoda je poměrně náročná na práci. Mechanismus výpočtu spočívá v rekonstrukci předpokladů o hodnotě budoucích příjmů a následném porovnání budoucích peněžních toků s počáteční investicí (pořizovací cenou). V tomto případě se bude výpočet lišit v závislosti na množství prvotních informací a velikosti posuzovaných práv.

Diskontní sazbu (na rozdíl od sazby kapitalizace) nelze získat přímo z údajů o prodeji, protože ji nelze vypočítat bez identifikace očekávání kupujícího ohledně budoucích peněžních toků.

Nejlepší možností pro výpočet diskontní sazby pomocí alokační metody je pohovor s kupujícím (investorem) a zjistit, jaká sazba byla použita pro stanovení prodejní ceny a jak byla sestavena předpověď budoucích peněžních toků. Pokud odhadce plně obdržel informace, které ho zajímají, pak může vypočítat vnitřní míru návratnosti (konečnou návratnost) podobného objektu. Výslednou hodnotou se bude řídit při stanovení diskontní sazby.

Přestože je každá nemovitost jedinečná, za určitých předpokladů je možné pomocí alokační metody získat diskontní sazby, které budou odpovídat celkové přesnosti prognózy pro budoucí období. Je však třeba vzít v úvahu, že nákupní a prodejní transakce srovnatelných předmětů, jejichž stávající využití je nejlepší a nejefektivnější, by měly být vybrány jako podobné.

Obvyklý algoritmus pro výpočet diskontní sazby pomocí alokační metody je následující:

Modelování pro každý analogový objekt za určité časové období podle scénáře nejlepšího a nejefektivnějšího využití toků příjmů a výdajů;

Výpočet míry návratnosti investice do objektu;

Výsledky získané jakoukoli přijatelnou statistickou nebo expertní metodou zpracujte tak, aby byly charakteristiky analýzy přeneseny na posuzovaný objekt.

Metoda sledování je založena na pravidelném sledování trhu, sledování hlavních ekonomických ukazatelů investic do nemovitostí pomocí transakčních dat. Tyto informace je třeba shromažďovat v různých segmentech trhu a pravidelně je zveřejňovat. Taková data slouží jako vodítko pro odhadce a umožňují kvalitativní srovnání získaných vypočítaných ukazatelů s průměrem trhu, kontrolu platnosti různých typů předpokladů.

Ruští odhadci nejčastěji počítají diskontní sazbu pomocí kumulativní metody (vzorce). To se vysvětluje největší jednoduchostí výpočtu diskontní sazby pomocí kumulativní konstrukční metody v současných podmínkách realitního trhu.

Jakékoli, i ty nejsložitější, diskontní operace jsou redukovány na diskontní vzorec:

kde PV je budoucí hodnota, rub.;

FV - aktuální hodnota, rub.;

i - diskontní sazba;

n - člen (počet období);

Jakmile je známa diskontní sazba, lze hodnotu komerčních nemovitostí získat pomocí metody diskontovaných peněžních toků. Metoda diskontovaných peněžních toků je nejuniverzálnější metodou pro stanovení současné hodnoty budoucích peněžních toků. Peněžní toky se mohou libovolně měnit, proudit nerovnoměrně a lišit se vysoká úroveň riziko. To je způsobeno specifiky takového konceptu, jako je nemovitost. Nemovitosti kupuje investor především kvůli určitým budoucím výhodám. Investor pohlíží na nemovitost jako na soubor budoucích výhod a hodnotí její atraktivitu z hlediska toho, jak se peněžní hodnota těchto budoucích výhod porovnává s cenou, za kterou lze nemovitost koupit.

Metoda diskontovaných peněžních toků odhaduje hodnotu nemovitosti na základě současné hodnoty příjmu, který se skládá z předpokládaných peněžních toků a zbytkové hodnoty.

Metoda diskontování peněžních toků má svůj vlastní výpočetní algoritmus:

Stanovení předpovědního období. Stanovení předpovědního období závisí na množství informací dostatečných pro dlouhodobé předpovědi. Pečlivě provedená prognóza umožňuje předvídat povahu změn peněžních toků na delší období.

V mezinárodní oceňovací praxi průměrná hodnota prognózované období je 5–10 let pro Rusko, typické období bude období 35 let; Jedná se o realistické období, pro které lze učinit přiměřenou předpověď.

Předpovídání velikosti peněžních toků z nemovitosti pro každý rok prognózy.

Prognózování částek peněžních toků, včetně reverze, vyžaduje:

Důkladná analýza na základě finančních výkazů předložených zákazníkem o příjmech a výdajích z nemovitosti v retrospektivním období;

Studie aktuální stav realitní trh a dynamika změn jeho hlavních charakteristik;

Odhad výnosů a nákladů na základě rekonstruované výsledovky.

Při oceňování nemovitostí metodou diskontovaných peněžních toků se počítá několik druhů příjmů z nemovitosti:

Potenciální hrubý příjem;

Skutečný hrubý příjem;

Čistý provozní výnos;

Cash flow před zdaněním;

Cash flow po zdanění.

Peněžní tok po zdanění je peněžní tok před zdaněním minus platby daně z příjmu vlastníka nemovitosti.

V praxi ruští odhadci diskontují příjem namísto peněžních toků:

CHOD (označující, že nemovitost je přijata jako nezatížená dluhovými závazky);

Čistý peněžní tok minus provozní náklady, pozemkové daně a renovace;

Zdanitelný příjem.

Vlastnosti výpočtu cash flow při použití metody.

Daň z nemovitosti (daň z nemovitosti), sestávající z daně z pozemků a daně z nemovitosti, musí být odečtena od skutečné hrubý příjem jako součást provozních nákladů.

Ekonomické a daňové odpisy nejsou skutečnou hotovostní platbou, takže zohledňování odpisů při prognózování příjmů je zbytečné.

Pokud se odhaduje investiční hodnota nemovitosti (pro konkrétního investora), musí být od čistého provozního výnosu odečteny platby za úvěrové služby (úrokové splátky a splátky dluhu). Při posuzování tržní hodnoty nemovitosti nemusíte číst platby za obsluhu úvěru.

Od skutečné hrubé částky je třeba odečíst provozní náklady vlastníka nemovitosti. příjmy, pokud jsou zaměřeny na zachování nezbytných vlastností objektu.

Tedy:

CHOD = DVD - NEBO - Obchodní výdaje vlastníka nemovitosti spojené s nemovitostmi, (14)

Cash flow před zdaněním = NPV - Kapitálové investice - Obsluha úvěru + Růst úvěru, (15)

Peněžní toky po zdanění u nemovitostí = peněžní toky před zdaněním – platby daně z příjmu vlastníka nemovitosti (16)

Náklady na reverzi lze předvídat pomocí:

Stanovení prodejní ceny na základě analýzy současného stavu trhu, sledování ceny podobných objektů a předpokladů o budoucím stavu objektu;

Vytváření předpokladů o změnách hodnoty nemovitosti během doby vlastnictví;

Kapitalizace příjmů za rok následující po roce konce období prognózy pomocí nezávisle vypočítané míry kapitalizace.

Náklady na reverzi musí být diskontovány (faktorem posledního prognózovaného roku) a přidány k součtu aktuálních hodnot peněžních toků.

Hodnota nemovitosti se tedy rovná součtu současné hodnoty projektovaných peněžních toků a současné hodnoty zbytkové hodnoty (reverze).

ocenění reorganizace diskontování nákladné

Diskontní míra a míra kapitalizace jsou indikátory ekonomické teorie, které umožňují analyzovat výnosnost investic ve všech oblastech činnosti v ekonomice. Jaký je vztah mezi těmito pojmy a jak je rozlišit? Tyto ekonomické definice spolu souvisí a téma jejich vztahu je vždy aktuální při investování do různých krátkodobých i dlouhodobých projektů.

Navzdory téměř stejnému ekonomickému významu se jedná o odlišné ukazatele ekonomická účinnost podnikání, investice. Tyto termíny se často musí používat v realitním průmyslu a posuzovat jej v této fázi i v budoucnu.

Stanovení diskontní sazby jako ekonomického ukazatele v ekonomické teorii

Diskontní sazba v ekonomii se určuje jako návratnost investice. Návratnost investice je očekávaný výnos investora v budoucnosti. Tento koncept umožňuje posoudit rizika investování do konkrétního segmentu trhu resp určitý směr podnikání. Investor tento ukazatel vždy zohlední před uzavřením smlouvy s protivníkem.

Diskontní sazba se samostatně neuvažuje. Spolu s tím investor vždy zvažuje průměrnou úroveň investic v segmentu, úroveň inflace, která se vyvinula na trhu jako celku. Vyhlídka na investování konkrétním směrem také pomáhá určit takové ukazatele, jako je návratnost aktiv, výše vlastního kapitálu a kapitálový (hotovostní) obrat v podniku.

Diskontní sazba je vždy posuzována souběžně s kapitálový tok. K odhadu diskontní sazby vždy pomáhá poměr kapitálového toku k investovanému či vlastnímu majetku a prostředkům. Tento přístup k oceňování je vždy relevantní pro odvětví nemovitostí.

Diskontní sazba se vždy používá při plánování a prognózování při výpočtu budoucích příjmů v konkrétním daném okamžiku.

Výše diskutovanou diskontní sazbu obvykle představuje rozdíl mezi cenami na konci a začátku období plus veškerý příjem z investování prostředků za určité analyzované období, dělený cenou na začátku období.

Stanovení míry kapitalizace při posuzování návratnosti investice z ekonomického hlediska

Při hodnocení jakéhokoli podnikání vždy analyzují míru kapitalizace příjmů z investic do jeho rozvoje. To platí pro hodnocení investic v jakékoli oblasti ekonomiky. Míra kapitalizace ukazuje vztah mezi budoucími očekávanými příjmy z investic do podniku, do projektu a aktuální hodnotu majetku podniku (oceněná aktiva: nemovitosti, konkrétní podnik). Při výpočtu míry kapitalizace vždy berou v úvahu diskontní sazbu očekávaného příjmu, zisku a ziskovosti. Míra kapitalizace investice se vypočítává na základě dynamiky celkových příjmů za určité období. Obvykle se dynamika za rok posuzuje měsíc po měsíci.

Při výpočtu se od diskontní sazby odečte ukazatel dynamiky růstu nebo poklesu celkových výnosů (výslednou hodnotou bude míra kapitalizace investice).

Každý podnikatel, když se rozhoduje o vhodnosti jakékoli investice v segmentu trhu, který ho zajímá, používá ukazatel diskontní sazby. A po provedení investice přirozeně vyhodnotí míru kapitalizace přímo po faktu. Očekávaný zisk z investice bude vždy indikován diskontní sazbou a skutečný přínos lze diskutovat s přihlédnutím k míře kapitalizace.

Jaký je rozdíl mezi diskontní sazbou a sazbou kapitalizace?

Investor přišel na konkrétní trh a stojí před úkolem, zda je vhodné investovat své těžce vydělané peníze do určitého segmentu, objektu nebo služby. Vyplatí se investovat nebo ne? A pokud to stojí za to, tak jak v procesu finanční ekonomická činnost podniky vyhodnotit jejich přínosy? Cílem každé investice je totiž dlouhodobý přínos pro investora. Abyste tomu porozuměli, musíte porozumět definicím diskontní sazby a míry kapitalizace příjmu.

Diskontní sazba pro jakoukoli investici je cíl prognózy, vypočítané ekonomy před investičním rozhodnutím v konkrétních oblastech. Tento plánovaný standard je nutný pro stanovení předpokládané návratnosti investic. Výše ziskovosti v procesu provádění ekonomických činností, podnikání, nákupu a prodeje předmětů se bude vždy měnit. Někdy je tento význam nepředvídatelný.

Kapitalizační sazba se vždy počítá na základě již existující diskontní sazby. Tento indikátor je aktuální, vychází z aktuálního stavu v průběhu finančních a ekonomických činností objektu, do kterého byla investice provedena. Míra kapitalizace se vypočítá s ohledem na diskontní sazbu pro investice. Při jeho výpočtu je třeba od jeho hodnoty odečíst změny příjmů (jeho zvýšení nebo snížení) za určité zdaňovací období (obvykle s přihlédnutím k daňový rok). Diskontní sazba udává očekávání investora, zatímco míra kapitalizace ukazuje realitu (výsledek investice).

Diskontní sazba ovlivňuje investora vždy při uzavírání smlouvy o investici do nemovitosti nebo konkrétního obchodu. Na druhé straně ovlivní pouze míra kapitalizace, která ukazuje přímou výhodu již investovaných prostředků skutečnost pokračující investiční činnosti.

Skutečné skutečné finanční ukazatele, které umožňují vyhodnotit efektivitu investic, lze vypočítat pouze pomocí ukazatele míry kapitalizace příjmu. Tento ukazatel vždy využívají investoři při posuzování dlouhodobých vyhlídek svých investic. Jasné pochopení toho, co je diskontní sazba a termín kapitalizace míra návratnosti tyto koeficienty od sebe jasně odděluje, což pomáhá správně posoudit současnou situaci a také předvídat její vývoj do budoucna. Ve většině případů je téměř nemožné provádět ekonomické prognózy bez použití těchto ukazatelů.