Soudní praxe: cena v kupní smlouvě je podhodnocena skutečná cena je převedena účtenkou.
Zobrazit změny za poslední měsíc
ConsultantPlus, 17.03.2010
Průvodce soudní praxí: nákup a prodej. Obecná ustanovení
Kapitola 30. Nákup a prodej
§ 1. Obecná ustanovení o nákupu a prodeji
Článek 454. Prodejní a kupní smlouva
Otázky soudní praxe při výkladu a aplikaci čl. 454 Občanský zákoník Ruské federace
1. Důsledek absence odkazu na dohodu uzavřenou mezi stranami v dodacím listu >>>
2. Možnost uznání uzavřené kupní smlouvy za neuzavřenou >>>
3. Důsledky převodu zboží v případě neexistence uzavřené smlouvy o dodávce >>>
4. Nákup a prodej směnek >>>
5. Nákup a prodej pohledávek >>>
6. Možnost aplikace ustanovení o koupi a prodeji na prodej podílu na základním kapitálu >>>
7. Možnost aplikace ustanovení Ch. 30 občanského zákoníku Ruské federace při převodu výhradních práv >>>
8. Korelace REPO obchodů s kupní smlouvou >>>
1. Důsledek absence odkazu na dohodu uzavřenou mezi stranami v dodacím listu
1.1. Závěr ze soudní praxe: Absence odkazu na dodací smlouvu uzavřenou mezi stranami v dodacím listu naznačuje, že zboží bylo dodáno v rámci jednorázové kupní a prodejní transakce.
Soudní praxe:
Usnesení Federální antimonopolní služby okresu Volha-Vjatka ze dne 13. října 2009 ve věci č. A17-4447/2008
"...Jak vyplývá z materiálů případu, Společnost (dodavatel) a Podnikatel (kupující) uzavřeli smlouvu o dodávce ze dne 01.02.2007 N 425/07 na dodávku potravinářských výrobků. Žalobce předložil faktury za období od r. února až září 2007 k potvrzení dluhu N 5523, 6556, 9299, 10601, 12268, 15188, 15715, 16257, 17092, 20318, 20320, 2032583, 2032583, 20 26461, , 30163, 30165, 32348, 33103, 33566, 33567, 33577, 33569, 33578, 36631, 41094, 41115, 41082 za celkovou částku 677 208 rublů, plné moci k nim a faktury.
Odvolací soud zjistil, že faktury, plné moci k převzetí zboží a faktury neobsahují odkaz na smlouvu o dodávkách ze dne 01.02.2007 N 425/07, a proto za použití článku 486 občanského zákoníku Ruské federace učinil přiměřenou závěr, že mezi stranami došlo ke sporu o jednorázové transakce s povinností žalovaného zaplatit zboží po převodu zboží...“
Usnesení Federální antimonopolní služby okresu Volha-Vjatka ze dne 25. září 2009 ve věci č. A43-29475/2008-29-441
„...Vzhledem k tomu, že faktury za zboží a přepravu ze dne 8. listopadu 2007 N 00827, dostupné v materiálech případu, v rozporu s bodem 1.2 sporné smlouvy na ně neobsahují odkazy, soudy oprávněně považovaly dodávku podle faktur jako mimosmluvní.
Tyto faktury obsahují informace o názvu, ceně a množství zboží akceptovaného společností TD Rastyapino LLC, což umožňuje kvalifikovat jednání stran jako uzavření jednorázové transakce nákupu a prodeje.
Na povinnosti stran převést a převzít sporné zboží se tak vztahují pravidla § 1 kapitoly 30 občanského zákoníku Ruské federace o závazcích vyplývajících z kupních smluv...“
Usnesení Federální antimonopolní služby Západosibiřského okruhu ze dne 21. října 2009 ve věci č. A46-5217/2009
„...Odvolací soud po přezkoumání materiálů případu dospěl k závěru, že k dodání alkoholických nápojů došlo v rámci jednorázových obchodů, doložených nákladními listy s údaji o názvu a množství převáděného zboží. Odvolací soud měl zároveň za to, že není důvod ve věci posuzovat smlouvu o dodávce ze dne 20. 12. 2005 N 1015, neboť předložené faktury neobsahují pokyny k převodu alkoholických výrobků podle tohoto dohoda.
Kasační senát se domnívá, že tyto závěry soudů byly učiněny v souladu s článkem 71 Řádu rozhodčího řízení Ruské federace na základě úplného a komplexního prostudování všech okolností a důkazů jako celku ve věci, se správným aplikace hmotného práva.
Je třeba souhlasit se závěrem odvolacího soudu, že dodání výrobků na základě jmenovaných faktur představuje jednorázové nákupní a prodejní transakce, na které se vztahuje ustanovení hlavy 30 občanského zákoníku Ruské federace...“
Usnesení Federální antimonopolní služby Moskevského okruhu ze dne 18. ledna 2010 N KG-A40/14193-09 ve věci č. A40-57077/09-128-377
„...Takže z faktur předložených v materiálech případu je zřejmé, že jako základ dodávky je uvedena smlouva ze dne 28. května 2007 č. 718.
Mezitím soudy prvního a odvolacího stupně, které posuzovaly projednávaný spor opodstatněnost uvedených nároků, konstatovaly, že mezi účastníky nedošlo k uzavření dohody s uvedenými náležitostmi.
Zároveň ve fakturách předložených v materiálech případu nejsou žádné odkazy na smlouvy č. 44713 a 44795 ze dne 1. ledna 2007, č. 44874 ze dne 31. prosince 2007, a proto soudy neměly důvod k aplikaci ust. stanovené v těchto dohodách .
Soudy obou stupňů oprávněně kvalifikovaly kontroverzní právní vztahy účastníků jako jednorázové kupní a prodejní transakce, při nichž byly podmínky názvu a ceny zboží sjednány žalobcem a žalovaným ve fakturách, což činí není v rozporu s čl. 432, část 3 čl. 455 občanského zákoníku Ruské federace..."
Usnesení Federální antimonopolní služby Moskevského okruhu ze dne 14. října 2009 N KG-A41/10266-09 ve věci č. A41-18039/09
„...Soudy obou stupňů zjistily, že dodání zboží žalobcem žalovanému bylo potvrzeno nákladním listem č. 298179 ze dne 11. srpna 2005 na celkovou částku 229 106 rublů. 93 kop.
Odvolací soud po posouzení uvedené faktury podle pravidel čl. 71 Řádu rozhodčího řízení Ruské federace dospěl k závěru, že se jedná o jednorázovou kupní a prodejní transakci, neboť smlouva o dodávce ze dne 1. srpna 2005 N 05090030-86, na kterou žalobce odkazuje ve vyjádření sp. reklamace, není v této faktuře uvedena jako základ dodávky.
V souladu s odstavcem 1 Čl. 486 občanského zákoníku Ruské federace je kupující povinen zaplatit za zboží bezprostředně před nebo poté, co mu prodávající zboží předá, nestanoví-li tento zákon, jiný zákon, jiné právní úkony nebo kupní smlouva jinak. a nevyplývá z podstaty závazku.
Vzhledem k tomu, že dodávka zboží dle faktury č. 298179 ze dne 11.8.2005 nebyla uskutečněna v rámci smlouvy č. 05090030-86 ze dne 1.8.2005, dospěl odvolací soud ke správnému závěru, že pohledávky na vymáhání hl. pokutu ve výši 152 553 rublů. 31 kop na základě uvedené dohody nepodléhá zadostiučinění...“
Usnesení Federální antimonopolní služby Moskevského okruhu ze dne 22. července 2002 N KG-A40/4597-02
„...Rozhodnutím moskevského arbitrážního soudu ze dne 6. března 2002, potvrzeným rozhodnutím odvolací instance téhož soudu ze dne 8. května 2002, nárok ORFE CJSC na vymáhání 180 734 rublů od Kubanmedstrakh- Pharmacy LLC byla uspokojena, tvořící dluh za léčivé přípravky dodané na základě smlouvy č. 46/98k ze dne 6. února 1998 pod fakturami č. 9801171 a 9801167.
Soudy prvního a odvolacího stupně uznaly pohledávky za předmět uspokojení a vycházely ze skutečnosti, že sporný vztah vznikl z jednorázových nákupů a prodejů, neboť faktury č. 9801171 a 9801167 neobsahují odkazy na dohodu z února 6, 1998 č. 46/98k, a žalovaný musel zaplatit za přijaté výrobky ve lhůtách stanovených článkem 486 občanského zákoníku Ruské federace.
Při řešení tohoto sporu soudy prvního a odvolacího stupně plně a komplexně přezkoumaly provedené důkazy, zjistily všechny pro věc rozhodné okolnosti, učinily správné závěry jak o povaze sporného vztahu, tak o existenci důvodů pro uspokojení nároků, a nedopustil se porušení žádných norem hmotného ani procesního práva...“
Usnesení Federální antimonopolní služby Uralského okruhu ze dne 12. října 2009 N F09-7749/09-C3 ve věci N A50-5692/2009
„...Jak vyplývá z materiálů případu, dne 17.1.2008 byla mezi firmou Permzheltrans-Service (dodavatel) a firmou Perm Motor Locomotive Remputer Remputmash (odběratel) uzavřena dodavatelská smlouva č. 07 v souladu s ust. 1.1, z nichž je dodavatel povinen dodat a zákazník převezme a zaplatí produkty v souladu se specifikacemi, které jsou nedílnou součástí smlouvy.
Rozhodčí soud zjistil, že společnost "Permzheltrans-service" dodala společnosti "Perm Locomotive Repair Plant "Remputmash" zboží podle faktury ze dne 10.08.2008 N 19 ve výši 3 003 890 rublů. 60 kopecks.
Protože společnost "Perm Motor Locomotive Repair Plant "Remputmash" nezaplatila náklady na dodané zboží, společnost "Permzheltrans-service" v souladu s bodem 7.2 smlouvy o dodávce ze dne 17. ledna 2008 N 07 zaslala reklamaci zákazníkovi ze dne 19. ledna 2009 N 006 s dobrovolným nabídkovým příkazem ke splacení dluhu ve výši 3 003 890 rublů a zaplacení úroku podle článku 395 občanského zákoníku Ruské federace ve výši 96 289 rublů.
Vzhledem k tomu, že společnost Perm Locomotive Repair Plant Remputmash nesplnila požadavky uvedené v žalobě, podala společnost Permzheltrans-service toto žalobní prohlášení k rozhodčímu soudu.
Odvolací soud uznal uspokojení nároků společnosti Permzheltrans-service za oprávněné, zároveň však poukázal na to, že v tomto případě šlo o jednorázovou dodávku zboží, neboť sporný dodací list neobsahuje odkaz ke smlouvě o dodávce ze dne 17.1.2008 č.07.
Závěr odvolacího soudu je správný a potvrzují ho i materiály případu...“
Usnesení Federální antimonopolní služby Uralského okruhu ze dne 3. března 2009 N F09-866/09-C5 ve věci N A60-14932/2008-C9
„...Při řešení sporu soud prvního stupně vyšel ze skutečnosti, že materiály případu neobsahovaly specifikaci smlouvy ze dne 24. ledna 2008 N 3-642/08, uvedené faktury neobsahují odkazy na smlouvu. , proto je třeba převod zboží pod ně považovat za jednorázové prodejní transakce...
Podmínky smlouvy ze dne 24. ledna 2008 N 3-642/08 se nevztahují na právní vztahy stran o dodávkách zboží na základě faktur ze dne 28. prosince 2007 N 92 a ze dne 26. února 2008 N 1288. , neboť převod zboží pod ně soud kvalifikuje jako jednorázové prodejní transakce . V souladu s tím vztahy stran upravuje Ch. 30 Občanského zákoníku Ruské federace, což nevylučuje možnost platby za zboží po jeho předání kupujícímu...“
Usnesení Federální antimonopolní služby Uralského okruhu ze dne 15. ledna 2009 N F09-10351/08-C5 ve věci N A71-3636/2008
„...Jak bylo zjištěno soudem, společnost Tsentrmetall-Orenburg (dodavatel) a podnik Bashavtotrans (kupující) podepsaly smlouvu o dodávce výrobků ze dne 01.06.2007 N 093/1, za podmínek které dodavatel, resp. po dobu platnosti uvedené smlouvy se zavazuje dodat a kupující převezme a zaplatí produkty způsobem a ve lhůtách stanovených smluvními podmínkami. Sortiment, množství a cena produktů jsou smluvními stranami dohodnuty jednáním a jsou uvedeny na fakturách, které jsou nedílnou součástí smlouvy (bod 1.3 této smlouvy).
Podmínky kupní a prodejní smlouvy týkající se zboží se považují za dohodnuté, pokud smlouva umožňuje určit název a množství zboží (článek 3 článku 455 občanského zákoníku Ruské federace).
Soud zjistil, že ve fakturách předložených společností Tsentrmetall-Orenburg na podporu žaloby není žádný odkaz na dohodu ze dne 1. 6. 2007 N 093/1. Žalobce nepředložil žádné další důkazy potvrzující skutečnost, že se strany dohodly na názvu a množství zboží, které je předmětem dodávky podle této smlouvy (článek 65 Řádu rozhodčího řízení Ruské federace).
V důsledku toho, jak správně uvedl odvolací soud, mezi stranami vznikl vztah ohledně dodání zboží v rámci jednorázových obchodů (článek 506 občanského zákoníku Ruské federace)...“
Usnesení Federální antimonopolní služby Uralského distriktu ze dne 26. června 2006 N F09-5306/06-C5 ve věci N A71-480/05
„...Po zjištění, že skutečnost dodání zboží v rámci jednorázových transakcí je potvrzena fakturami, ve kterých jsou značky (podpis a pečeť žalovaného) o převzetí zboží, byl proveden výpočet dluhu žalobcem správně, žalovaný nepředložil důkaz o úplném zaplacení zboží přijatého od žalobce, soudy přiměřeně v souladu s články 309, 486 občanského zákoníku Ruské federace nároky uspokojily.
Argumenty stěžovatele kasační stížnosti, že dodávka zboží byla uskutečněna v rámci smlouvy o dodávce ze dne 1. listopadu 2004, a nikoli v rámci jednorázových prodejních transakcí, se zamítají, neboť faktury neobsahují odkazy na zmíněná dohoda.
Kasační soud má za to, že spor byl rozhodčím soudem vyřešen v souladu s platnou právní úpravou, skutkové okolnosti případu byly zjištěny na základě komplexního, úplného a objektivního studia provedených důkazů a závěry soudu odpovídají tyto okolnosti. Porušení hmotného a procesního práva, která na základě čl. 288 Řádu rozhodčího řízení Ruské federace může být základem pro zrušení soudních aktů, nebylo stanoveno...“
Třetí praktikovaný způsob ochrany zájmů kupujícího, který se používá při prodeji rezidenčních nemovitostí za sníženou cenu, je právně zajímavější a je následující. Kupní smlouva obsahuje podmínku, kdy se prodávající zavazuje provést předprodejní opravy bytu na náklady kupujícího. Náklady kupujícího na opravy se rovnají rozdílu mezi skutečnými a ve smlouvě uvedenými cenami bytu. Druhá účtenka je psána pod touto podmínkou opravy. Současně s vystavením potvrzení o přijetí peněz za opravu prodávajícím podepisuje kupující potvrzení o převzetí provedené práce v budoucnu a že nemá žádné nároky na opravu. Tento úkon ochrání prodávajícího před bezohledným kupujícím, pokud bude požadovat zpět převedené finanční prostředky na opravu, a to na základě skutečné absence provedených oprav.
Podhodnocení a nadhodnocení cen ve smlouvě o koupi a prodeji nemovitosti
Právní schéma se dvěma stvrzenkami s sebou nese i právní rizika pro prodávajícího, protože druhá stvrzenka v držení kupujícího je důkazem toho, že prodávající nezaplatil daně, což prodávajícímu hrozí výběrem nezaplacených daní, penále, pokut a trestního stíhání. . Kromě toho, pokud v době podpisu smlouvy byla skutečná platba za byt provedena pouze částečně a zbývající částka musí být uhrazena prodávajícímu po předložení dokumentů pro státní registraci práva a transakce (nebo po takové registraci), pak má bezohledný kupující po podpisu smlouvy právo na to, aby skutečnou cenu koupeného nezaplatil za nemovitost, s odkazem na výši jejich peněžního závazku stanoveného výhradně podmínkami kupní a prodejní smlouvy.
III.
Koupě bytu za sníženou cenu
Podhodnocení smluvní ceny ve smlouvě o koupi a prodeji nemovitosti nebo nadhodnocení ceny je běžnou situací v kupních a prodejních transakcích. Je to samozřejmě nesmysl, ale bohužel, toto je realita našich životů. ? Podívejme se podrobně, v jakých situacích jedna ze stran transakce požaduje nižší cenu ve smlouvě nebo nadsazenou cenu ve smlouvě.
Obsah článku
- Podcenění ve smlouvě
- Důvody, proč prodávající podhodnocuje cenu bytu
- Proč je podcenění pro kupujícího nebezpečné?
- Proč je podcenění pro prodejce nebezpečné?
- Předražení v Kupní smlouvě
- Vyjasnění dalších obtížných bodů
Kupující nemovitosti mohou být konfrontováni s nabídkou ze strany prodávajícího na snížení ceny ve smlouvě.
Podhodnocování nákladů na byt
Obrátí se na soud s žalobou na ukončení zotročující transakce, protože cena ve smlouvě je o více než 30 % nižší než tržní cena. Soud žalobě vyhoví a uloží mu povinnost vrátit finanční prostředky uvedené ve smlouvě. Což je to, co dělá. -A 1 700 000,0? -Promiňte, nevztahují se na smlouvu o koupi a prodeji bytu! A to je další zkouška, která potrvá roky.
Pozor
Možná se vrátí tři kopejky, kdo ví. Závěr: Velmi dobře zvažte návrh na snížení ceny. Pokud se nejedná o příliš vysokou částku, můžete sepsat smlouvu o prodeji a nákupu neoddělitelného vylepšení nebo nábytku.
Ale to je téma na jiný článek. Jiná situace s možnými ztrátami pro Kupujícího. Od roku 2015 je poskytován daňový odpočet na koupi bytových prostor ve výši 2 000 000,0 ne na nemovitost, jak tomu bylo dříve, ale na poplatníka.
Podhodnocení hodnoty nemovitosti v kupní smlouvě
Za druhé, po ukončení smlouvy má kupující právo požadovat od prodávajícího pouze vrácení částky zaplacené za byt (ustanovení 2 článku 475 občanského zákoníku Ruské federace) a náhradu za ztráty způsobené ukončením smlouvy. smlouvy (článek 5 článku 453 občanského zákoníku Ruské federace), ale nikoli zaplacení penále v souvislosti s neplněním povinností prodávajícího, což sloužilo jako základ pro ukončení smlouvy. Zatřetí, i když soud uzná právo kupujícího zaplatit mu penále, s největší pravděpodobností použije čl.
333 Občanského zákoníku Ruské federace k výraznému snížení sankce z důvodu její nepřiměřenosti k následkům porušení povinnosti. Při kompenzaci ztrát kupující také nevrátí v plné výši skutečně zaplacené peníze za byt, protože jeho ztráty mohou spočívat pouze ve zvýšení cen obdobného bydlení v dané oblasti po dobu od podpisu smlouvy do okamžik jeho ukončení. II.
Podhodnocení částky v kupní smlouvě
Výsledkem je, že finanční úřady mé manželky buď zaplatí, nebo půjdeme k soudu. Evidentně není čím platit. Výsledek – šestiměsíční zkušební doba! Jak se bála Evgeniy Palko Realitní 25. června
2010
Info
Roman Fadeev napsal: Z osobní zkušenosti. Manželka prodala byt. Na účtenku napsali plnou cenu, na DCP to byl milion.
Po nějaké době finanční úřad přišel za novou majitelkou, ta jim (nová majitelka) dala účtenku. Výsledkem je, že finanční úřady mé manželky buď zaplatí, nebo půjdeme k soudu.
Evidentně není čím platit. Výsledek – šestiměsíční zkušební doba! Jak se bála a asi tam byla jen jedna účtenka a v ní psala, že dostala celou částku konkrétně za prodaný byt? Pak nic překvapivého externí odkaz Rusova Jekatěrina 25.6 2010 Evgeny TRIO-REALTY napsal: Roman Fadeev napsal: Z osobní zkušenosti. Manželka prodala byt. Na účtenku napsali plnou cenu, na DCP to byl milion.
Chyba 404
Daň z koupě bytu, daň z nemovitosti, daně fyzických osob a organizací. Kolik daní, kdy a jak platit a jak získat daňový odpočet (vratku daně) při koupi nemovitosti.
Rozhodl jsem se koupit byt, ale majitel mě ohromil: v kupní/prodejní smlouvě místo 5 milionů rublů. napíšeme 2 miliony rublů a do potvrzení o převodu peněz zapíšeme celou částku (5 milionů rublů). Říká se, že žádná rizika nejsou, a že tak funguje každý. Napište prosím možná rizika a případně případy z reálné praxe.
Předem děkuji za účast v diskusi. Nikolay Tyuleněv realitní makléř 25. června 2010 1. V případě dvoustranné restituce nemusí soud zohlednit přijetí a nařídit vám vrátit pouze částku uvedenou v dohodě.2.
Snížená cena ve smlouvě o koupi a prodeji nemovitosti
Z pohledu daňového řádu Ruské federace není tato varianta smluvních vztahů za účelem obcházení daně z příjmu ideální. Kamenem úrazu jsou opravy, které pro kupujícího provádí prodávající.
Pokud práce na předprodejní úpravě bytu provádí prodávající za úplatu, pak by náklady na tyto opravy (aby bezohledný prodávající neměl důvod vymáhat po kupujícím náklady na provedené práce) být součástí nákladů na byt podle smlouvy nebo částí částky přijaté prodávajícím za druhou, „opravu“, příjem. V každém případě se bude jednat o příjem prodávajícího, na který se nevztahují pravidla pro odpočet daně a ze kterého bude muset být odvedena daň z příjmu.
Podhodnocení částky v kupní smlouvě
Existují také situace, kdy jsou předplacené transakce narušeny ještě před jejich státní registrací, což může vést i k nevrácení celé jím skutečně zaplacené částky kupujícímu. Pro snížení těchto rizik na nulu nabízejí realitní kanceláře a právníci širokou škálu právních mechanismů.
I. Například se navrhuje zakomponovat do smlouvy doložku o sankcích pro prodávajícího v případě ukončení smlouvy z jeho zavinění, kdy se výše penále rovná rozdílu mezi skutečně zaplacenou částkou a částku podle smlouvy. Toto schéma má však své nevýhody. Za prvé, tato možnost je možná pouze po ukončení smlouvy, která proto musí projít státní registrací a být platná, protože pokud je smlouva neplatná nebo z důvodu jejího neuzavření, jsou také neplatné jakékoli podmínky transakce ( nedohodnuto).
Informace zavřít Informace Upozorňujeme, že toto je beta verze v angličtině. Některé stránky nemusí být přeloženy. Pokud narazíte na potíže, kontaktujte našeho správce: [e-mail chráněný]. Rádi vám pomůžeme. Dobrý den, kolegové. Vyvstala následující otázka: pokud strany uvedou cenu smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti pod skutečnou cenou, jak účinně chránit zájmy kupujícího a vyloučit v případě problémů s transakcí ztrátu rozdílu mezi skutečně převedenými prostředky a formální cenou smlouvy? klíčová slova: nemovitosti School of Law "STATUT" Právní semináře pro odborníky Praktické otázky přípravy a vedení soudních případů
- 21.05 – 15.06. Online
- Tai Yu.V., Shchekin D.M., Karapetov A.G. atd.
Úpadky právnických osob a občanů. Večerní kurz
- 22. května – 4. července. Moskva
- Vitryansky V.V., Zaitsev O.R.
- Při volání z bezpečnostní služby banky uvedete cenu uvedenou ve smlouvě, nikoli skutečnou
- Veškeré inzeráty se skutečnou cenou budou z inzertních stránek odstraněny, jinak může mít banka pochybnosti a odmítnout poskytnutí úvěru.
Proč je předražení pro Prodejce nebezpečné?
- Pokud jste udělali chybu ohledně své daňové povinnosti, nadhodnocení vede ke zvýšení výše odpočtů
- Pokud účtenka není zničena, může skončit u daňové služby, možná omylem Kupujícího nebo možná úmyslně, a následky jsou nepředvídatelné.
- Pokud dojde k ukončení smlouvy rozhodnutím soudu, soud Vás zaváže vrátit Kupujícímu celou částku uvedenou ve smlouvě.
V každém případě změny skutečné ceny vyžadují pečlivé posouzení situace!!! Vždy rád vysvětlím.
Článek 556. Převod nemovitosti 1. Převod nemovitosti prodávajícím a její převzetí kupujícím se uskutečňuje podle převodní listiny nebo jiného převodního dokumentu podepsaného stranami, nestanoví-li zákon nebo smlouva jinak povinnost převést nemovitost na kupujícího se považuje za splněnou předáním této nemovitosti kupujícímu a podepsáním odpovídajícího dokumentu o převodu smluvními stranami podmínek stanovených smlouvou se považuje za odmítnutí závazku převést nemovitost ze strany prodávajícího, resp. ze strany kupujícího povinnosti převzít nemovitost.2.
Vzhledem ke specifikům situace není tak snadné zneplatnit dříve podepsanou smlouvu o prodeji a koupi automobilu. Ne vždy se soud postaví na stranu poškozeného. Ale přesto, pokud je žalobce přesvědčen, že má pravdu, stojí za to pokusit se obnovit spravedlnost. Jak často se tedy u soudu vyskytují případy týkající se ukončení smluvního ujednání automobilu a jak velké procento soudních případů týkajících se uznání smlouvy o koupi a prodeji automobilu je vyřešeno s kladným výsledkem pro žalobce? Na tuto otázku odpovíme v tomto článku a také zvážíme příklady z pozitivní soudní praxe při ukončení smlouvy o automobilu.
Soudní statistika
Data justiční statistiky charakterizují mnoho aspektů socioekonomického života občanů a umožňují na základě analýzy zefektivnit činnost donucovacích orgánů, soudů a justičních orgánů směřující k zajištění právního státu, včetně nákupu a prodejní transakce vozidel. Webové stránky soudního oddělení Nejvyššího soudu Ruské federace od roku 2007 shromažďují statistické údaje o činnosti všech kategorií soudů. Zároveň jsou na oficiálních stránkách každého soudu, od okresních až po Nejvyšší rozhodčí soud, shromažďovány statistiky těch případů, které byly projednávány u tohoto konkrétního soudu. Podle Státního automatizovaného systému Ruské federace „Justice“ bylo od 1. ledna 2017 v první instanci posuzováno více než tisíc žalob v případech ukončení smlouvy o koupi a prodeji automobilu. A byla o nich učiněna tato rozhodnutí:
- Odmítnutí uspokojit pohledávku - 317;
- Částečné uspokojení pohledávky - 284;
- Uspokojení nároku - 249;
- Ponechání nároku bez protiplnění - 71;
- Další rozhodnutí, včetně vrácení pohledávky žadateli, zastavení řízení, postoupení pohledávky do jurisdikce atd. - 98.
Ne všechny případy však vyřešily spor mezi jednotlivci. Žalobcem může být jak fyzická, tak právnická osoba (organizace) a totožný může být i žalovaný. Největší počet takových případů byl zvažován v Republice Tatarstán (73), z toho pouze ve 14 případech byly požadavky žadatele plně uspokojeny. Na druhém místě v počtu takových nároků je Krasnojarské území (48), o třetí místo se dělí Moskevská oblast a Nižnij Novgorod (46).
Příklad odmítnutí uspokojení pohledávky
Občan Ipatova A.V. podal žalobu proti Vega Automobile Trading House LLC, ve které požadoval vrácení peněz za zaplacené zboží (447 600 rublů), náhradu za opravy během provozu vozu (10 600 rublů), náhradu nákladů podle smlouvy o půjčce (12 624 rublů). rublů) a zaplatit morální škody (150 000 rublů). Podstata nároků byla následující: občanka Ipatová zakoupila vozidlo v uvedeném autobazaru. Během provozu byly podle žalobců zjištěny na autě za provozu značné nedostatky: zvýšená hlučnost převodovky, výměna termostatu, periodicky se rozsvěcovala kontrolka poruchy motoru, selhával kulový kloub.
Občanka Ipatová se opakovaně uchýlila k opravám, ale problémy se nepodařilo odstranit. Vzhledem k tomu, že další cestování není bezpečné, Ipatova A.V. se obrátila na soud, aby vymohla finanční prostředky vynaložené na nákup a opravy. Zástupce autobazaru předložil důkazy, že žalobce žádal o záruční opravy, ale odmítl zaplatit za služby mimo záruku. Kromě toho se vyskytly případy odvolání pod chatrnými záminkami. Po provedení oprav nejsou žádné informace o výrobních nedostatcích vozidla.
Během soudu bylo zjištěno, že vůz nemá žádné poškození ani výrobní vady. Z tohoto důvodu nejsou důvody pro ukončení kupní smlouvy, nároky na náhradu nákladů na opravu a morální újmu nejsou oprávněné. Krajský soud v Uljanovsku tak rozhodl ve věci č. 33-363/2011 v žalobě A. V. odmítnout. Žalovaný naopak požádal občanku Ipatovou o vymáhání finančních prostředků na pokrytí nákladů na provedení znaleckých prací a najmutí zástupce v právních otázkách. Náklady žalovaného na provedení technické zkoušky (45 000 rublů) a přilákání zástupce (10 000 rublů) byly uspokojeny na náklady žalobce, občana A. V.
Příklad částečného uspokojení pohledávky
Občan Alaeva O.G. šel k soudu ohledně vymáhání nákladů na auto, částky odškodnění od prodejce automobilů, ukončení smlouvy o koupi a prodeji automobilu a také odškodnění za morální újmu. Důvodem reklamace je nevhodný stav vozidla, zjištěný při jeho provozu. Občanka Alaeva si všimla, že po dešti nebo mytí se v kufru vozidla nahromadila voda a obrátila se na obžalovaného s žádostí o pomoc, což bylo zaznamenáno v pracovním příkazu č. 000. Poruchu se nepodařilo opravit a žalobkyně podala žalobu požadující ukončení smlouvy, na kterou nikdy nedostala odpověď.
S odkazem na čl. Umění. 13-15, 17, 18, 23 zákona Ruské federace „O ochraně práv spotřebitelů“ žalobkyně požádala soud, aby ukončil kupní a prodejní smlouvu a zavázal organizaci, aby jí zaplatila peněžitou náhradu v plné výši. Na základě materiálů případu a také na základě výsledků šetření rozhodl okresní soud Kalininskij v Cheboksary ve věci č. 2-945-11, a to o osvobození občana Alaeva z výkonu prodeje a nákupu dohodou, vymáhat od autobazaru cenu vozu, penále a také částečně uspokojit nároky na náhradu morální újmy.
Příklad plného uspokojení pohledávky
Občan Nevmerzhitsky A.N. podal žalobu u soudních orgánů proti občance V.V. Zlotnikovové. Předmětem sporu byl automobil zakoupený na padělané doklady. Nevmerzhitsky A.N. vyjádřil přání ukončit smlouvu o koupi a prodeji vozidla, vrátit vynaložené prostředky, nahradit právní náklady a výdaje za zástupce a také nahradit morální újmu. Během soudního řízení žalobce objasnil nároky týkající se vymáhání škody a požádal o vrácení 500 000 rublů od žalovaného. ztráty.
Soud zjistil, že po převzetí vozu do vlastnictví Nevmerzhitsky A.N. byl zastaven dopravním policistou a při kontrole předložených dokladů se ukázalo, že kupón STS, GTO a číslované jednotky vykazují známky padělku. Na základě této skutečnosti bylo zahájeno trestní řízení a vozidlo a doklady byly zajištěny k uskladnění dopravní policií. Zlotnikova jako prodávající odpovídá za zajištěný majetek a škodu, kterou utrpěl žadatel, proto smlouva podléhá ukončení.
Na základě materiálů trestního případu, svědectví žalobce a obžalovaného, svědeckých výpovědí a vedený legislativními normami rozhodl Okresní soud Sovětskij v Krasnojarsku ve věci č. 2-75/14, a to tak, že vyhověl všem nároky občana A.N. Nevmerzhitského, ukončit DCP , získat zpět 500 000 rublů ve prospěch žalobce, jakož i ve prospěch místního rozpočtu státní povinnost ve výši 6 350 rublů.
Závěr
Rozborem soudní praxe ve sporech v oblasti koupě a prodeje automobilů lze dojít k závěru, že právo často nestraní pouze žalobce. To se však týká pouze případů neoprávněných požadavků nebo příliš nafouknutých pokut. Pokud jsou důkazy žadatele nepopiratelné, soud nepochybně rozhodne kladně o uspokojení nároku. Odhalování podvodného jednání je spojeno s administrativními důsledky.
Okresní soud Dzeržinskij v Orenburgu (oblast Orenburg) – občanskoprávní a správní
Právní úkony a při absenci takových podmínek a požadavků - v souladu s obchodními zvyklostmi a jinými obvykle uloženými požadavky. Na základě ustanovení 1 čl.
454 Občanského zákoníku Ruské federace se kupní smlouvou jedna strana (prodávající) zavazuje převést věc (zboží) do vlastnictví druhé strany (kupujícího) a kupující se zavazuje toto zboží převzít a zaplatit ...
Leninský okresní soud Kirov (Kirovská oblast) - občanskoprávní a správní
Projednání věci bylo řádně vyrozuměno o důvodech nedostavení se. Soud po slyšení účastníků a prostudování písemných materiálů případu dochází k následujícímu závěru. Podle odstavce 1 článku 454 občanského zákoníku Ruské federace se kupní smlouvou jedna strana (prodávající) zavazuje převést věc (zboží) do vlastnictví druhé strany (kupujícího) a kupující se zavazuje, že přijmout toto zboží a zaplatit za...
Rozhodnutí č. 2-2806/2018 2-2806/2018~M-2373/2018 M-2373/2018 ze dne 28.9.2018 ve věci č. 2-2806/2018
Okresní soud Okťabrskij v Ufě (Baškortostánská republika) – občanskoprávní a správní
Dohoda. Podmínky smlouvy jsou v tomto případě určeny dohodou stran, s výjimkou případů, kdy je obsah příslušné smlouvy předepsán zákonem nebo jinými právními úkony. Podle části 1 Čl.
454 občanského zákoníku Ruské federace se kupní smlouvou jedna strana (prodávající) zavazuje převést věc (zboží) do vlastnictví druhé strany (kupujícího) a kupující se zavazuje tento produkt převzít a platit...
Rozhodnutí č. 2-3857/2018 2-3857/2018~M-3373/2018 M-3373/2018 ze dne 28.9.2018 ve věci č. 2-3857/2018
Centrální okresní soud v Togliatti (region Samara) – občanskoprávní a správní
Nebylo. Soud po vyslechnutí vysvětlení zástupce žalobce a zkontrolování materiálů případu považuje požadavky žalobce za částečně splněné z následujících důvodů. V souladu s částí 1 Čl.
454 občanského zákoníku Ruské federace se kupní smlouvou jedna strana (prodávající) zavazuje převést věc (zboží) do vlastnictví druhé strany (kupujícího) a kupující se zavazuje toto zboží převzít a zaplatit za...
Rozhodnutí č. 2-801/2018 2-801/2018~M-833/2018 M-833/2018 ze dne 28.9.2018 ve věci č. 2-801/2018
Vjatskopolyanský okresní soud (Kirovská oblast) - občanskoprávní a správní
A požadavky zákona a dalších právních úkonů. Jednostranné odmítnutí plnění závazku a jednostranná změna jeho podmínek nejsou povoleny, s výjimkou případů stanovených zákonem. Podle Čl.
Poštovní adresa: , venkovská osada Dinskoye, DNT "Gardener", . 02/01/2006 Pozemek je zapsán v katastru nemovitostí a je mu přiděleno katastrální číslo. Podle odstavce 1 Čl.
454 občanského zákoníku Ruské federace se kupní smlouvou jedna strana (prodávající) zavazuje převést věc (zboží) do vlastnictví druhé strany (kupujícího) a kupující se zavazuje toto zboží převzít a zaplatit za...
Rozhodnutí č. 2-1898/2018 2-1898/2018~M-1534/2018 M-1534/2018 ze dne 28.9.2018 ve věci č. 2-1898/2018
Ustinovský okresní soud v Iževsku (Udmurtská republika) – občanskoprávní a správní
Dohoda se považuje za uzavřenou, pokud mezi stranami dojde ve formě požadované ve vhodných případech k dohodě o všech podstatných podmínkách smlouvy. V souladu s odstavcem 1 Čl.
454 občanského zákoníku Ruské federace se kupní smlouvou jedna strana (prodávající) zavazuje převést věc (zboží) do vlastnictví druhé strany (kupujícího) a kupující se zavazuje toto zboží převzít a zaplatit za...
Rozhodnutí č. 2-188/2018 2-188/2018(2-3975/2017;)~M-3436/2017 2-3975/2017 M-3436/2017 ze dne 27.9.2018 ve věci č. 2-188/ 2018
Okresní soud Sverdlovsk v Kostromě (kraj Kostroma) – občanskoprávní a správní
Převede věc (produkt) do vlastnictví jiné osoby (kupujícího) a kupující se zavazuje tento produkt převzít a zaplatit za něj určitou peněžní částku (cenu) (článek 1 článku 454 občanského zákoníku Ruské federace). ). V souladu s Čl. 551 klauzule 1, čl. 558 odstavec 3 občanského zákoníku Ruské federace převod vlastnictví nemovitosti na základě smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti...
Nákup nemovitosti: jak za ni správně zaplatit (analýza soudní praxe) (Chakinsky A.)
Datum zveřejnění článku: 26.03.2018
Praxe realitních transakcí u nás vyústila ve čtyři hlavní způsoby, jak kupující převést finanční prostředky na prodávajícího. Nejjednodušší z nich je převod hotovosti „z ruky do ruky“. Druhým způsobem je pronajmutí samostatného bankovního trezoru nebo zjednodušeně „trezoru“. Platit je možné i prostřednictvím bankovních institucí, zejména otevřením bankovního akreditivu. A konečně poslední metodou je převod peněz při koupi bydlení pomocí notářské úschovy.
PENÍZE „Z RUKOU DO RUKOU“: ROZPORNÁ SOUDNÍ PRAXE
Nejběžnější metoda. Někde v prostoru notářské kanceláře kupující převede peníze prodávajícímu za požadovanou nemovitost. Ze smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti (opce - v převodní listině) vyplývá, že peníze byly prodávajícím přijaty v plné výši. Provádí se státní registrace nemovitostí. Všechno je v pořádku? Ne, není to tak jednoduché.
Tuzemská soudní praxe má totiž na posuzovanou problematiku dva zcela opačné názory.
V prvním případě tuzemský Themis tvrdí, že od té doby, co je ve smlouvě uvedeno, že platba za tolik žádaný zakoupený „koutek“ byla provedena, a prodávající nepředložil důkaz o opaku, dostali za nemovitost peníze.
K.V.V. podala žalobu na Ya.O.Sh. o zrušení kupní smlouvy o 1/2 podílu na spoluvlastnickém právu k pozemku na adrese:<...>kraj, obec<...>, sv.<...>, přičemž na podporu tvrzení uvádí, že dne 24. března 2010 mezi ním a Ya.O.Sh. byla uzavřena kupní a prodejní smlouva na uvedené nemovitosti. 20. dubna 2010 pro Ya.O.Sh. Vlastnické právo k této nemovitosti je zapsáno, ale žalovaná dosud neuhradila platbu podle smlouvy.
Žalovaný nárok neuznal a požádal o odmítnutí uspokojit uvedené požadavky.
Rozhodnutím Leningradského okresního soudu Krasnodarského území ze dne 29. května 2013 k uspokojení nároků K.V.V. byl odmítnut.
Rozhodnutím o odvolání soudního senátu pro civilní věci Krajského soudu v Krasnodaru ze dne 29. srpna 2013 bylo rozhodnutí soudu prvního stupně zrušeno. Proti tomuto usnesení podal žalovaný kasační stížnost.
Po zkontrolování materiálů případu a projednání argumentů kasační stížnosti Soudní kolegium pro civilní věci Nejvyššího soudu Ruské federace zjistilo, že existují zákonem dané důvody pro vyhovění kasační stížnosti a zrušení odvolacího rozhodnutí soudního kolegia. pro civilní věci Krajského soudu v Krasnodaru ze dne 29.8.2013.
Zástupce žalovaného v soudních jednáních soudů prvního a odvolacího stupně odkázal na skutečnost, že přijetí peněžních prostředků žalobce na základě kupní smlouvy ze dne 29.3.2010 bylo potvrzeno samotným textem smlouvy, odst. 3 obč. v němž bylo uvedeno, že smír byl mezi stranami učiněn v plném rozsahu před jeho podpisem.
Tato dohoda má všechny podstatné podmínky a prošla státní registrací, přičemž jakékoli písemné důkazy naznačující nezákonnost jednání žalovaného při uzavírání této dohody nebyly předloženy žalobcem a nejsou součástí materiálů případu. Soudní kolegium pro občanskoprávní věci Nejvyššího soudu Ruské federace proto rozhodlo: Odvolací rozsudek Soudního kolegia pro občanskoprávní věci Krajského soudu v Krasnodaru ze dne 29. srpna 2013 se ruší a věc se posílá k novému projednání. k odvolacímu soudu (Definice Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 09.09.2014 N 18- KG14-99).
Druhý případ je, když soudy prezentují přesně opačný postoj.
M.S.N. obrátil na soud, přičemž své požadavky odůvodnil tím, že je vlastníkem bytu na adrese:<...>, týkající se<...>podíly z toho<...>byla uzavřena kupní a prodejní transakce mezi ním a M.A.A., jejímž jménem jednala matka M.N.A. Mezitím finanční prostředky pro odcizené<...>podíl mu dosud nebyl vyplacen, v souvislosti s čímž žádal vymáhání od žalovaného<...>rublů, úroky z použití cizích prostředků.
Rozhodnutí soudu částečně vyhovělo nárokům.
Žalovaná s rozhodnutím soudu nesouhlasila a ve svém odvolání žádala jeho zrušení jako nezákonné a nedůvodné.
Po vyslechnutí vysvětlení žalobce, zkontrolování materiálů případu a projednání argumentů odvolání dospěl soudní senát k následujícím závěrům.
Z materiálů případu vyplývá, že dle části IV smlouvy se cena podílu bytu určuje ve výši<...>rub., je rovněž stanoveno, že kupující hradí prodávajícímu<...>třít. dnem podpisu smlouvy před státní registrací kupní smlouvy.
Žalobce zdůvodňující svá tvrzení uvedl, že kupující (žalovaný) podle smlouvy nezaplatil za koupenou nemovitost. Po analýze důkazů shromážděných ve věci s přihlédnutím k tomu, že žalovaný nepředložil právně přijatelné důkazy k doložení svých argumentů, dospěl soud prvního stupně ke správnému závěru, že nároky na vymáhání peněžních prostředků od kupujícího musí být uspokojeny.
Z materiálů případu vyplývá, že skutečnost uzavření výše uvedené kupní smlouvy a převodu podílu žalovanou nebyla zpochybněna, žalovaná jako kupující nemovitosti tedy musela soudu poskytnout písemnou formu důkazy potvrzující převod peněžní částky žalobci podle této smlouvy.
Mezitím spolehlivé písemné doklady potvrzující platbu podle smlouvy o prodeji a koupi nemovitosti, M.N.A. nepředloženo. Za takových okolností je rozhodnutí soudu zákonné a přiměřené, v souladu se zjištěnými okolnostmi a požadavky zákona. Pro jeho zrušení nejsou na základě argumentace dovolání dány právní důvody (rozsudek Nejvyššího soudu Karelské republiky ze dne 1. prosince 2015 ve věci č. 33-4547/2015).
Podotýkáme také, že podle ruských soudů musí být sepsány důkazy o převodu peněz. Soudy neberou v úvahu svědectví potvrzující skutečnost převodu peněz.
Zdá se, že Nejvyšší soud Ruské federace potřebuje náležité objasnění ohledně toho, zda prohlášení ve smlouvě o koupi a prodeji nemovitosti (převodní listina), že byly přijaty peníze, je považováno za právní skutečnost jejich přijetí, aniž by poskytoval jakékoli další důkazy , nebo ne.
BEZPEČNOSTNÍ KRABICE - "V DETAILech JE ĎÁBEL"
Pokud se strany smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti rozhodnou provést transakci pomocí bezpečnostní schránky, použije se následující schéma. S bankou je uzavřena nájemní smlouva na individuální bankovní trezor (bezpečnostní schránku), jejíž smluvními stranami jsou mimo jiné kupující i prodávající. Kupující vloží peníze do bezpečnostní schránky a prodávající k nim v souladu s podmínkami nájemní smlouvy po nějaké době získá přístup, aby si je mohl vyzvednout.
Ale „ďábel je v detailech“ a nejsložitější podmínky smlouvy o pronájmu bezpečnostní schránky jsou obvykle napsány drobným písmem. Možný výsledek: nemovitost je prodána a pro příjem finančních prostředků z bezpečnostní schránky vznikají nepřekonatelné překážky...
Žalobce R.E.V. podala k soudu žalobu, ve které žádala zneplatnění státní registrace práva, na základě které E.N.V. se stal vlastníkem pozemku.
Na podporu uvedených nároků Z.I.N. naznačuje, že podle uvedené smlouvy o koupi a prodeji pozemků R.E.V. byl povinen zaplatit její peníze ve výši<...>rublů, ale převáděny pouze v hotovosti<...>rublů, zbývající prostředky byly uloženy do bezpečnostní schránky. Zároveň dle podmínek nájemní smlouvy uzavřené mezi stranami a bankou k jednotlivému bankovnímu trezoru, převzetí prodávajícím Z.I.N. peníze zaplacené za pozemek jsou možné pouze za osobní přítomnosti manžela kupujícího - R.A.N., který se všemi možnými způsoby vyhýbal tomu, aby se objevil v bance, a proto neobdržela peníze splatné od kupujícího podle smlouvy.
Mezitím materiály k případu potvrdily, že slibovaný Z.I.N. prostředky ve výši<...>třít. R.E.V. za sporný pozemek dosud nebyla zaplacena, tato okolnost však není důvodem pro ukončení kupní smlouvy (rozsudek Městského soudu v Moskvě ze dne 6. prosince 2016 ve věci č. 33-43103/2016).
Žalobce následně po rozhodnutí soudu peníze z bezpečnostní schránky obdržel. Ale musíte uznat, že plýtvání časem, energií a nervovými buňkami na to, stejně jako vynaložení dalších právních výdajů, nebylo součástí jejích plánů!
Další příklad, kdy soudy dospěly k přesně opačnému závěru, že nepřijetí peněžních prostředků z bezpečnostní schránky je důvodem k ukončení smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti.
F. podal žalobu na M.A.S. o ukončení kupní smlouvy na bytové prostory z důvodu nezaplacení a vrácení bytu do vlastnictví. Na podporu svých tvrzení žalobkyně uvedla, že<...>roku byla mezi účastníky uzavřena smlouva o koupi a prodeji bytu, za jejíchž podmínek žalobkyně prodala žalované svůj byt na adrese:<...>. Kupující převedl částku peněz pronájmem individuálního bankovního trezoru u JSCB FORA-BANK, pro který F. a M.A.S. uzavřela s JSCB FORA-BANK (JSC) nájemní smlouvu na individuální bankovní trezor se zvláštními podmínkami.
Dne 20. března 2015 žalobce kontaktoval banku, aby získal přístup k bezpečnostní schránce s předložením cestovního pasu a kupní smlouvy, ale banka přístup do bezpečnostní schránky odmítla, protože ve smlouvě byl překlep ; v článku 5.1.1 F. je uveden kupujícím, ale měl by být uveden jako kupující M.A.S. Žalobce od 20. 3. do 23. 3. 2015 volal M.A.S., aby s ním navštívila banku a opravila překlep, aby F. mohl získat přístup do cely a získat finanční prostředky za prodaný byt. Dne 23. března 2015 žalobkyně napsala bance, aby získala přístup do bezpečnostní schránky, ale toto jí bylo odepřeno. Žalobce měl přístup do bezpečnostní schránky do 25.3.2015 a od 26.3.2015 - přístup výhradně kupujícímu. Žalovaný se přitom v bance nedostavil a finanční prostředky nebyly žalobci převedeny.
Rozhodnutím Ljublinského okresního soudu v Moskvě ze dne 13. srpna 2015 k uspokojení pohledávky F. vůči M.A.S. byla zamítnuta výpověď kupní smlouvy na bytové prostory a navrácení bytu do vlastnictví.
Rozhodnutí soudního senátu pro civilní případy Městského soudu v Moskvě ze dne 16. února 2016 rozhodlo:
rozhodnutí Ljublinského okresního soudu v Moskvě ze dne 13. srpna 2015 se ruší, ve věci je vydáno nové rozhodnutí, kterým F.’s pohledávky vůči M.A.S. částečně uspokojit.
Ukončit kupní a prodejní smlouvu na byt na adrese<...>, uzavřená mezi F. a M.A.S.<...>rok. Vraťte byt na adrese:<...>.
V kasační stížnosti M.A.S. požádal o zrušení odvolacího rozhodnutí soudního senátu pro občanskoprávní případy Městského soudu v Moskvě ze dne 16. února 2016 a o potvrzení rozhodnutí Okresního soudu v Ljublinském v Moskvě ze dne 13. srpna 2015.
Bylo vydáno rozhodnutí o zamítnutí předání případu kasačnímu soudu z následujících důvodů.
Soud prvního stupně odmítl vyhovět nárokům F., vycházel ze skutečnosti, že kupní smlouva neobsahuje podmínky pro vypořádání mezi prodávajícím a kupujícím pronájmem bezpečnostní schránky, vypořádání mezi stranami podle ust. kupní a prodejní smlouva je potvrzena přítomností výše uvedeného potvrzení a převodní listiny, podepsané stranami, a proto není důvod se domnívat, že mezi stranami nedošlo k žádnému narovnání. Zákon ani kupní smlouva navíc nezakládají žalobci právo domáhat se po žalované (kupující bytu) vrácení bytu převáděného smlouvou v případě, že žalovaná poruší své povinnosti. uhradit cenu bytu.
Soudní senát po projednání věci v odvolacím řízení se závěry soudu prvního stupně nesouhlasil.
Pokud kupující nemovitosti zapsal převod vlastnictví, ale nezaplatil za nemovitost, prodávající na základě ust. 3 čl. 486 občanského zákoníku Ruské federace má právo požadovat platbu podle smlouvy a platbu úroků v souladu s čl. 395 občanského zákoníku Ruské federace.
Zápis převodu vlastnického práva k prodávané nemovitosti na kupujícího není překážkou pro ukončení smlouvy z důvodů uvedených v čl. 450 Občanského zákoníku Ruské federace.
V souladu s vysvětleními obsaženými v odstavci 65 společného usnesení pléna Nejvyššího soudu Ruské federace a Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 29. dubna 2010 N 10/22 „K některým otázkám vyplývajícím ze soudní praxe při řešení sporů z ochrany vlastnického práva a jiných majetkových práv“ (odstavce 1 - 4) má prodávající, který neobdržel protiplnění od kupujícího, který si vlastnické právo zaregistroval na sebe, právo podat oba nárok na zaplacení a nárok na ukončení smlouvy.
Jak podotkl senát, z podstaty smlouvy o koupi a prodeji bytu je nezbytnou podmínkou kupní smlouvy převzetí ceny za prodané zboží prodávajícím od kupujícího, neboť při prodeji zboží a jeho převodu do vlastnictví kupujícího prodávající především očekává, že za něj obdrží určitou peněžní částku.
Nezaplatí-li tedy kupující za převáděnou nemovitost cenu uvedenou v kupní smlouvě, je prodávající do značné míry ochuzen o to, s čím měl právo při uzavírání smlouvy počítat, neboť pokud prodávající nemovitosti, vč. bytů, věděl, že z kupní smlouvy nedostane peníze, kupní smlouvu neuzavře a nemovitost na kupujícího nepřevede.
Po posouzení důkazů shromážděných ve věci v celém rozsahu dospěl soudní senát k závěru, že na straně kupujícího M.A.S. kupní smlouva na byt nebyla uzavřena, protože nezaplatil za byt cenu stanovenou v kupní smlouvě, prodávající bytu F. finanční prostředky neobdržela, protože nezískala přístup bankovní sejf, který obsahoval peníze, které jí náležely na základě kupní smlouvy v hotovosti.
Na základě výše uvedeného soudní senát oprávněně zrušil rozhodnutí soudu prvního stupně a vypověděl smlouvu o prodeji a koupi bytu (rozhodnutí Městského soudu v Moskvě ze dne 28. dubna 2016 č. j. 4g-4632/2016) .
I když tedy v tomto příkladu došlo nakonec ke zrušení smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti, nedbalé čtení smlouvy o nájmu bezpečnostní schránky vedlo i k negativním důsledkům v podobě promarněného času poškozeného a nákladů na právní zastoupení.
PLATEBNÍ DOKLADY JAKO NEUVĚŘITELNÝ DŮKAZ
Peníze za zakoupený „domov“ lze prodávajícímu převést pomocí bankovních institucí. Například pomocí bankovních akreditivů uzavřených mezi prodávajícím a kupujícím. Tento akreditiv specifikuje platební podmínky, upozornění pro prodávajícího a kupujícího a také jejich základní údaje. V tomto případě si prodávající otevře speciální účet ve své bance a banka kupujícího převede požadovanou částku na tento účet. Prodejce ji však bude moci obdržet až poté, co bude transakce dokončena a jeho banka obdrží všechny potřebné dokumenty potvrzující skutečnost, že byla dokončena.
V tomto případě vnitrostátní soudní praxe vykazuje nápadnou jednotnost. Téměř jakýkoli bankovní doklad může sloužit jako potvrzení transakce koupě a prodeje nemovitosti. Vyplývá to z právního rozboru obsahu čl. 161 - 162 Občanského zákoníku Ruské federace a uvedené v usnesení ze dne 27. března 2002 N 245pv-01pr o právním postavení Prezidia Nejvyššího soudu Ruské federace k jejich výkladu a aplikaci ve vztahu k vydání přípustných důkazů potvrzujících skutečnost převodu peněz kupujícím na prodávajícího při transakcích nákupu a prodeje nemovitostí. K potvrzení převodu peněz za koupenou nemovitost je nutné doložit písemné doklady (platební doklady: bankovní příkaz, účtenka apod.).
ZÁLOHA U NOTÁŘE JAKO ZÁRUKA SPOLEHLIVOSTI TRANSAKCE
A konečně od 1. ledna 2015 bylo možné provádět obchody při nákupu a prodeji nemovitostí prostřednictvím notářské úschovy. Toto schéma funguje následovně. Kupující převede peníze na zvláštní depozitní účet notáře. Potvrdí transakci, vlastnictví kupujícího zaregistruje společnost Rosreestr a poté notář převede finanční prostředky prodávajícímu.
V tomto případě prostě nemůže vzniknout soudní spor o to, zda kupující za nemovitost zaplatil. Složení peněžních prostředků kupujícího do notářské úschovy navíc naznačuje jeho úmysl uzavřít smlouvu o koupi a prodeji nemovitosti (rozsudek Krajského soudu v Krasnojarsku ze dne 22. září 2014 ve věci č. 33-9172/2014).
Shrňme si to
Pojďme si tedy vyvodit závěry o tom, jak nejlépe jednat jako obezřetný kupující nemovitosti.
Plánujete převádět peníze z ruky do ruky? Vyžádejte si od prodávajícího účtenku napsanou vlastní rukou, ve které bude uvedeno, že obdržel finanční prostředky v plné výši.
Převod peněz pomocí bezpečnostní schránky? Pečlivě si přečtěte její nájemní smlouvu.
Převod peněz přes banku? Metoda je spolehlivá, ale buďte připraveni vynaložit náklady spojené s bankovními provizemi atd.
Nejlepší je využít notářskou úschovu! Jak řekl hrdina jednoho kultovního filmu, je to levné, spolehlivé a praktické!
