Όσο μεγαλύτερο είναι το προεξοφλητικό επιτόκιο το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης. Χαρακτηριστικά υπολογισμού του ποσοστού κεφαλαιοποίησης στην αποτίμηση επιχειρήσεων, η διαφορά του από το προεξοφλητικό επιτόκιο

Ανάλογα με τις συγκεκριμένες συνθήκες αποτίμησης, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης μπορεί να περιλαμβάνει δύο βασικά στοιχεία:

Απόδοση επένδυσης (ή ποσοστό απόδοσης)

Από είναι το καθαρό ποσοστό απόδοσης της επένδυσης (απόδοση κεφαλαίου ή ποσοστό ανάκτησης).

Έτσι, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης R θα πρέπει να διασφαλίζει ότι ο επενδυτής λαμβάνει εισόδημα από επενδυμένα κεφάλαια και τα επιστρέφει. Μπορούμε να πούμε ότι ο δείκτης κεφαλαιοποίησης περιλαμβάνει το προεξοφλητικό επιτόκιο και το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου. Για τον προσδιορισμό του ποσοστού απόδοσης της επένδυσης On ως μέρος του δείκτη κεφαλαιοποίησης, είναι απαραίτητο να καθοριστεί το προεξοφλητικό επιτόκιο για τα ίδια κεφάλαια εφαρμόζοντας το μοντέλο τιμολόγησης κεφαλαιακών περιουσιακών στοιχείων (CAPM) ή τη σωρευτική μέθοδο κατασκευής.

Η διαδικασία για την εφαρμογή αυτών των μεθόδων δίνεται παραπάνω.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση που:

• - κατά τη διαδικασία λειτουργίας, η αξία της επιχείρησης δεν αλλάζει καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου πρόβλεψης και η επιστροφή της αρχικής επένδυσης συμβαίνει κατά τη στιγμή της μεταπώλησής της - ολόκληρη η ροή εσόδων μπορεί να θεωρηθεί ως εισόδημα από επένδυση.
• - ή εάν η επιχείρηση έχει αόριστη διάρκεια ζωής και επομένως δημιουργεί άπειρες ταμειακές ροές, το ποσοστό απόδοσης μπορεί να είναι ίσο με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Ωστόσο, λόγω του γεγονότος ότι αυτή τη μέθοδοΕφαρμόζεται κατά την πρόβλεψη μικρών, σταθερών ρυθμών ανάπτυξης, το ποσοστό απόδοσης μπορεί να προσδιοριστεί χρησιμοποιώντας τον ακόλουθο τύπο:

оn = d - q, (11)

όπου είναι το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης.

δ - προεξοφλητικό επιτόκιο.

Εάν η κεφαλαιοποιημένη βάση προσδιορίζεται με βάση τα αναδρομικά δεδομένα για την ανάπτυξη της εταιρείας, τότε χρησιμοποιείται διαφορετικός τύπος για τον υπολογισμό του ποσοστού απόδοσης:

оn = d - q, (12)

Όπου είναι το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης.

δ - προεξοφλητικό επιτόκιο.

q - σταθεροί μακροπρόθεσμοι ρυθμοί ανάπτυξης.

Ας προχωρήσουμε στην εξέταση της διαδικασίας υπολογισμού του ποσοστού απόδοσης επένδυσης Of. Για να το κάνετε αυτό, εξετάστε τις ακόλουθες πιθανές σχέσεις μεταξύ του δείκτη κεφαλαιοποίησης R και του ποσοστού απόδοσης της επένδυσης:

• 1) R = ενεργό
• 2) R > on

R = on, δηλαδή η κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος πραγματοποιείται μόνο με το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης (on), με =0.

Αυτή η σχέση, όπως σημειώθηκε παραπάνω, μπορεί να συμβεί στις ακόλουθες περιπτώσεις. Πρώτον, εάν δεν προβλέπεται αλλαγή στην αξία της επιχείρησης κατά τη λειτουργία, η επιστροφή αυτής της αξίας πραγματοποιείται κατά τη μεταπώληση της επιχείρησης. Τότε ολόκληρη η ροή εισοδήματος είναι μια απόδοση επένδυσης. Δεύτερον, εάν η επιχείρηση έχει απεριόριστη διάρκεια ζωής, με αποτέλεσμα να υπάρχει ομοιόμορφη ατελείωτη ταμειακή ροή.

R > on, αυτός ο λόγος εμφανίζεται όταν προβλέπεται πλήρης ή μερική απώλεια της επιχειρηματικής αξίας κατά τη λειτουργία. Τότε ο δείκτης κεφαλαιοποίησης θα πρέπει να διασφαλίζει όχι μόνο την είσπραξη εσόδων από επενδύσεις, αλλά και την απόδοση (ανακεφαλαιοποίηση) των επενδυμένων κεφαλαίων.

R< on, когда в процессе эксплуатации прогнозируется увеличение стоимости бизнеса, то есть цена покупки будет меньше цены перепродажи.

Στην περίπτωση αυτή, όπως και στην πρώτη περίπτωση, η απόδοση της επένδυσης θα εξασφαλιστεί μέσω των εσόδων από τη μεταπώληση.

Υπάρχουν 3 τρόποι για να προσδιορίσετε το ποσοστό καθαρής απόδοσης:

• 1. Μέθοδος δακτυλίου (απευθείας).
• 2. Μέθοδος Hoskold (ανακεφαλαιοποίηση με επιτόκιο χωρίς κίνδυνο).
• 3. Μέθοδος Inwood (ανακεφαλαιοποίηση βάσει δείκτη κερδοφορίας).

Η μέθοδος Ring υποθέτει ότι το ποσό που επενδύεται στην επιχείρηση επιστρέφεται ετησίως σε ίσα μέρη.

Μιλάμε για φθίνουσα ροή εισοδήματος, γιατί... Τα δεδουλευμένα πηγαίνουν στην υπόλοιπη απλήρωτη βάση. Οι συνολικές εισπράξεις μειώνονται, δηλαδή, αυτή η μέθοδος ισχύει για φθίνουσες ροές με σταθερή απόδοση κεφαλαίου. Η μέθοδος χρησιμοποιείται για επενδύσεις υψηλού κινδύνου όταν δεν υπάρχει πλήρης εγγύηση περαιτέρω ανάπτυξηεπιχείρηση.

Στην περίπτωση αυτή, το of ορίζεται ως εξής:

Από = 1/n, (13)

όπου n είναι ο αριθμός των περιόδων.

Η μέθοδος Hoskold χρησιμοποιείται σε περιπτώσεις όπου υψηλή προσοδοφόρος επιχείρησηκαι, κατά συνέπεια, για επενδύσεις υψηλής κερδοφορίας. Αυτές οι επενδύσεις προσελκύουν άλλους επενδυτές και, ως εκ τούτου, οι επανεπενδύσεις με τον ίδιο ρυθμό απόδοσης με την αρχική επένδυση είναι απίθανες. Επομένως, στους υπολογισμούς πρέπει να εφαρμόζεται ο μειωμένος συντελεστής απόδοσης. Στην περίπτωση αυτή, ο υπολογισμός του ποσοστού απόδοσης κεφαλαίου πραγματοποιείται με τη χρήση του συντελεστή αμοιβαίου κεφαλαίου με το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο. Για παράδειγμα: αγοράζεται ένα αντικείμενο που σήμερα δίνει εισόδημα 40%. Η υπό εξέταση περίοδος λειτουργίας είναι 5 έτη. Η μέση απόδοση της αγοράς σε παρόμοιες επενδύσεις είναι 15%. Προσδιορίστε: α) λόγο κεφαλαιοποίησης.

n = 5, on=40, of = 6η συνάρτηση, 15i, 5n = 0,1483156.

R = 0,4 + 0,1483156 = 0,5483156.

Η μέθοδος Inwood χρησιμοποιείται όταν το κεφάλαιο επιστρέφεται από ένα αμοιβαίο κεφάλαιο αντικατάστασης με το ίδιο ποσοστό απόδοσης με την απόδοση της επένδυσης. Σε αυτή την περίπτωση, η απόδοση της επένδυσης είναι ίση με τη μέση απόδοση της αγοράς.

ΣΕ σε αυτήν την περίπτωσηΜιλάμε για επιστροφή κεφαλαίου προσόδου, όταν η κερδοφορία της επιχείρησης που αποτιμάται αντιστοιχεί στη μέση απόδοση κεφαλαίου της αγοράς.

Παράδειγμα: ένα επενδυτικό αντικείμενο αποδίδει 12% ετησίως. Το μέσο ποσοστό απόδοσης της αγοράς δίνει επίσης 12% (οι επενδύσεις θεωρούνται ακίνδυνες). Στην περίπτωση αυτή, δεν υπάρχει κίνδυνος απώλειας εισοδήματος. Περίοδος ιδιοκτησίας - 5 χρόνια. Προσδιορίστε ποιο μπορεί να είναι το κόστος αυτής της επιχείρησης, αν το ετήσιο εισόδημά του είναι 100.000.

V = I/R, R = στο + από,

on= 0,12, of = 6η συνάρτηση, 12i, 5n = 0,1574097.

R = 0,12 + 0,1574 = 0,2774.

V = 100000 / 0,2774 = 360490.

Αναλογία< on возможно в случае прогнозирования увеличения стоимости бизнеса в процессе его эксплуатации, то есть когда цена покупки будет меньше цены перепродажи.

Στη συνέχεια η απόδοση της επένδυσης εξασφαλίζεται από τα έσοδα από τη μεταπώληση της επιχείρησης. Στην περίπτωση αυτή, η απόδοση της επένδυσης, που προσδιορίζεται με βάση το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης, θα αποτελείται από το τρέχον εισόδημα και το αναβαλλόμενο εισόδημα ως μέρος των εσόδων από τη μεταπώληση της επιχείρησης.

Για να ληφθεί αυτό υπόψη, είναι απαραίτητο να αφαιρεθεί από το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης στο γινόμενο του ρυθμού αύξησης του ενεργητικού με τον παράγοντα αντικατάστασης του αμοιβαίου κεφαλαίου με το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο.

Για παράδειγμα: Το ποσοστό απόδοσης του επενδυτικού αντικειμένου είναι 18%. Το μέσο ποσοστό απόδοσης της αγοράς είναι επίσης 18%. Το κόστος του ακινήτου προβλέπεται να αυξηθεί κατά 10% σε διάστημα 4 ετών. Προσδιορίστε ποια θα μπορούσε να είναι η αξία αυτής της επιχείρησης εάν το ετήσιο εισόδημά της είναι 200.000.

V = I/R, R = on - 10% του.

on= 0,18, of = 6η συνάρτηση, 18i, 4n = 0,1917.

R = 0,18 - 0,1 x 0,1917 = 0,161.

V = 200000 / 0,161 = 1242236.

Έτσι, για τον υπολογισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης, μπορούν να χρησιμοποιηθούν οι ακόλουθοι τύποι:

α) εάν στο μέλλον προβλέπεται ελαφρά μείωση της αξίας της επιχείρησης

R = Оn + К x Оf,

όπου K είναι ο συντελεστής μεταβολής της επιχειρηματικής αξίας.

β) εάν υπάρχει πρόβλεψη για αύξηση της αξίας της επιχείρησης στο μέλλον

ΣΕ οικονομική θεωρίαΥπάρχουν έννοιες όπως το προεξοφλητικό επιτόκιο και το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης. Ποια είναι τα χαρακτηριστικά τους; Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός προεξοφλητικού επιτοκίου και της κεφαλαιοποίησης;

Τι είναι το προεξοφλητικό επιτόκιο;

Κάτω από ποσοστό έκπτωσηςΕίναι γενικά αποδεκτό να κατανοήσουμε έναν δείκτη που αντικατοπτρίζει την απόδοση της επένδυσης που αναμένεται από τον επενδυτή προκειμένου να προσδιοριστούν οι προοπτικές των επενδύσεων σε μια επιχείρηση. Κατά κανόνα, ο δείκτης για τον οποίο μιλάμε για, είναι σημαντικό στο στάδιο της απόφασης του επενδυτή να συνάψει σύμβαση με την επιχείρηση.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο μπορεί να ληφθεί υπόψη από τον επενδυτή μαζί με άλλους οικονομικούς δείκτες - όπως, για παράδειγμα, το τρέχον ποσοστό πληθωρισμού, καθώς και το μέσο επίπεδο απόδοσης της επένδυσης για τον τομέα στον οποίο δραστηριοποιείται η επιχείρηση. Κατά τον καθορισμό των προοπτικών των επενδύσεων, άλλοι σημαντικοί δείκτες είναι σημαντικοί οικονομική κατάστασηεπιχειρήσεις - όπως το μέγεθος μετοχικό κεφάλαιοεταιρείες, απόδοση περιουσιακών στοιχείων, κύκλος εργασιών Χρήματαστην επιχείρηση.

Στην ιδανική περίπτωση, ο εν λόγω δείκτης θα πρέπει να συσχετίζεται με τη ροή κεφαλαίων. Ανάλογα με τον συγκεκριμένο επιχειρηματικό τομέα, η εκτίμηση του προεξοφλητικού επιτοκίου μπορεί να λαμβάνει υπόψη τον λόγο της ροής κεφαλαίων προς τα ίδια ή τα επενδυμένα κεφάλαια της επιχείρησης. Για παράδειγμα, στον κλάδο των ακινήτων, η δεύτερη επιλογή χρησιμοποιείται συχνότερα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το προεξοφλητικό επιτόκιο δεν είναι διαιρέτης ή πολλαπλασιαστής που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της αξίας της επιχείρησης. Τις περισσότερες φορές, χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του μελλοντικού εισοδήματος σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή.

Ο εν λόγω όρος σχετίζεται στενά με μια έννοια όπως το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης, καθώς και με έναν πολύ κοντινό δείκτη σε αυτόν - τον δείκτη κεφαλαιοποίησης. Ας μελετήσουμε τις ιδιαιτερότητές τους με περισσότερες λεπτομέρειες.

Τι είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης;

Κάτω από ποσοστό κεφαλαιοποίησηςΕίναι γενικά αποδεκτό να κατανοήσουμε έναν δείκτη που αντικατοπτρίζει την πραγματική συσχέτιση μεταξύ των ετήσιων εσόδων του επενδυτή και της αξίας της επιχείρησης. Με τη σειρά του, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης είναι ένα ποσοστό εσόδων που αντανακλά τη συσχέτιση μεταξύ του εισοδήματος και της αξίας της εταιρείας.

Το εν λόγω επιτόκιο υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη το προεξοφλητικό επιτόκιο. Για να το προσδιορίσετε, πρέπει να λάβετε υπόψη τη δυναμική της αύξησης ή της μείωσης των εσόδων - συνήθως τον ετήσιο μέσο όρο. Οι δείκτες που αντιστοιχούν σε αυτή τη δυναμική αφαιρούνται από το προεξοφλητικό επιτόκιο.

Αυτό το χαρακτηριστικό του υπολογισμού του επιτοκίου κεφαλαιοποίησης προκαλεί χαμηλότερη τιμή του συντελεστή κεφαλαιοποίησης σε σύγκριση με την αξία του προεξοφλητικού επιτοκίου.

Μπορεί να σημειωθεί ότι ο εν λόγω δείκτης είναι στην πραγματικότητα ένας διαιρέτης στον τύπο για τη μετατροπή του κέρδους ή του κεφαλαίου σε δείκτη που αντικατοπτρίζει την αξία της επιχείρησης για την ίδια χρονική περίοδο.

Έτσι, ο υπολογισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης προϋποθέτει τον υποχρεωτικό προσδιορισμό της αξίας του πρώτου δείκτη. Για αυτό μπορούν να χρησιμοποιηθούν διαφορετικές τεχνικές. Μεταξύ των πιο κοινών:

• αποτίμηση περιουσιακών στοιχείων που ταξινομούνται ως κεφάλαιο·
• σωρευτική κατασκευή?
• μια αρχή που βασίζεται στον καθορισμό του σταθμισμένου μέσου ποσού του κεφαλαίου.

Στην πράξη, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης εφαρμόζεται συνήθως σε περιπτώσεις που ένας επενδυτής θέλει να αξιολογήσει την αποτελεσματικότητα των δικών του επενδύσεων. Κατά συνέπεια, η αξία του επηρεάζει τις προοπτικές συνέχισης της συνεργασίας μεταξύ του επενδυτή και της εταιρείας.

Σύγκριση

Η κύρια διαφορά μεταξύ του προεξοφλητικού επιτοκίου και της κεφαλαιοποίησης είναι ότι ο πρώτος δείκτης είναι κανονιστικός. Χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αναμενόμενης αξίας των ροών κεφαλαίων που δημιουργούνται κατά τη διαδικασία υλοποίησης επιχειρηματική δραστηριότητα. Το δεύτερο βασίζεται στο προεξοφλητικό επιτόκιο, αλλά αντικατοπτρίζει την πραγματική οικονομική απόδοση. Αυτό καθορίζει επίσης τη διαφορά μεταξύ των υπό εξέταση δεικτών, αντανακλώντας τους τρόπους με τους οποίους βρίσκονται πρακτική χρήσηστη σχέση μεταξύ επιχείρησης και επενδυτή.

Έχοντας καθορίσει ποια είναι η διαφορά μεταξύ του προεξοφλητικού επιτοκίου και του επιτοκίου κεφαλαιοποίησης, καταγράφουμε τα συμπεράσματα στον πίνακα.

Το θέμα του καθορισμού των αλληλένδετων επιτοκίων προεξόφλησης και της κεφαλαιοποίησης είναι πολύ σχετικό, και όχι μόνο μεταξύ των εκτιμητών. Πρόσφατα, η Royal Society of Chartered Surveyors (RICS) διοργάνωσε στρογγυλό τραπέζι, αφιερωμένο σε αυτό το θέμα και συγκεντρώνει κορυφαίους ειδικούς σε θέματα ακίνητης περιουσίας και αποτίμησης - Cushman & Wakefield, Colliers International, JLL, Valrus, Ρωσική κοινωνίαεκτιμητές κ.λπ. Οι ειδικοί συζήτησαν τα προβλήματα καθορισμού των επιτοκίων και τις βραχυπρόθεσμες προοπτικές της αγοράς.

Πριν μιλήσετε για τη σχέση μεταξύ του προεξοφλητικού επιτοκίου και του επιτοκίου κεφαλαιοποίησης, θα πρέπει να κατανοήσετε τις ίδιες τις έννοιες. Το προεξοφλητικό επιτόκιο αντανακλά την απόδοση που απαιτείται από τον επενδυτή για ένα δεδομένο επίπεδο κινδύνου και θα πρέπει να συνάδει με τις ταμειακές ροές, συμπεριλαμβανομένων των πραγματικών, ονομαστικών, ιδίων κεφαλαίων ή ροών επενδυμένου κεφαλαίου. Το ποσοστό απόδοσης μπορεί να διαμορφωθεί βάσει ορισμένων βασικών επιπέδων, λαμβάνοντας υπόψη τις τροποποιήσεις σε αυτά, αντανακλώντας τις διαφορές στους κινδύνους.

Όταν εξετάζετε ένα προεξοφλητικό επιτόκιο για ακίνητα, είναι σημαντικό να κατανοήσετε ότι η ακίνητη περιουσία είναι περιουσιακό στοιχείο και αποτιμάται χρησιμοποιώντας ταμειακές ροές επί του συνολικού επενδυμένου κεφαλαίου. Παρόμοια με μια αποτίμηση επιχείρησης, το επιτόκιο μπορεί να υπολογιστεί χρησιμοποιώντας το μοντέλο WACC, ωστόσο, καθώς η αγοραία αποτίμηση βασίζεται κυρίως σε ροές προ φόρων, ο συντελεστής ακίνητης περιουσίας δεν περιλαμβάνει προσαρμογή για τη φορολογική μόχλευση.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης αντανακλά τη σχέση μεταξύ του ετήσιου εισοδήματος και της αξίας του ακινήτου. Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι η παραδοσιακή φράση «επιτόκιο κεφαλαιοποίησης» είναι ο λόγος του τρέχοντος καθαρού εισοδήματος που όντως επιτεύχθηκε κατά την ημερομηνία αξιολόγησης προς την αξία του αντικειμένου. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι επομένως ένας δείκτης που διασφαλίζει την κατάρρευση του μοντέλου DCF για μια άπειρη ή πολύ μακροπρόθεσμη ταμειακή ροή. Αυτό το επιτόκιο σχετίζεται με το προεξοφλητικό επιτόκιο, αλλά λαμβάνει επίσης υπόψη τις αλλαγές στην ίδια την επένδυση.

Παρά το γεγονός ότι οι περισσότεροι εκτιμητές είναι εξοικειωμένοι με παραδοσιακά μοντέλα που αντικατοπτρίζουν την αλληλεξάρτηση των επιτοκίων προεξόφλησης και των επιτοκίων κεφαλαιοποίησης, η οικονομική σημασία των δεικτών που ενσωματώνονται σε αυτά τα μοντέλα δεν είναι πλήρως κατανοητή από όλους. Έτσι, η μεταβολή της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου στο μέλλον μπορεί να αναλυθεί σε τέσσερις κύριους παράγοντες, οι οποίοι μαζί μπορούν λογικά να χωρέσουν σε ένα πολλαπλασιαστικό μοντέλο. Το πρώτο είναι μια αλλαγή στο επίπεδο πληρότητας της εγκατάστασης, καθώς και τυχόν πρόσθετες επενδύσεις. Το δεύτερο είναι ο νομισματικός πληθωρισμός. Το τρίτο είναι γενική κίνησηαγορά. Και τέταρτο είναι η απώλεια της αξίας του περιουσιακού στοιχείου λόγω της απόσβεσής του. Στο μοντέλο υπολογισμού που χρησιμοποιεί ο εκτιμητής, κάθε παράγοντας πρέπει να λαμβάνεται αναλόγως υπόψη.

1) Αλλαγή στο φορτίο και την επένδυση - αντανακλώντας τις ταμειακές ροές σε ταμειακές ροές με συνυπολογισμό στο μοντέλο με έκπτωση το χρήμα ρέεισχετικές περιόδους.

2) Νομισματικός πληθωρισμός - μέσω της χρήσης προεξοφλητικού επιτοκίου που αντιστοιχεί στη ροή. Σε περίπτωση που οι πληρωμές μισθωμάτων έχουν τιμαριθμική αναπροσαρμογή που συνδέεται με τον πληθωρισμό ή μπορούν να αλλάξουν με άλλο τρόπο, για παράδειγμα, με τακτική ανανέωση σύμφωνα με τη δυναμική της αγοράς, συνιστάται να εξαλειφθεί αυτός ο παράγοντας από το μοντέλο, μειώνοντας τον αριθμό των αβεβαιοτήτων, χρησιμοποιώντας την πραγματική ροή (σε σταθερό επίπεδο τιμών κατά τις εκτιμήσεις ημερομηνίας) και αντίστοιχες πραγματικό επιτόκιοέκπτωση, δηλ. καθαρίστηκε από τον νομισματικό πληθωρισμό.

3) Η απόσβεση - μέσω της εφαρμογής κατάλληλου ποσοστού απόδοσης (ή εναλλακτικά - μέσω της εφαρμογής κατάλληλου επιπέδου κόστους επισκευής στις ταμειακές ροές, ωστόσο, η πρακτική έχει αποδείξει ότι υπάρχει μια ορισμένη οικονομικά δικαιολογημένη διάρκεια ζωής και επίπεδο κόστους επισκευής, Δηλαδή, να ξοδέψετε περισσότερα για να παρατείνετε τη διάρκεια ζωής των κτιρίων για πάντα, δεν είναι οικονομικά εφικτή μια εναλλακτική επιλογή, δηλαδή όταν εξακολουθεί να υπάρχει ανάγκη να παραταθεί η διάρκεια ζωής του κτιρίου, μπορεί να εξεταστεί για μνημεία).

4) Εφόσον η πραγματική πρόβλεψη των μεταβολών των τιμών στην αγορά δεν είναι τόσο σημαντική για την αξιολόγηση όσο οι προσδοκίες των συμμετεχόντων στην αγορά αντικατοπτρίζονται στην τιμή του περιουσιακού στοιχείου, τότε πρακτικά η μόνη πιο κατάλληλη επιλογή για να ληφθούν υπόψη αυτές οι προσδοκίες στην τιμή είναι να να λάβετε ένα επιτόκιο που βασίζεται στην εξαγωγή δεδομένων αγοράς από συγκρίσιμες συναλλαγές, δηλαδή, είναι πολύ σημαντικό να βασιστείτε για τη σωστή συνεκτίμηση αυτού του παράγοντα κατά τον προσδιορισμό των επιτοκίων κεφαλαιοποίησης και προεξόφλησης στην αγορά. Οι κινήσεις της αγοράς μπορούν να εξεταστούν τόσο λαμβάνοντας υπόψη τον νομισματικό πληθωρισμό όσο και χωρίς αυτόν. Ποια επιλογή θα χρησιμοποιηθεί εξαρτάται από τα δεδομένα στα οποία γίνεται η πρόβλεψη. Ταυτόχρονα, πρέπει επίσης να κατανοήσουμε ότι οι προσδοκίες για αλλαγές στις τιμές της αγοράς πρέπει να λαμβάνονται υπόψη για μια περίοδο ίση με τη διάρκεια ζωής του περιουσιακού στοιχείου, την περίοδο κατά την οποία μπορεί να δημιουργήσει εισόδημα και για τη γη - γενικά επ 'αόριστον.

Από το τελευταίο σημείο προχωράμε ομαλά στο δεύτερο σημαντικός δείκτης, το οποίο χρησιμοποιείται σε μοντέλα υπολογισμού για μετάβαση από το προεξοφλητικό επιτόκιο στην κεφαλαιοποίηση. Η ιδανική περίπτωση είναι το άπειρο, όταν δηλαδή θεωρούμε μια ροή που λαμβάνει υπόψη τη λειτουργία του κτιρίου, την κατεδάφισή του, την κατασκευή νέου, την επαναχρησιμοποίηση κ.λπ. Επειδή όμως, λόγω της εξισορρόπησης των ταμειακών ροών που είναι σημαντικά απομακρυσμένες χρονικά, ο συντελεστής έκπτωσης, καθώς και το γεγονός ότι τα κτίρια καταλαμβάνουν μεγαλύτερο μερίδιο στην αξία των περισσότερων ακινήτων, και μια κρίσιμη αλλαγή στην αξία του περιουσιακού στοιχείου συμβαίνει με το τέλος της λειτουργίας του κτιρίου, στις περισσότερες περιπτώσεις το μοντέλο έχει νόημα να θεωρηθεί ως τουλάχιστον μέχρι αυτή την περίοδο, παραμελώντας το κόστος του οικοπέδου που απομένει μετά το τέλος της λειτουργίας του ή μη παραμελώντας το.

Όλοι οι παράγοντες στο μοντέλο κεφαλαιοποίησης πρέπει να λαμβάνονται υπόψη για αυτήν την περίοδο και πρέπει να αντιστοιχούν μεταξύ τους σε χρονικές περιόδους. Αντίστοιχα, για αυτήν την περίοδο είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη τόσο η κίνηση της αγοράς όσο και ο νομισματικός πληθωρισμός, εάν διαχωρίζονται στο μοντέλο. Η σημασία των δεικτών με την πάροδο του χρόνου, λαμβανομένης υπόψη της προεξόφλησης, θα είναι άνιση, κάτι που πρέπει να ληφθεί υπόψη με τη συμπύκνωση τους σε έναν ενιαίο συντελεστή που θα χρησιμοποιηθεί στο μοντέλο τερματικού. Για μεγάλο χρονικό διάστημα, μπορεί να φαίνεται ότι η κίνηση της αγοράς ακινήτων είναι συγκρίσιμη με τον πληθωρισμό, δηλαδή, εάν απομονώσετε τον νομισματικό πληθωρισμό, δεν θα μείνει τίποτα, ωστόσο, η έρευνα του RICS δείχνει ότι για μεγάλες περιόδους, η αγορά ακινήτων προηγείται του πληθωρισμού κατά 1,5-2%, κάτι που κατ' αρχήν εξηγείται από τους περιορισμούς της γης ως πόρου, την αύξηση του παγκόσμιου πληθυσμού και τον οικισμό κατά τον 20ό αιώνα. Οι αποσβέσεις, εάν λάβουμε υπόψη την περίοδο μέχρι το τέλος της ζωής του περιουσιακού στοιχείου, θα είναι ίση με το ετήσιο ποσοστό απόσβεσης της υπολειπόμενης ωφέλιμης ζωής.

Πληροφορίες που αποκαλύπτονται παραπάνω. ανησυχίες κοινή προσέγγισηκατά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας. Πιο πολύπλοκο μέσα πρακτική εφαρμογήείναι η μοντελοποίηση, όταν απαιτείται να υπολογιστεί η επενδυτική αξία ενός περιουσιακού στοιχείου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή, υπό την προϋπόθεση ότι κατέχει αυτό το περιουσιακό στοιχείο για περιορισμένο χρονικό διάστημα, καθώς και μια συγκεκριμένη δομή συναλλαγών, λαμβάνοντας υπόψη τη χρηματοδότηση, τη φορολογία και άλλους παράγοντες . Για παράδειγμα, ένα επενδυτικό ταμείο μπορεί να αγοράσει ένα κτίριο όχι με στόχο να το κρατήσει μέχρι να καταρρεύσει, αλλά με την προσδοκία να λάβει εισόδημα για 3 χρόνια και στη συνέχεια να βγει από το έργο πουλώντας το αντικείμενο. Εδώ δεν είναι πλέον δυνατό να παραμεληθούν μεμονωμένοι παράγοντες του μοντέλου απλοποιώντας τους.

Οι συνάδελφοι από την JLL θεωρούν σημαντικούς τους ακόλουθους παράγοντες στους οποίους δίνουν προσοχή οι επενδυτές κατά τη διάρκεια των συναλλαγών, κάτι που αντανακλάται επίσης στο ποσοστό κεφαλαιοποίησης που χρησιμοποιείται στη συναλλαγή.

1) Δομή χρηματοδότησης.Αυτός ο παράγοντας έχει μεγάλη επιρροήσχετικά με την κερδοφορία μετρητά σε μετρητά για τον επενδυτή. Με τη σειρά τους, οι επενδυτές είναι πρόθυμοι να πληρώσουν ένα ασφάλιστρο για περιουσιακά στοιχεία που έχουν ελκυστική δομή χρηματοδότησης.

2) Φορολογία.Οι φόροι ακίνητης περιουσίας λαμβάνονται υπόψη κατά τον υπολογισμό του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος και επηρεάζουν άμεσα το ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Με τη σειρά του, επηρεάζει μόνο έμμεσα. Παρά το γεγονός ότι στην πράξη ο πιο συνηθισμένος δείκτης της εισοδηματικής πλευράς ενός περιουσιακού στοιχείου είναι το EBITDA, αυτό που είναι τελικά σημαντικό για τους επενδυτές είναι τα καθαρά κέρδη μετά από φόρους.

Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι το ποσό του φόρου εισοδήματος επηρεάζεται από τις ακόλουθες πτυχές:

Η συναλλαγή πραγματοποιείται μέσω πώλησης ενός περιουσιακού στοιχείου απευθείας ή SPV ( εταιρεία σχεδιασμού). Αυτό επηρεάζει άμεσα τις υποχρεώσεις ΦΠΑ. Ωστόσο, σε ΠρόσφαταΗ φορολογική υπηρεσία επιστρέφει τον ΦΠΑ επί της συναλλαγής αγοράς στον αγοραστή εντός έξι μηνών, γεγονός που καθιστά πολύ ελκυστική την αγορά ακινήτων ως περιουσιακών στοιχείων.

Οι συσσωρευμένες απώλειες μετά την κατασκευή ενός αντικειμένου - κατά την αγορά ενός αντικειμένου μέσω ενός SPV - μπορούν να δώσουν πρόσθετο εισόδημακατά τα πρώτα έτη της περιόδου πρόβλεψης, γεγονός που ως αποτέλεσμα δίνει στον αγοραστή υψηλότερη απόδοση σε σύγκριση με την αγορά του ίδιου περιουσιακού στοιχείου αρκετά χρόνια μετά τη θέση σε λειτουργία.

Η διάρθρωση των συναλλαγών – on/off-shore – επηρεάζει σημαντικά τα κέρδη.

3) Νόμισμα του εισοδήματος του περιουσιακού στοιχείου.Εάν τα έσοδα του ακινήτου που αποτιμώνται εκφράζονται σε ρούβλια, αλλά όλες οι συγκρίσιμες συναλλαγές στην αγορά πραγματοποιήθηκαν με περιουσιακά στοιχεία, το μέρος των εσόδων των οποίων ήταν εκφρασμένο σε δολάρια ΗΠΑ, τότε λαμβάνοντας ως βάση τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης αυτών των συναλλαγών θα ήταν λάθος βήμα για πολλούς αλληλένδετους λόγους.

Πρώτον, ο πληθωρισμός. Για σύγκριση, το 6,5% της Ρωσικής Ομοσπονδίας έναντι 1,5% των ΗΠΑ σύμφωνα με τα στοιχεία του 2013.

Δεύτερον, το κόστος προσέλκυσης χρηματοδότησης: για παράδειγμα, 7% επιδιόρθωση για δάνειο σε δολάρια έναντι 12% για δάνειο σε ρούβλια.

Τρίτον, διαφορετική τιμαριθμική αναπροσαρμογή των συμφωνιών μίσθωσης σε ρούβλι και ξένο νόμισμα.

4)Κίνδυνος επανεκτίμησης της κτηματολογικής αξίας.

Σύμφωνα με το νόμο αριθ. 307-FZ της 2ας Νοεμβρίου 2013 σχετικά με τις τροποποιήσεις του Κώδικα Φορολογίας, η φορολογική βάση κατά τον υπολογισμό του φόρου ακινήτων θα πρέπει να υπολογίζεται με βάση την κτηματολογική αξία του ακινήτου. Στη Μόσχα, αυτός ο νόμος εφαρμόζεται ήδη σε εμπορικά ακίνητα με έκταση άνω των 5.000 τετραγωνικών μέτρων. μ., από το 2015 το όριο θα μειωθεί στα 3.000 τ.μ. m, και από το 2016, με μεγάλη πιθανότητα, αντικείμενα σε όλη τη χώρα θα μεταφερθούν πλήρως σε αυτόν τον φόρο. Λαμβάνοντας υπόψη τις ελλείψεις στη μεθοδολογία για την κρατική αξιολόγηση μεγάλων εμπορικών εγκαταστάσεων, οι ειδικοί βλέπουν τον κίνδυνο σημαντικής αναπροσαρμογής της κτηματολογικής αξίας για παλιά κτίρια και κτίρια με μεγάλη περιοχήπάρκινγκ, αποθήκη και άλλες γενικές εγκαταστάσεις κοινής ωφέλειας. Αντίστοιχα, αν υπάρχουν άλλα πράγματα, αυτός ο κίνδυνος μπορεί να επηρεάσει το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Συμπερασματικά, σημειώνουμε ότι οι κίνδυνοι αυξάνονται και μαζί με αυτούς αυξάνεται το κόστος κεφαλαίου και, κατά συνέπεια, τα ποσοστά προεξόφλησης και κεφαλαιοποίησης, γεγονός που οδηγεί σε μείωση της αξίας των ακινήτων. Ωστόσο, το ερώτημα πόσο θα μειωθεί το κόστος παραμένει ανοιχτό. Αυτό είναι ένα άλλο θέμα προς συζήτηση.

Σας ευχαριστούμε για τη βοήθειά σας στην προετοιμασία του υλικού RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors - Royal Society of Chartered Surveyors in the field of real estate).

Η αποτίμηση ενός ποσοστού ιδιοκτησίας σε μια εταιρεία ισούται με την παρούσα αξία των μελλοντικών κερδών από αυτό το ιδιοκτησιακό δικαίωμα. Όλες οι προσεγγίσεις αποτίμησης καθορίζουν την παρούσα αξία του μελλοντικού εισοδήματος από ένα ακίνητο—μερικές πιο άμεσα από άλλες. Η διαδικασία για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας μιας επιχείρησης στο πλαίσιο της προσέγγισης του εισοδήματος προϋποθέτει:

Γνώση της θεωρίας του χρήματος με την πάροδο του χρόνου.

Προσδιορισμός του δείκτη κεφαλαιοποίησης;

Ποσοστό έκπτωσης.

Η έννοια της διαχρονικής αξίας του χρήματος βασίζεται στην ακόλουθη βασική αρχή: ένα δολάριο τώρα αξίζει περισσότερο από ένα δολάριο που θα ληφθεί στο μέλλον, για παράδειγμα σε ένα χρόνο, επειδή μπορεί να επενδυθεί και αυτό θα αποφέρει επιπλέον κέρδος. Αυτή η αρχή είναι το πιο σημαντικό σημείο σε όλη τη χρηματοοικονομική θεωρία και την ανάλυση επενδύσεων. Η μελλοντική αξία του χρήματος είναι το ποσό στο οποίο θα μετατραπούν τα χρήματα που επενδύονται επί του παρόντοςκονδύλια μέσω συγκεκριμένη περίοδοςχρόνο λαμβάνοντας υπόψη ορισμένες επιτόκιο. Ο προσδιορισμός της μελλοντικής αξίας του χρήματος συνδέεται με τη διαδικασία σύνθετης αρχικής αξίας, η οποία είναι μια σταδιακή αύξηση του επενδυμένου ποσού προσθέτοντας το ποσό των πληρωμών τόκων στο αρχικό του ποσό. Με άλλα λόγια, είναι η έννοια πίσω από την υπόθεση ότι τα χρήματα πρέπει να κερδίζουν τόκους - η αξία του χρήματος σήμερα είναι μεγαλύτερη από την αξία του ίδιου ποσού που λαμβάνεται στο μέλλον. Ο «χρυσός» κανόνας των επιχειρήσεων λέει: Το ποσό που λαμβάνεται σήμερα είναι μεγαλύτερο από το ίδιο ποσό που λαμβάνεται αύριο.

Ένας άλλος σημαντικός δείκτης για τον προσδιορισμό του κόστους εμπορικά ακίνηταΑυτός είναι ο ορισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ένα ποσοστό εισοδήματος που αντικατοπτρίζει τη σχέση μεταξύ του εισοδήματος και της αξίας του ακινήτου που αξιολογείται, ένας δείκτης που αντικατοπτρίζει τη σχέση μεταξύ του αναμενόμενου ετήσιου εισοδήματος (ANI) και της αξίας της ακίνητης περιουσίας της επιχείρησης. Στην περίπτωση αυτή λαμβάνονται υπόψη και τα δύο καθαρό κέρδος, που εισπράχθηκε από τη λειτουργία του αποτιμημένου αντικειμένου, και επιστροφή του παγίου κεφαλαίου που δαπανήθηκε για την απόκτηση του αντικειμένου. Το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης που λαμβάνει υπόψη αυτά τα δύο στοιχεία ονομάζεται συνολικός συντελεστής κεφαλαιοποίησης ή συντελεστής κεφαλαιοποίησης καθαρού εισοδήματος. Στην περίπτωση αυτή, το καθαρό εισόδημα που χρησιμοποιείται για κεφαλαιοποίηση προσδιορίζεται για μια ορισμένη περίοδο, συνήθως ένα έτος. Έτσι, ο συνολικός λόγος κεφαλαιοποίησης, (ή πλήρης τιμήκεφαλαιοποίηση) εκφράζει τη σχέση μεταξύ του ετήσιου ποσού του καθαρού εισοδήματος που λαμβάνεται ως αποτέλεσμα της λειτουργίας του αντικειμένου και της αγοραίας αξίας του.

Το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης χωρίζει το εισόδημα σε δύο μέρη:

Επιστροφή κεφαλαιουχικών επενδύσεων σε ακίνητα.

Λήψη εισοδήματος από ιδιοκτησία αντικειμένου.

Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος εφαρμόζεται εάν:

Οι ροές εισοδήματος είναι σταθερές θετικές τιμές.

Οι εισοδηματικές ροές αυξάνονται με σταθερό, μέτριο ρυθμό.

Αυτή η μέθοδος δεν πρέπει να χρησιμοποιείται εάν οι ροές εισοδήματος είναι ασταθείς, το ακίνητο είναι υπό κατασκευή ή απαιτεί σημαντική ανακαίνιση του ακινήτου, δεν υπάρχουν πληροφορίες για πραγματικές πωλήσεις και μισθώσεις ακινήτων, λειτουργικά έξοδα και άλλες πληροφορίες που καθιστούν δύσκολο τον υπολογισμό καθαρά λειτουργικά έσοδα και κεφαλαιοποίηση επιτοκίων.

Ο βασικός τύπος υπολογισμού έχει ως εξής:

όπου C είναι το κόστος του ακινήτου, τρίψτε.

NOR - καθαρό λειτουργικό εισόδημα, τρίψιμο.

Rcap - λόγος κεφαλαιοποίησης.

Υπάρχουν διάφορες μέθοδοι για τον προσδιορισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης:

Μέθοδος για τον προσδιορισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης λαμβάνοντας υπόψη την επιστροφή του κόστους κεφαλαίου.

Συνδεδεμένη μέθοδος επένδυσης ή τεχνική επενδυτικής ομάδας (μετοχικό και χρεωστικό κεφάλαιο).

Μέθοδος εξόρυξης αγοράς (συμπίεση αγοράς).

Αρχικά, ας δούμε τη μεθοδολογία για τον προσδιορισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης λαμβάνοντας υπόψη την αποζημίωση του κόστους κεφαλαίου.

όπου Rcap είναι ο λόγος κεφαλαιοποίησης.

Ανώτατο όριο εισοδήματος - ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου.

Μείωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας (αποσβέσιμο μέρος των περιουσιακών στοιχείων).

Rnorm απόδοση - ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου.

Το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου (R ex cap) κατασκευάζεται συχνότερα με τη μέθοδο της σωρευτικής κατασκευής, όπου συνοψίζονται τα ακόλουθα: ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο, ασφάλιστρα για τον κίνδυνο επένδυσης σε ακίνητα, ασφάλιστρα για χαμηλή ρευστότητα ακίνητα, ασφάλιστρα για διαχείριση επενδύσεων.

Το επιτόκιο απόδοσης χωρίς κίνδυνο είναι το επιτόκιο των περιουσιακών στοιχείων υψηλής ρευστότητας, δηλ. Αυτό είναι ένα επιτόκιο που αντικατοπτρίζει τις πραγματικές ευκαιρίες της αγοράς για την επένδυση των κεφαλαίων επιχειρήσεων και ιδιωτών χωρίς κανέναν κίνδυνο μη απόδοσης.

Υπολογισμός ασφαλίστρων κινδύνου:

Premium για χαμηλή ρευστότητα. Κατά τον υπολογισμό αυτής της συνιστώσας, λαμβάνεται υπόψη η αδυναμία άμεσης απόδοσης των επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν στο ακίνητο και μπορεί να ληφθεί με βάση τον πληθωρισμό ως τυπική ώραέκθεση αντικειμένων παρόμοιων με αυτό που αποτιμάται στην αγορά·

Ασφάλιστρο κινδύνου για επενδύσεις σε ακίνητα. Σε αυτή την περίπτωση, λαμβάνεται υπόψη η πιθανότητα τυχαίας απώλειας της καταναλωτικής αξίας του αντικειμένου και το ασφάλιστρο μπορεί να γίνει αποδεκτό στο ποσό των ασφαλιστικών εισφορών σε ασφαλιστικές εταιρείες της υψηλότερης κατηγορίας αξιοπιστίας.

Μπόνους διαχείρισης επενδύσεων. Όσο πιο ριψοκίνδυνη και σύνθετη είναι η επένδυση, τόσο πιο ικανή διαχείριση απαιτεί. Συνιστάται να υπολογίζεται το ασφάλιστρο για τη διαχείριση επενδύσεων λαμβάνοντας υπόψη τον συντελεστή υποφόρτωσης και απωλειών κατά την είσπραξη των πληρωμών ενοικίων.

Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης περιλαμβάνει το ποσοστό απόδοσης μιας επένδυσης και το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου. Εάν το ποσό του κεφαλαίου που επενδύεται στο ακίνητο παραμένει αμετάβλητο και θα επιστραφεί κατά τη μεταπώληση, δεν χρειάζεται να υπολογιστεί το ποσοστό απόδοσης.

Εάν προβλέπεται μεταβολή της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου, τότε καθίσταται απαραίτητο να ληφθεί υπόψη η απόδοση του κεφαλαίου του κεφαλαίου στον δείκτη κεφαλαιοποίησης. Το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου δείχνει το ετήσιο ποσό της επιστροφής των κεφαλαίων που επενδύονται σε ένα ακίνητο σε περίπτωση που για κάποιο λόγο προβλέπεται απώλεια αυτών των κεφαλαίων (ολικά ή εν μέρει) κατά την περίοδο ιδιοκτησίας του ακινήτου.

Υπάρχουν τρεις τρόποι υπολογισμού του ποσοστού απόδοσης κεφαλαίου (Rreturn):

Ευθεία απόδοση κεφαλαίου (μέθοδος Ring).

Επιστροφή κεφαλαίου με βάση το ταμείο αντικατάστασης και ποσοστό απόδοσης της επένδυσης (μέθοδος Inwood), που μερικές φορές ονομάζεται μέθοδος προσόδου.

Επιστροφή κεφαλαίου με βάση το ταμείο αποζημίωσης και το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο (μέθοδος Hoskold).

Η μέθοδος του Ring. Αυτή η μέθοδος είναι κατάλληλη για χρήση όταν αναμένεται ότι το αρχικό ποσό θα αποπληρωθεί σε ισόποσες δόσεις.

όπου n είναι η υπολειπόμενη οικονομική ζωή, έτη.

Μέθοδος Inwood. Χρησιμοποιείται εάν το ποσό επιστροφής κεφαλαίου επανεπενδύεται με το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης.

όπου SFF είναι ο συντελεστής αμοιβαίων κεφαλαίων SFF = Y/((1+Y)n-1).

Y είναι το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης.

Η μέθοδος του Hoskold. Χρησιμοποιείται όταν το ποσοστό απόδοσης της αρχικής επένδυσης είναι κάπως υψηλό, καθιστώντας την επανεπένδυση με το ίδιο ποσοστό απίθανη.

όπου Yb είναι το ποσοστό χωρίς κίνδυνο.

Η μείωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας (;), η οποία θα συμβεί σε n έτη, λαμβάνει υπόψη το κόστος μεταγενέστερης μεταπώλησης του ακινήτου στον δείκτη κεφαλαιοποίησης.

0, εάν η τιμή του αξιολογούμενου αντικειμένου δεν αλλάξει,

Το μερίδιο κατά το οποίο η αξία του αντικειμένου αποτίμησης σχεδιάζεται να μειωθεί εάν μειωθεί η αξία του αντικειμένου αποτίμησης,

Το μερίδιο κατά το οποίο η αξία του αντικειμένου αποτίμησης σχεδιάζεται να αυξηθεί εάν αυξηθεί η αξία του αντικειμένου αποτίμησης.

Υπολογισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της συμπίεσης της αγοράς Με βάση τα δεδομένα της αγοράς για τις τιμές πώλησης και τις αξίες NPV συγκρίσιμων ακινήτων, μπορείτε να υπολογίσετε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης:

όπου NORi είναι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του i-ου αναλογικού αντικειμένου, τρίψιμο.

Сi - τιμή πώλησης του i-th αναλογικού αντικειμένου, τρίψτε.

Μια άλλη μέθοδος για τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι η σχετική μέθοδος επένδυσης.

Εάν ένα ακίνητο αγοράζεται χρησιμοποιώντας ίδια κεφάλαια και δανεισμένο κεφάλαιο, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης πρέπει να πληροί τις απαιτήσεις απόδοσης και για τα δύο μέρη της επένδυσης. Η αξία του δείκτη καθορίζεται από τη σχετική επενδυτική μέθοδο ή την τεχνική της ομάδας επενδύσεων. Ο λόγος κεφαλαιοποίησης για το δανεισμένο κεφάλαιο ονομάζεται σταθερά υποθήκης και υπολογίζεται από τον τύπο:

όπου Rm είναι η σταθερά της υποθήκης.

DO - ετήσιες πληρωμές εξυπηρέτησης χρέους, τρίψιμο.

K - ποσό στεγαστικού δανείου, τρίψιμο.

Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για τα ίδια κεφάλαια υπολογίζεται με τον τύπο:

Ο συνολικός λόγος κεφαλαιοποίησης προσδιορίζεται ως σταθμικός μέσος όρος:

όπου M είναι ο λόγος του στεγαστικού χρέους.

Από όλα τα παραπάνω, αξίζει να σημειωθεί ότι χωρίς τον υπολογισμό του συντελεστή κεφαλαιοποίησης για ένα ακίνητο, απλά δεν είναι δυνατό να ληφθούν στοιχεία για την αποτελεσματικότητα του κεφαλαίου που επενδύεται σε αυτό. Έχοντας λάβει όλα τα απαραίτητα δεδομένα, μπορείτε εύκολα να υπολογίσετε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Ο παρακάτω δείκτης είναι απαραίτητος για τον υπολογισμό της αξίας ενός ακινήτου εισοδηματική προσέγγισηείναι ο παράγοντας έκπτωσης.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι ένας παράγοντας που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της παρούσας αξίας ενός χρηματικού ποσού που λαμβάνεται και καταβάλλεται στο μέλλον.

όπου i είναι το επιτόκιο?

n -- αριθμός περιόδων.

Υπάρχουν διάφορες μέθοδοι για τον προσδιορισμό του προεξοφλητικού επιτοκίου:

Σωρευτική μέθοδος κατασκευής;

Μέθοδος σύγκρισης εναλλακτικών επενδύσεων.

Μέθοδος επιλογής;

Μέθοδος παρακολούθησης.

Η σωρευτική μέθοδος κατασκευής βασίζεται στην παραδοχή ότι το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι συνάρτηση του κινδύνου και υπολογίζεται ως το άθροισμα όλων των εγγενών κινδύνων σε κάθε συγκεκριμένο ακίνητο.

Το ασφάλιστρο κινδύνου υπολογίζεται αθροίζοντας τις τιμές κινδύνου που είναι εγγενείς σε μια δεδομένη ιδιοκτησία.

Η μέθοδος κατανομής - το προεξοφλητικό επιτόκιο, ως σύνθετο επιτόκιο, υπολογίζεται με βάση στοιχεία για ολοκληρωμένες συναλλαγές με παρόμοια αντικείμενα στην αγορά ακινήτων. Αυτή η μέθοδος είναι αρκετά εντάσεως εργασίας. Ο μηχανισμός υπολογισμού συνίσταται στην ανακατασκευή υποθέσεων σχετικά με την αξία του μελλοντικού εισοδήματος και στη συνέχεια στη σύγκριση των μελλοντικών ταμειακών ροών με την αρχική επένδυση (τιμή αγοράς). Σε αυτήν την περίπτωση, ο υπολογισμός θα ποικίλλει ανάλογα με την ποσότητα των αρχικών πληροφοριών και το μέγεθος των δικαιωμάτων που αξιολογούνται.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο (σε αντίθεση με το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης) δεν μπορεί να εξαχθεί απευθείας από τα δεδομένα πωλήσεων, καθώς δεν μπορεί να υπολογιστεί χωρίς να προσδιοριστούν οι προσδοκίες του αγοραστή σχετικά με τις μελλοντικές ταμειακές ροές.

Η καλύτερη επιλογή για τον υπολογισμό του προεξοφλητικού επιτοκίου χρησιμοποιώντας τη μέθοδο κατανομής είναι να ρωτήσετε τον αγοραστή (επενδυτή) και να μάθετε ποιο επιτόκιο χρησιμοποιήθηκε για τον προσδιορισμό της τιμής πώλησης και πώς δημιουργήθηκε η πρόβλεψη των μελλοντικών ταμειακών ροών. Εάν ο εκτιμητής έχει λάβει πλήρως τις πληροφορίες που τον ενδιαφέρουν, τότε μπορεί να υπολογίσει τον εσωτερικό συντελεστή απόδοσης (τελική απόδοση) ενός παρόμοιου αντικειμένου. Θα καθοδηγείται από την αξία που προκύπτει κατά τον καθορισμό του προεξοφλητικού επιτοκίου.

Αν και κάθε ακίνητο είναι μοναδικό, κάτω από ορισμένες παραδοχές είναι δυνατό να ληφθούν προεξοφλητικά επιτόκια χρησιμοποιώντας τη μέθοδο κατανομής που θα αντιστοιχεί στη συνολική ακρίβεια της πρόβλεψης για μελλοντικές περιόδους. Ωστόσο, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι συναλλαγές αγοράς και πώλησης συγκρίσιμων αντικειμένων, η υπάρχουσα χρήση των οποίων είναι η καλύτερη και αποτελεσματικότερη, θα πρέπει να επιλέγονται ως παρόμοιες.

Ο συνήθης αλγόριθμος για τον υπολογισμό του προεξοφλητικού επιτοκίου χρησιμοποιώντας τη μέθοδο κατανομής είναι ο εξής:

Μοντελοποίηση για κάθε αναλογικό αντικείμενο για μια ορισμένη χρονική περίοδο σύμφωνα με το σενάριο της καλύτερης και αποτελεσματικότερης χρήσης των ροών εσόδων και εξόδων.

Υπολογισμός του ποσοστού απόδοσης της επένδυσης για το αντικείμενο.

Επεξεργαστείτε τα αποτελέσματα που προέκυψαν με οποιαδήποτε αποδεκτή στατιστική μέθοδο ή μέθοδο εμπειρογνωμόνων, προκειμένου να φέρουν τα χαρακτηριστικά της ανάλυσης στο αντικείμενο που αξιολογείται.

Η μέθοδος παρακολούθησης βασίζεται στην τακτική παρακολούθηση της αγοράς, παρακολουθώντας τους κύριους οικονομικούς δείκτες των επενδύσεων σε ακίνητα χρησιμοποιώντας δεδομένα συναλλαγών. Αυτές οι πληροφορίες πρέπει να συγκεντρώνονται σε διαφορετικά τμήματα της αγοράς και να δημοσιεύονται τακτικά. Τέτοια δεδομένα χρησιμεύουν ως οδηγός για τον εκτιμητή και επιτρέπουν μια ποιοτική σύγκριση των ληφθέντων υπολογισμένων δεικτών με τον μέσο όρο της αγοράς, ελέγχοντας την εγκυρότητα διαφόρων τύπων υποθέσεων.

Οι Ρώσοι εκτιμητές υπολογίζουν συχνότερα το προεξοφλητικό επιτόκιο χρησιμοποιώντας τη σωρευτική μέθοδο (τύπος). Αυτό εξηγείται από τη μεγαλύτερη απλότητα υπολογισμού του προεξοφλητικού επιτοκίου με τη χρήση της αθροιστικής μεθόδου κατασκευής στις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς ακινήτων.

Οποιεσδήποτε, ακόμη και οι πιο περίπλοκες, εκπτωτικές πράξεις καταλήγουν στον τύπο έκπτωσης:

όπου ΦΒ είναι μελλοντική τιμή, τρίψτε.

FV - τρέχουσα τιμή, τρίψιμο.

i - προεξοφλητικό επιτόκιο.

n - όρος (αριθμός περιόδων).

Μόλις γίνει γνωστό το προεξοφλητικό επιτόκιο, η αξία των εμπορικών ακινήτων μπορεί να ληφθεί χρησιμοποιώντας τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών. Η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών είναι η πιο καθολική μέθοδος για τον προσδιορισμό της παρούσας αξίας των μελλοντικών ταμειακών ροών. Οι ταμειακές ροές μπορούν να αλλάξουν αυθαίρετα, να ρέουν άνισα και να διαφέρουν υψηλό επίπεδοκίνδυνος. Αυτό οφείλεται στις ιδιαιτερότητες μιας τέτοιας έννοιας όπως η ακίνητη περιουσία. Τα ακίνητα αγοράζονται από επενδυτή κυρίως για ορισμένα μελλοντικά οφέλη. Ένας επενδυτής βλέπει ένα ακίνητο ως μια δέσμη μελλοντικών οφελών και αξιολογεί την ελκυστικότητά του ως προς τον τρόπο σύγκρισης της χρηματικής αξίας αυτών των μελλοντικών οφελών με την τιμή στην οποία μπορεί να αγοραστεί το ακίνητο.

Η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών εκτιμά την αξία ενός ακινήτου με βάση την παρούσα αξία του εισοδήματος, που αποτελείται από τις προβλεπόμενες ταμειακές ροές και την υπολειμματική αξία.

Η μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών έχει τον δικό της αλγόριθμο υπολογισμού:

Προσδιορισμός της προβλεπόμενης περιόδου. Ο προσδιορισμός της περιόδου πρόβλεψης εξαρτάται από τον όγκο των πληροφοριών που επαρκούν για μακροπρόθεσμες προβλέψεις. Μια προσεκτικά εκτελούμενη πρόβλεψη σάς επιτρέπει να προβλέψετε τη φύση των αλλαγών στις ταμειακές ροές για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Στη διεθνή πρακτική αποτίμησης μέση αξίαη περίοδος πρόβλεψης είναι 5-10 χρόνια για τη Ρωσία, μια τυπική περίοδος θα είναι μια περίοδος 35 ετών. Αυτή είναι μια ρεαλιστική περίοδος για την οποία μπορεί να γίνει μια λογική πρόβλεψη.

Πρόβλεψη του μεγέθους των ταμειακών ροών από ένα ακίνητο περιουσιακό στοιχείο για κάθε έτος πρόβλεψης.

Η πρόβλεψη ποσών ταμειακών ροών, συμπεριλαμβανομένης της αναστροφής, απαιτεί:

Μια διεξοδική ανάλυση με βάση τις οικονομικές καταστάσεις που υποβάλλονται από τον πελάτη σχετικά με τα έσοδα και τα έξοδα από το ακίνητο σε μια αναδρομική περίοδο.

Σπουδές τωρινή κατάστασητην αγορά ακινήτων και τη δυναμική των αλλαγών στα κύρια χαρακτηριστικά της·

Πρόβλεψη εσόδων και εξόδων με βάση την ανακατασκευασμένη κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων.

Κατά την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιώντας τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών, υπολογίζονται διάφορα είδη εισοδήματος από το ακίνητο:

Πιθανό ακαθάριστο εισόδημα;

Πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα.

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα;

Ταμειακές ροές προ φόρων.

Ταμειακές ροές μετά από φόρους.

Οι ταμειακές ροές μετά από φόρους είναι οι ταμειακές ροές προ φόρων μείον τις πληρωμές φόρου εισοδήματος του ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Στην πράξη, οι Ρώσοι εκτιμητές προεξοφλούν το εισόδημα αντί για τις ταμειακές ροές:

CHOD (που υποδηλώνει ότι το ακίνητο είναι αποδεκτό ως μη επιβαρυμένο με χρέους).

Καθαρές ταμειακές ροές μείον λειτουργικά έξοδα, φόρους γης και ανακαινίσεις.

Φορολογουμενο εισοδημα.

Χαρακτηριστικά υπολογισμού ταμειακών ροών κατά τη χρήση της μεθόδου.

Ο φόρος ακίνητης περιουσίας (φόρος ακίνητης περιουσίας), που αποτελείται από φόρο γης και φόρο ακίνητης περιουσίας, πρέπει να αφαιρεθεί από τον πραγματικό ακαθάριστο εισόδημαως μέρος των λειτουργικών εξόδων.

Η οικονομική και φορολογική απόσβεση δεν είναι πραγματική πληρωμή σε μετρητά, επομένως δεν είναι απαραίτητο να λαμβάνεται υπόψη η απόσβεση κατά την πρόβλεψη του εισοδήματος.

Οι πληρωμές εξυπηρέτησης δανείων (πληρωμές τόκων και αποπληρωμές χρεών) πρέπει να αφαιρούνται από τα καθαρά λειτουργικά έσοδα εάν εκτιμηθεί η επενδυτική αξία του ακινήτου (για έναν συγκεκριμένο επενδυτή). Κατά την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου, δεν χρειάζεται να διαβάσετε τις πληρωμές εξυπηρέτησης δανείου.

Τα επιχειρηματικά έξοδα του ιδιοκτήτη του ακινήτου πρέπει να αφαιρεθούν από το πραγματικό ακαθάριστο. εισοδήματος, εφόσον στοχεύουν στη διατήρηση των απαραίτητων χαρακτηριστικών του αντικειμένου.

Ετσι:

CHOD = DVD - Ή - Επιχειρηματικά έξοδα του ιδιοκτήτη του ακινήτου που σχετίζονται με ακίνητα, (14)

Ταμειακές ροές προ φόρων = NPV - Επενδύσεις κεφαλαίου - Εξυπηρέτηση δανείων + Αύξηση δανείων, (15)

Ταμειακές ροές μετά από φόρους για ακίνητα = Ταμειακές ροές πριν από φόρους - Πληρωμές φόρου εισοδήματος ιδιοκτήτη ακινήτων (16)

Το κόστος της αναστροφής μπορεί να προβλεφθεί χρησιμοποιώντας:

Καθορισμός της τιμής πώλησης με βάση μια ανάλυση της τρέχουσας κατάστασης της αγοράς, παρακολούθηση του κόστους παρόμοιων αντικειμένων και υποθέσεις σχετικά με τη μελλοντική κατάσταση του αντικειμένου.

Υποθέσεις σχετικά με αλλαγές στην αξία της ακίνητης περιουσίας κατά τη διάρκεια της περιόδου ιδιοκτησίας.

Κεφαλαιοποίηση εσόδων για το έτος που ακολουθεί το έτος λήξης της προβλεπόμενης περιόδου, με χρήση ανεξάρτητου υπολογισμένου συντελεστή κεφαλαιοποίησης.

Το κόστος της αναστροφής πρέπει να προεξοφληθεί (με συντελεστή του τελευταίου προβλεπόμενου έτους) και να προστεθεί στο άθροισμα των τρεχουσών αξιών των ταμειακών ροών.

Έτσι, η αξία ενός ακινήτου ισούται με το άθροισμα της παρούσας αξίας των προβλεπόμενων ταμειακών ροών και της παρούσας αξίας της υπολειμματικής αξίας (αναστροφή).

δαπανηρή προεξόφληση αναδιοργάνωσης αποτίμησης

Το προεξοφλητικό επιτόκιο και το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης είναι δείκτες της οικονομικής θεωρίας που καθιστούν δυνατή την ανάλυση της κερδοφορίας των επενδύσεων σε όλους τους τομείς δραστηριότητας της οικονομίας. Ποια είναι η σχέση μεταξύ αυτών των όρων και πώς να τους διακρίνουμε; Αυτοί οι οικονομικοί ορισμοί είναι αλληλένδετοι και το θέμα της σχέσης τους είναι πάντα σχετικό όταν επενδύετε σε διάφορα βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα έργα.

Παρά το ίδιο σχεδόν οικονομικό νόημα, πρόκειται για διαφορετικούς δείκτες οικονομική αποτελεσματικότηταεπιχειρήσεις, επενδύσεις. Αυτοί οι όροι πρέπει συχνά να χρησιμοποιούνται στον κλάδο των ακινήτων, αξιολογώντας τον σε αυτό το στάδιο και στο μέλλον.

Προσδιορισμός του προεξοφλητικού επιτοκίου ως οικονομικού δείκτη στην οικονομική θεωρία

Το προεξοφλητικό επιτόκιο στα οικονομικά καθορίζεται ως απόδοση των επενδύσεων. Η απόδοση της επένδυσης είναι η αναμενόμενη απόδοση του επενδυτή στο μέλλον. Αυτή η έννοιασας επιτρέπει να αξιολογήσετε τους κινδύνους από την επένδυση σε ένα συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς ή ορισμένη κατεύθυνσηεπιχείρηση. Ένας επενδυτής λαμβάνει πάντα υπόψη αυτόν τον δείκτη πριν συνάψει σύμβαση με έναν αντίπαλο.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο δεν εξετάζεται χωριστά. Μαζί με αυτό, ο επενδυτής λαμβάνει πάντα υπόψη το μέσο επίπεδο των επενδύσεων στο τμήμα, το επίπεδο του πληθωρισμού που έχει αναπτυχθεί στην αγορά συνολικά. Επίσης, η προοπτική επένδυσης σε έναν συγκεκριμένο τομέα βοηθά στον προσδιορισμό δεικτών όπως η απόδοση των περιουσιακών στοιχείων, το ποσό του μετοχικού κεφαλαίου και ο κύκλος εργασιών του κεφαλαίου (μετρητά) στην επιχείρηση.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο εξετάζεται πάντα παράλληλα με ροή κεφαλαίου. Ο λόγος της ροής κεφαλαίων προς τα επενδυμένα ή ίδια περιουσιακά στοιχεία και κεφάλαια βοηθά πάντα στην εκτίμηση του προεξοφλητικού επιτοκίου. Αυτή η προσέγγιση της αποτίμησης είναι πάντα σχετική για τον κλάδο των ακινήτων.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο χρησιμοποιείται πάντα στον προγραμματισμό και την πρόβλεψη κατά τον υπολογισμό του μελλοντικού εισοδήματος σε μια συγκεκριμένη δεδομένη χρονική στιγμή.

Συνήθως, η διαφορά μεταξύ των τιμών του τέλους και της αρχής της περιόδου, συν όλα τα έσοδα από επενδύσεις κεφαλαίων για μια συγκεκριμένη περίοδο ανάλυσης, διαιρούμενη με την τιμή της αρχής της περιόδου, αντιπροσωπεύει το προεξοφλητικό επιτόκιο που συζητήθηκε παραπάνω.

Προσδιορισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης στην εκτίμηση της απόδοσης της επένδυσης από οικονομική άποψη

Κατά την αξιολόγηση οποιασδήποτε επιχείρησης, αναλύουν πάντα το ποσοστό κεφαλαιοποίησης των εσόδων από επενδύσεις στην ανάπτυξή της. Αυτό ισχύει για την αξιολόγηση των επενδύσεων σε οποιονδήποτε τομέα της οικονομίας. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης δείχνει σχέση μεταξύ των μελλοντικών προσδοκώμενων εσόδωναπό επενδύσεις σε μια επιχείρηση, σε ένα έργο και την τρέχουσα αξία της περιουσίας της επιχείρησης (αξιολογημένα περιουσιακά στοιχεία: ακίνητα, μια συγκεκριμένη επιχείρηση). Κατά τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης, λαμβάνουν πάντα υπόψη το προεξοφλητικό επιτόκιο του αναμενόμενου εισοδήματος, του κέρδους και της κερδοφορίας. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης της επένδυσης υπολογίζεται με βάση τη δυναμική των συνολικών εσόδων για μια συγκεκριμένη περίοδο. Συνήθως η δυναμική για το έτος εξετάζεται μήνα με μήνα.

Κατά τον υπολογισμό, ο δείκτης της δυναμικής της ανάπτυξης ή της μείωσης των συνολικών εσόδων αφαιρείται από το προεξοφλητικό επιτόκιο (η αξία που προκύπτει θα είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για την επένδυση).

Οποιοσδήποτε επιχειρηματίας, όταν αποφασίζει για τη σκοπιμότητα οποιασδήποτε επένδυσης σε ένα τμήμα της αγοράς που τον ενδιαφέρει, χρησιμοποιεί τον δείκτη προεξοφλητικού επιτοκίου. Και αφού κάνουν την επένδυση, φυσικά θα αξιολογήσουν το ποσοστό κεφαλαιοποίησης αμέσως μετά το γεγονός. Το αναμενόμενο κέρδος από μια επένδυση θα υποδεικνύεται πάντα από το προεξοφλητικό επιτόκιο και το πραγματικό όφελος μπορεί να συζητηθεί λαμβάνοντας υπόψη το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός επιτοκίου προεξόφλησης και ενός επιτοκίου κεφαλαιοποίησης;

Ένας επενδυτής έχει έρθει σε μια συγκεκριμένη αγορά και βρίσκεται αντιμέτωπος με το καθήκον να αποφασίσει εάν θα επενδύσει τα χρήματα που κέρδισε με κόπο σε ένα συγκεκριμένο τμήμα, αντικείμενο ή υπηρεσία. Αξίζει να επενδύσετε ή όχι; Και αν αξίζει τον κόπο, τότε πώς στη διαδικασία της οικονομικής ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑοι επιχειρήσεις να αξιολογήσουν τα οφέλη τους; Άλλωστε, στόχος κάθε επένδυσης είναι το μακροπρόθεσμο όφελος για τον επενδυτή. Για να το κατανοήσετε αυτό, πρέπει να κατανοήσετε τους ορισμούς του προεξοφλητικού επιτοκίου και του ποσοστού κεφαλαιοποίησης εισοδήματος.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο για οποιαδήποτε επένδυση είναι στόχος πρόβλεψης, υπολογίζεται από οικονομολόγους πριν λάβουν αποφάσεις για επενδύσεις σε συγκεκριμένους τομείς. Αυτό το προγραμματισμένο πρότυπο απαιτείται για τον προσδιορισμό της προβλεπόμενης απόδοσης της επένδυσης. Το ύψος της κερδοφορίας στη διαδικασία της διεξαγωγής οικονομικών δραστηριοτήτων, της επιχειρηματικής δραστηριότητας, της αγοράς και της πώλησης αντικειμένων θα αλλάζει πάντα. Μερικές φορές αυτό το νόημα είναι απρόβλεπτο.

Το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται πάντα με βάση το προϋπάρχον προεξοφλητικό επιτόκιο. Αυτός ο δείκτης είναι πραγματικός, βασίζεται στην τρέχουσα κατάσταση πραγμάτων κατά την πορεία των χρηματοοικονομικών και οικονομικών δραστηριοτήτων του αντικειμένου για το οποίο έγινε η επένδυση. Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη το προεξοφλητικό επιτόκιο για επενδύσεις. Κατά τον υπολογισμό του, πρέπει να αφαιρέσετε από την αξία του τις αλλαγές στο εισόδημα (αύξηση ή μείωση) για μια ορισμένη φορολογική περίοδο (συνήθως λαμβάνοντας υπόψη φορολογικό έτος). Το προεξοφλητικό επιτόκιο δείχνει τις προσδοκίες του επενδυτή, ενώ το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης δείχνει την πραγματικότητα (το αποτέλεσμα της επένδυσης).

Το προεξοφλητικό επιτόκιο επηρεάζει πάντα τον επενδυτή κατά τη σύναψη συμφωνίας για επένδυση σε ακίνητη περιουσία ή σε μια συγκεκριμένη επιχείρηση. Με τη σειρά του, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, το οποίο υποδεικνύει το άμεσο όφελος των κεφαλαίων που έχουν ήδη επενδυθεί, θα επηρεάσει μόνο συνεχιζόμενη επενδυτική δραστηριότητα.

Οι πραγματικοί πραγματικοί χρηματοοικονομικοί δείκτες που επιτρέπουν την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των επενδύσεων μπορούν να υπολογιστούν μόνο χρησιμοποιώντας τον δείκτη του ποσοστού κεφαλαιοποίησης εισοδήματος. Αυτός ο δείκτης χρησιμοποιείται πάντα από τους επενδυτές κατά την αξιολόγηση των μακροπρόθεσμων προοπτικών των επενδύσεών τους. Η σαφής κατανόηση του προεξοφλητικού επιτοκίου και του όρου ποσοστό απόδοσης κεφαλαιοποίησης διαχωρίζει σαφώς αυτούς τους συντελεστές μεταξύ τους, βοηθώντας στην ορθή αξιολόγηση της τρέχουσας κατάστασης, καθώς και στην πρόβλεψη της εξέλιξής της στο μέλλον. Στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι σχεδόν αδύνατο να γίνουν οικονομικές προβλέψεις χωρίς τη χρήση αυτών των δεικτών.