هر چه نرخ تنزیل بیشتر باشد، نرخ سرمایه است. ویژگی های محاسبه نرخ سرمایه در ارزیابی کسب و کار، تفاوت آن با نرخ تنزیل

بسته به شرایط خاص ارزش گذاری، نسبت سرمایه ممکن است شامل دو عنصر اصلی باشد:

بازگشت سرمایه (یا نرخ بازده)

از نرخ خالص بازده سرمایه گذاری (بازده سرمایه یا نرخ بازیابی) است.

بنابراین، نسبت سرمایه R باید تضمین کند که سرمایه‌گذار از وجوه سرمایه‌گذاری‌شده درآمد دریافت می‌کند و آنها را برمی‌گرداند. می توان گفت که نسبت سرمایه شامل نرخ تنزیل و نرخ بازگشت سرمایه است. برای تعیین نرخ بازده سرمایه گذاری به عنوان بخشی از نسبت سرمایه، لازم است نرخ تنزیل برای حقوق صاحبان سهام با استفاده از مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای (CAPM) یا روش ساخت انباشته تعیین شود.

روش اعمال این روش ها در بالا آورده شده است.

لازم به ذکر است که در صورتی که:

• - در فرآیند عملیات، ارزش کسب و کار در کل دوره پیش بینی تغییر نمی کند و بازگشت سرمایه اولیه در زمان فروش مجدد آن اتفاق می افتد - کل جریان درآمد را می توان به عنوان درآمد سرمایه گذاری در نظر گرفت.
• - یا اگر کسب و کار عمر نامحدودی داشته باشد و بنابراین جریان نقدی نامحدود ایجاد کند، نرخ بازده ممکن است برابر با نرخ سرمایه باشد.

با این حال، با توجه به این واقعیت است که این روشبرای پیش‌بینی نرخ‌های رشد کوچک و پایدار، نرخ بازدهی را می‌توان با استفاده از فرمول زیر تعیین کرد:

оn = d - q، (11)

نرخ بازگشت سرمایه کجاست.

د - نرخ تنزیل؛

اگر پایه سرمایه گذاری شده بر اساس داده های گذشته نگر در مورد توسعه شرکت تعیین شود، از فرمول متفاوتی برای محاسبه نرخ بازده استفاده می شود:

оn = d - q، (12)

نرخ بازگشت سرمایه کجاست.

د - نرخ تنزیل؛

q - نرخ رشد بلندمدت پایدار.

بیایید به بررسی روش محاسبه نرخ بازده سرمایه گذاری بپردازیم. برای انجام این کار، روابط احتمالی زیر را بین نسبت سرمایه R و نرخ بازگشت سرمایه در نظر بگیرید:

• 1) R = روشن
• 2) R > روشن

R = روشن، یعنی سرمایه گذاری درآمد فقط با نرخ بازگشت سرمایه (روشن)، با 0= انجام می شود.

این رابطه همانطور که در بالا ذکر شد ممکن است در موارد زیر رخ دهد. اولاً، اگر هیچ تغییری در ارزش کسب و کار در حین عملیات پیش بینی نشود، بازگشت این ارزش در زمان فروش مجدد کسب و کار اتفاق می افتد. سپس کل جریان درآمد بازگشت سرمایه است. ثانیاً، اگر کسب و کار عمر نامحدودی داشته باشد، در نتیجه یک جریان نقدی بی پایان یکنواخت وجود دارد.

R > on، این نسبت زمانی ظاهر می شود که از دست دادن کامل یا جزئی ارزش تجاری در طول عملیات پیش بینی شود. سپس نسبت سرمایه باید نه تنها دریافت درآمد از سرمایه گذاری، بلکه بازده (تجدید سرمایه) وجوه سرمایه گذاری شده را نیز تضمین کند.

آر< on, когда в процессе эксплуатации прогнозируется увеличение стоимости бизнеса, то есть цена покупки будет меньше цены перепродажи.

در این حالت، مانند حالت اول، بازگشت سرمایه از طریق درآمد حاصل از فروش مجدد تضمین خواهد شد.

3 روش برای تعیین نرخ بازده خالص وجود دارد:

• 1. روش حلقه (سرراست).
• 2. روش هوسکولد (تجدید سرمایه با نرخ بهره بدون ریسک).
• 3. روش اینوود (تجدید سرمایه بر اساس نسبت سودآوری).

روش Ring فرض می‌کند که مبلغ سرمایه‌گذاری شده در کسب‌وکار سالانه در قسمت‌های مساوی بازپرداخت می‌شود.

ما در مورد کاهش جریان درآمد صحبت می کنیم، زیرا ... تعهدی به پایه پرداخت نشده باقی مانده می رود. کل دریافتی کاهش می یابد، یعنی این روش برای کاهش جریان ها با بازده سرمایه مستقیم قابل استفاده است. این روش برای سرمایه گذاری های پرریسک زمانی که تضمین کامل وجود ندارد استفاده می شود توسعه بیشترکسب و کار

در این حالت از به صورت زیر تعریف می شود:

از = 1/n، (13)

که در آن n تعداد دوره ها است.

روش Hoskold در مواردی که بالا باشد استفاده می شود کسب و کار سودآورو بر این اساس، در مورد سرمایه گذاری های بسیار سودآور. این سرمایه‌گذاری‌ها سرمایه‌گذاران دیگر را جذب می‌کنند و بنابراین، سرمایه‌گذاری مجدد با همان نرخ بازده سرمایه‌گذاری اولیه بعید است. بنابراین، نرخ بازده کاهش یافته باید در محاسبات اعمال شود. در این حالت، محاسبه نرخ بازده سرمایه با استفاده از عامل صندوق جبران خسارت با نرخ بدون ریسک انجام می شود. به عنوان مثال: یک شی خریداری می شود که امروز 40 درصد درآمد دارد. مدت بهره برداری مورد نظر 5 سال می باشد. متوسط ​​بازده بازار سرمایه گذاری های مشابه 15 درصد است. تعیین: الف) نسبت سرمایه.

n = 5، روشن = 40، از = تابع ششم، 15i، 5n = 0.1483156.

R = 0.4 + 0.1483156 = 0.5483156.

روش Inwood زمانی استفاده می شود که سرمایه از صندوق جایگزین با همان نرخ بازدهی بازده سرمایه گذاری برگردانده شود. در این حالت بازگشت سرمایه برابر با میانگین بازده بازار است.

در در این موردما در مورد بازگشت سالیانه سرمایه صحبت می کنیم، زمانی که سودآوری کسب و کار ارزش گذاری شده با میانگین بازده سرمایه در بازار مطابقت دارد.

به عنوان مثال: یک شی سرمایه گذاری 12٪ در سال بازده دارد. میانگین نرخ بازده بازار نیز 12 درصد است (سرمایه گذاری ها بدون ریسک در نظر گرفته می شوند). در این صورت خطر از دست دادن درآمد وجود ندارد. مدت مالکیت - 5 سال. هزینه را تعیین کنید از این تجارت، در صورتی که درآمد سالانه او 100000 باشد.

V = I/R، R = روشن + از،

on= 0.12، از = تابع ششم، 12i، 5n = 0.1574097.

R = 0.12 + 0.1574 = 0.2774.

V = 100000 / 0.2774 = 360490.

نسبت< on возможно в случае прогнозирования увеличения стоимости бизнеса в процессе его эксплуатации, то есть когда цена покупки будет меньше цены перепродажи.

سپس بازگشت سرمایه با عواید حاصل از فروش مجدد کسب و کار تضمین می شود. در این حالت، بازده سرمایه گذاری که بر اساس نرخ بازگشت سرمایه تعیین می شود، شامل درآمد جاری و درآمد معوق به عنوان بخشی از درآمد حاصل از فروش مجدد کسب و کار خواهد بود.

برای در نظر گرفتن این موضوع، لازم است از نرخ بازده سرمایه گذاری حاصل ضرب نرخ رشد دارایی توسط عامل صندوق جایگزین با نرخ بدون ریسک کسر شود.

به عنوان مثال: نرخ بازده در مورد سرمایه گذاری 18٪ است. میانگین نرخ درآمد در بازار نیز 18 درصد پیش بینی می شود که هزینه ملک طی 4 سال 10 درصد افزایش یابد. اگر درآمد سالانه آن 200000 باشد، ارزش این تجارت را تعیین کنید.

V = I/R، R = روشن - 10٪ از.

on= 0.18، از = تابع ششم، 18i، 4n = 0.1917.

R = 0.18 - 0.1 x 0.1917 = 0.161.

V = 200000 / 0.161 = 1242236.

بنابراین، برای محاسبه نسبت سرمایه، می توان از فرمول های زیر استفاده کرد:

الف) اگر کاهش جزئی در ارزش کسب و کار در آینده پیش بینی شود

R = Оn + К x Оf،

که در آن K ضریب تغییر در ارزش تجاری است.

ب) اگر پیش بینی افزایش ارزش تجارت در آینده وجود داشته باشد

در نظریه اقتصادیمفاهیمی مانند نرخ تنزیل و نرخ سرمایه وجود دارد. چه ویژگی هایی دارند؟ تفاوت بین نرخ تنزیل و سرمایه چیست؟

نرخ تنزیل چیست؟

زیر نرخ تنزیلدرک شاخصی که بازگشت سرمایه مورد انتظار سرمایه گذار را به منظور تعیین چشم انداز سرمایه گذاری در یک تجارت منعکس می کند، به طور کلی پذیرفته شده است. به عنوان یک قاعده، شاخص در مورد آن ما در مورد، در مرحله تصمیم سرمایه گذار برای انعقاد قرارداد با شرکت مهم است.

نرخ تنزیل می تواند توسط سرمایه گذار همراه با سایر شاخص های اقتصادی در نظر گرفته شود - مانند، برای مثال، نرخ تورم فعلی، و همچنین سطح متوسط ​​بازده سرمایه گذاری برای بخشی که شرکت در آن فعالیت می کند. هنگام تعیین چشم انداز سرمایه گذاری، سایر شاخص های مهم مهم هستند وضعیت مالیشرکت ها - مانند اندازه حقوق صاحبان سهامشرکت ها، بازده دارایی ها، گردش مالی پول نقددر شرکت

در حالت ایده آل، شاخص مورد نظر باید با جریان سرمایه مرتبط باشد. بسته به بخش تجاری خاص، برآورد نرخ تنزیل ممکن است نسبت جریان سرمایه به وجوه خود یا سرمایه گذاری شده شرکت را در نظر بگیرد. به عنوان مثال، در صنعت املاک و مستغلات، گزینه دوم بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد.

شایان ذکر است که نرخ تنزیل مقسوم‌کننده یا ضریب مورد استفاده برای محاسبه ارزش شرکت نیست. اغلب برای محاسبه درآمد آتی در یک نقطه خاص از زمان استفاده می شود.

اصطلاح مورد بحث ارتباط نزدیکی با مفهومی مانند نرخ سرمایه و همچنین شاخص بسیار نزدیک به آن - نسبت سرمایه گذاری دارد. بیایید مشخصات آنها را با جزئیات بیشتر مطالعه کنیم.

نرخ سرمایه چیست؟

زیر نرخ سرمایهدرک شاخصی که همبستگی واقعی بین درآمد سالانه سرمایه گذار و ارزش شرکت را منعکس می کند، به طور کلی پذیرفته شده است. به نوبه خود، نسبت سرمایه نرخی از درآمد است که منعکس کننده همبستگی بین درآمد و ارزش شرکت است.

نرخ مورد نظر با در نظر گرفتن نرخ تنزیل محاسبه می شود. برای تعیین آن، باید پویایی رشد یا کاهش درآمد را در نظر بگیرید - معمولاً میانگین سالانه. شاخص های مربوط به این پویایی از نرخ تنزیل کسر می شود.

این ویژگی محاسبه نرخ سرمایه باعث کاهش مقدار ضریب سرمایه در مقایسه با مقدار نرخ تنزیل می شود.

می توان اشاره کرد که اندیکاتور مورد نظر در واقع یک مقسم در فرمول تبدیل سود یا سرمایه به شاخصی است که ارزش کسب و کار را برای همان بازه زمانی منعکس می کند.

بنابراین، محاسبه نرخ سرمایه، تعیین اجباری ارزش اولین شاخص را پیش‌فرض می‌گیرد. برای این می توان از آنها استفاده کرد تکنیک های مختلف. در میان رایج ترین:

• ارزیابی دارایی های طبقه بندی شده به عنوان سرمایه؛
• ساخت و ساز تجمعی؛
• یک اصل مبتنی بر تعیین میانگین موزون سرمایه.

در عمل، نرخ سرمایه معمولاً در مواردی اعمال می‌شود که سرمایه‌گذار بخواهد اثربخشی سرمایه‌گذاری‌های خود را ارزیابی کند. در نتیجه، ارزش آن بر چشم انداز ادامه همکاری بین سرمایه گذار و شرکت تأثیر می گذارد.

مقایسه

تفاوت اصلی بین نرخ تنزیل و سرمایه در این است که شاخص اول هنجاری است. برای تعیین ارزش مورد انتظار جریان سرمایه تولید شده در فرآیند اجرا استفاده می شود فعالیت کارآفرینی. دومی بر اساس نرخ تنزیل است، اما عملکرد مالی واقعی را منعکس می کند. این همچنین تفاوت بین شاخص های مورد بررسی را تعیین می کند و روش هایی را که در آنها قرار دارند را منعکس می کند استفاده عملیدر رابطه بین یک شرکت و یک سرمایه گذار.

پس از تعیین تفاوت بین نرخ تنزیل و نرخ سرمایه، نتیجه گیری را در جدول ثبت می کنیم.

موضوع تعیین نرخ های تنزیل مرتبط و سرمایه گذاری بسیار مرتبط است و نه تنها در بین ارزیابان. اخیرا، انجمن سلطنتی نقشه برداران خبره در املاک (RICS) سازماندهی کرد. میز گرداختصاص داده شده به این موضوع و گرد هم آوردن کارشناسان برجسته املاک و مستغلات - Cushman & Wakefield، Colliers International، JLL، Valrus، جامعه روسیهارزیابان و غیره. کارشناسان در مورد مشکلات تعیین نرخ و چشم انداز کوتاه مدت بازار بحث کردند.

قبل از صحبت در مورد رابطه بین نرخ تنزیل و نرخ سرمایه، باید خود مفاهیم را درک کنید. نرخ تنزیل نشان‌دهنده بازده مورد نیاز سرمایه‌گذار برای سطح معینی از ریسک است و باید با جریان نقدی، از جمله جریان‌های واقعی، اسمی، حقوق صاحبان سهام یا سرمایه‌گذاری‌شده، سازگار باشد. نرخ بازده را می توان بر اساس سطوح پایه خاصی مدل کرد، با در نظر گرفتن اصلاحات در آنها، که منعکس کننده تفاوت در ریسک است.

هنگام در نظر گرفتن نرخ تنزیل برای املاک و مستغلات، درک این نکته مهم است که املاک یک دارایی است و با استفاده از جریان نقدی بر کل سرمایه سرمایه گذاری شده ارزش گذاری می شود. مشابه یک ارزیابی تجاری، نرخ را می توان با استفاده از مدل WACC محاسبه کرد، با این حال، از آنجایی که ارزش گذاری بازار اساساً بر اساس جریان های قبل از مالیات است، نرخ املاک و مستغلات شامل تعدیل اهرم مالیاتی نمی شود.

نرخ سرمایه نشان دهنده رابطه بین درآمد سالانه و ارزش دارایی است. درک این نکته مهم است که عبارت سنتی "نرخ سرمایه" نسبت درآمد خالص فعلی واقعی است که در تاریخ ارزیابی به ارزش شیء به دست آمده است. بنابراین نرخ سرمایه‌گذاری شاخصی است که سقوط مدل DCF را برای یک جریان نقدی بی‌نهایت یا بسیار بلندمدت تضمین می‌کند. این نرخ مربوط به نرخ تنزیل است، اما تغییرات در خود سرمایه گذاری را نیز در نظر می گیرد.

علیرغم این واقعیت که اکثر ارزیاب ها با مدل های سنتی که وابستگی متقابل نرخ تنزیل و نرخ سرمایه را منعکس می کنند، آشنا هستند، معنای اقتصادی شاخص های تعبیه شده در این مدل ها به طور کامل توسط همه قابل درک نیست. بنابراین، تغییر در ارزش یک دارایی در آینده را می توان به چهار عامل اصلی تجزیه کرد که با هم می توانند به طور منطقی در یک مدل ضربی قرار بگیرند. اولین مورد تغییر در سطح اشغال تسهیلات و همچنین هرگونه سرمایه گذاری اضافی است. دوم تورم پولی است. سوم این است حرکت عمومیبازار و چهارم از بین رفتن ارزش دارایی به دلیل استهلاک آن است. در مدل محاسباتی مورد استفاده ارزیاب، هر یک از عوامل باید متناسب با آن در نظر گرفته شود.

1) تغییر در بار و سرمایه گذاری - با انعکاس جریان نقدی در جریان نقدی با در نظر گرفتن در مدل تخفیف خورده جریان های نقدیدوره های مربوطه

2) تورم پولی - از طریق استفاده از نرخ تنزیل متناظر با جریان. در مواردی که پرداخت‌های اجاره دارای شاخص‌سازی مرتبط با تورم هستند یا می‌توان آنها را به روش دیگری تغییر داد، به عنوان مثال، با تمدید منظم مطابق با پویایی بازار، توصیه می‌شود این عامل را از مدل حذف کنید و تعداد عدم قطعیت‌ها را کاهش دهید. جریان واقعی (در سطح قیمت ثابت در ارزیابی های تاریخ) و مربوطه نرخ واقعیتخفیف دادن، یعنی از تورم پولی پاک شد

3) استهلاک - از طریق اعمال نرخ بازگشت مناسب (یا به طور متناوب - از طریق اعمال سطح مناسبی از هزینه های تعمیر در جریان نقدی، با این حال، عمل ثابت کرده است که امید به زندگی موجه اقتصادی معینی وجود دارد و سطح هزینه های تعمیر وجود دارد. یعنی هزینه بیشتر برای افزایش عمر ساختمان ها برای همیشه از نظر اقتصادی امکان پذیر نیست، یعنی زمانی که هنوز نیاز به افزایش عمر ساختمان وجود دارد، می توان برای بناهای تاریخی در نظر گرفت.

4) از آنجایی که پیش بینی واقعی تغییرات قیمت در بازار برای ارزیابی آنقدر مهم نیست که انتظارات فعالان بازار در قیمت دارایی منعکس می شود، بنابراین عملاً تنها گزینه مناسب برای در نظر گرفتن این انتظارات در نرخ این است که بر اساس استخراج داده های بازار از معاملات قابل مقایسه، نرخی را بدست آورید، یعنی برای در نظر گرفتن صحیح این عامل است که در تعیین نرخ های سرمایه و تنزیل در بازار بیشترین اهمیت را دارد. حرکات بازار را می توان هم با در نظر گرفتن تورم پولی و هم بدون آن در نظر گرفت. اینکه کدام گزینه استفاده شود بستگی به داده هایی دارد که بر اساس آن پیش بینی انجام می شود. در عین حال، باید درک کرد که انتظارات برای تغییرات در قیمت‌های بازار باید برای دوره‌ای برابر با عمر دارایی، دوره‌ای که طی آن می‌تواند درآمد ایجاد کند، و برای زمین - به طور کلی به طور نامحدود در نظر گرفته شود.

از آخرین نقطه به آرامی به مرحله دوم می رویم شاخص مهم، که در مدل های محاسباتی برای حرکت از نرخ تنزیل به سرمایه استفاده می شود. حالت ایده آل بی نهایت است، یعنی زمانی که جریانی را در نظر بگیریم که عملکرد ساختمان، تخریب آن، ساخت ساختمان جدید، استفاده مجدد و غیره را در نظر می گیرد. اما از آنجایی که به دلیل تسطیح جریان های نقدی که از نظر زمانی به طور قابل توجهی فاصله دارند، عامل تنزیل و همچنین این واقعیت که ساختمان ها سهم بیشتری در ارزش اکثر املاک و مستغلات دارند و تغییر اساسی در ارزش دارایی با پایان بهره برداری از ساختمان رخ می دهد، در اغلب موارد مدل منطقی است که حداقل تا این مدت در نظر گرفته شود، هزینه قطعه زمین باقی مانده پس از پایان بهره برداری نادیده گرفته شود یا از آن غفلت نشود.

تمام عوامل در مدل سرمایه گذاری باید برای این دوره در نظر گرفته شود و باید در بازه های زمانی با یکدیگر مطابقت داشته باشند. بر این اساس، برای این دوره لازم است هر دو حرکت بازار و تورم پولی در صورت تفکیک در مدل در نظر گرفته شود. اهمیت شاخص ها در طول زمان، با در نظر گرفتن تنزیل، نابرابر خواهد بود، که باید با جمع کردن آنها در یک ضریب واحد که در مدل پایانه استفاده می شود، در نظر گرفته شود. در یک دوره طولانی، ممکن است به نظر برسد که حرکت بازار املاک و مستغلات با تورم قابل مقایسه است، یعنی اگر تورم پولی را جدا کنید، چیزی باقی نمی ماند، با این حال، تحقیقات RICS نشان می دهد که در دوره های طولانی بازار املاک و مستغلات پیش از تورم 1.5-2٪، که در اصل با محدودیت های زمین به عنوان یک منبع، رشد جمعیت و تراکم جهان در طول قرن 20 توضیح داده می شود. استهلاک اگر دوره تا پایان عمر دارایی را در نظر بگیریم برابر با نرخ استهلاک سالانه باقیمانده عمر مفید خواهد بود.

اطلاعات فاش شده در بالا نگرانی ها رویکرد مشترکهنگام ارزیابی ارزش بازار پیچیده تر در اجرای عملیمدل سازی است، زمانی که نیاز به محاسبه ارزش سرمایه گذاری یک دارایی برای یک سرمایه گذار خاص است، مشروط بر اینکه مالک این دارایی برای مدت زمان محدودی باشد، همچنین ساختار معاملاتی خاص با در نظر گرفتن تامین مالی، مالیات و عوامل دیگر. . به عنوان مثال، یک صندوق سرمایه گذاری می تواند ساختمانی را نه با هدف نگهداری آن تا زمان ریزش، بلکه با انتظار دریافت درآمد به مدت 3 سال خریداری کند، سپس با فروش آن شی از پروژه خارج شود. در اینجا دیگر نمی‌توان با ساده‌سازی عوامل تک‌تک مدل از آنها چشم‌پوشی کرد.

همکاران JLL عوامل زیر را مهم می دانند که سرمایه گذاران در حین معاملات به آنها توجه می کنند که در نرخ سرمایه مورد استفاده در معامله نیز منعکس می شود.

1) ساختار تامین مالیاین عامل دارد نفوذ بزرگدر سودآوری نقد به نقد برای سرمایه گذار. به نوبه خود، سرمایه گذاران مایل به پرداخت حق بیمه برای دارایی هایی هستند که ساختار تامین مالی جذابی دارند.

2) مالیات.مالیات بر دارایی هنگام محاسبه درآمد خالص عملیاتی در نظر گرفته می شود و مستقیماً بر نرخ سرمایه تأثیر می گذارد. به نوبه خود، فقط به طور غیر مستقیم تأثیر می گذارد. علیرغم این واقعیت که در عمل رایج ترین شاخص سمت درآمد یک دارایی EBITDA است، آنچه در نهایت برای سرمایه گذاران مهم است سود خالص پس از کسر مالیات است.

درک این نکته مهم است که میزان مالیات بر درآمد تحت تأثیر جنبه های زیر است:

معامله از طریق فروش مستقیم دارایی یا SPV ( شرکت طراحی). این به طور مستقیم بر تعهدات مالیات بر ارزش افزوده تأثیر می گذارد. با این حال، در اخیراخدمات مالیاتی مالیات بر ارزش افزوده معامله خرید را در مدت شش ماه به خریدار بازپرداخت می کند که خرید املاک و مستغلات را به عنوان دارایی بسیار جذاب می کند.

تلفات انباشته پس از ساخت یک شی - هنگام خرید یک شی از طریق یک SPV - می تواند باعث شود درآمد اضافیدر سال‌های اول دوره پیش‌بینی، که در نتیجه بازدهی بالاتری نسبت به خرید همان دارایی چندین سال پس از راه‌اندازی به خریدار می‌دهد.

ساختار تراکنش - در خارج از ساحل - به طور قابل توجهی بر سود تأثیر می گذارد.

3) واحد پولی درآمد دارایی.اگر درآمد دارایی مورد ارزیابی بر حسب روبل باشد، اما تمام معاملات قابل مقایسه در بازار با دارایی‌هایی انجام شود که بخش درآمدی آن به دلار آمریکا تعیین شده است، در این صورت نرخ‌های سرمایه‌گذاری این معاملات به عنوان مبنایی است. گام نادرست به دلایل متعدد مرتبط.

اولا تورم برای مقایسه، 6.5٪ از فدراسیون روسیه در مقابل 1.5٪ از ایالات متحده بر اساس داده های سال 2013.

ثانیاً، هزینه جذب منابع مالی: به عنوان مثال، 7٪ ثابت برای وام دلاری در مقابل 12٪ برای وام روبلی.

ثالثاً، نمایه سازی متفاوت قراردادهای اجاره روبل و ارز خارجی.

4)خطر تجدید ارزیابی ارزش کاداستر.

طبق قانون شماره 307-FZ مورخ 2 نوامبر 2013 در مورد اصلاحات قانون مالیات، پایه مالیاتی هنگام محاسبه مالیات بر دارایی باید بر اساس ارزش کاداستری ملک محاسبه شود. در مسکو، این قانون در حال حاضر برای املاک تجاری با مساحت بیش از 5000 متر مربع اعمال می شود. متر، از سال 2015 آستانه به 3000 متر مربع کاهش می یابد. متر، و از سال 2016، با احتمال بالا، اشیاء در سراسر کشور به طور کامل به این مالیات منتقل می شود. با در نظر گرفتن کاستی‌ها در روش ارزیابی دولتی تسهیلات تجاری بزرگ، کارشناسان خطر تجدید ارزیابی قابل توجه ارزش کاداستر را برای ساختمان‌ها و ساختمان‌های قدیمی می‌بینند. منطقه بزرگپارکینگ، انبار و سایر اماکن عمومی. بر این اساس، در صورت مساوی بودن سایر موارد، این ریسک ممکن است بر نرخ سرمایه تأثیر بگذارد.

در پایان خاطرنشان می کنیم که ریسک ها در حال رشد هستند و همراه با آنها هزینه سرمایه و بر این اساس نرخ تنزیل و سرمایه در حال رشد است که منجر به کاهش ارزش املاک و مستغلات می شود. با این حال، این سوال که هزینه چقدر کاهش خواهد یافت همچنان باز است. این موضوع دیگری برای بحث است.

از کمک شما در تهیه مطالب RICS (موسسه سلطنتی نقشه برداران مجاز - انجمن سلطنتی نقشه برداران خبره در زمینه املاک و مستغلات) سپاسگزاریم.

ارزیابی سود مالکیت در یک شرکت برابر است با ارزش فعلی سودهای آتی حاصل از آن بهره مالکیت. همه رویکردهای ارزشیابی، ارزش فعلی درآمد آتی از یک ملک را تعیین می کنند - برخی مستقیمتر از دیگران. روش محاسبه ارزش بازار یک شرکت در چارچوب رویکرد درآمدی فرض می کند:

دانش تئوری پول در طول زمان؛

تعیین نسبت سرمایه;

درصد تخفیف.

مفهوم ارزش زمانی پول بر این اصل اساسی استوار است: یک دلار در حال حاضر بیش از دلاری است که در آینده مثلاً در یک سال دریافت می شود، زیرا می توان آن را سرمایه گذاری کرد و این باعث سود اضافی می شود. این اصل مهم ترین نکته در تمام تئوری های مالی و تحلیل های سرمایه گذاری است. ارزش آتی پول مقداری است که پول سرمایه گذاری شده به آن تبدیل می شود لحظه حالوجوه از طریق دوره معینزمان با در نظر گرفتن معین نرخ بهره. تعیین ارزش آتی پول با فرآیند ترکیب ارزش اولیه همراه است که افزایش تدریجی مبلغ سرمایه گذاری شده با افزودن میزان پرداخت سود به مبلغ اولیه آن است. به عبارت دیگر، این مفهوم پشت این فرض است که پول باید سود کسب کند - ارزش پول امروز بیشتر از ارزش همان مقدار دریافتی در آینده است. قانون "طلایی" تجارت می گوید: مبلغ دریافتی امروز از همان مبلغ دریافتی فردا بیشتر است.

یکی دیگر از شاخص های مهم برای تعیین هزینه املاک تجاریاین تعریف نرخ سرمایه است. نرخ سرمایه نرخی از درآمد است که منعکس کننده رابطه بین درآمد و ارزش دارایی مورد ارزیابی است، شاخصی که منعکس کننده رابطه بین درآمد سالانه مورد انتظار (ANI) و ارزش املاک و مستغلات شرکت است. در این مورد، هر دو مورد توجه قرار می گیرد سود خالص، دریافت شده از بهره برداری از شی ارزش گذاری شده و بازپرداخت سرمایه ثابت صرف شده برای تحصیل آن شی. نرخ سرمایه ای که این دو جزء را در نظر می گیرد، نرخ کل سرمایه یا نرخ سود خالص سرمایه نامیده می شود. در این حالت، درآمد خالص مورد استفاده برای سرمایه گذاری برای یک دوره معین، معمولا یک سال تعیین می شود. بنابراین، نسبت کل سرمایه، (یا نرخ کاملسرمایه گذاری) رابطه بین مقدار سالانه درآمد خالص دریافتی در نتیجه عملیات شی و ارزش بازار آن را بیان می کند.

نرخ سرمایه درآمد را به دو بخش تقسیم می کند:

بازپرداخت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات؛

دریافت درآمد از مالکیت یک شی.

روش سرمایه‌گذاری درآمد در موارد زیر اعمال می‌شود:

جریان های درآمدی ارزش های مثبت پایدار هستند.

جریان های درآمدی با سرعتی ثابت و متوسط ​​در حال رشد هستند.

اگر جریان درآمد ناپایدار است، ملک در حال ساخت است یا نیاز به نوسازی قابل توجه ملک دارد، اطلاعاتی در مورد فروش و اجاره واقعی املاک، هزینه های عملیاتی و سایر اطلاعاتی که محاسبه خالص را دشوار می کند، وجود ندارد، این روش نباید مورد استفاده قرار گیرد. درآمد عملیاتی و نرخ سرمایه.

فرمول اصلی محاسبه به شرح زیر است:

جایی که C هزینه ملک است، مالش.

NOR - درآمد خالص عملیاتی، روبل.

Rcap - نسبت بزرگی.

روش های مختلفی برای تعیین نرخ سرمایه وجود دارد:

روش تعیین نسبت سرمایه با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه.

روش سرمایه گذاری مرتبط یا تکنیک گروه سرمایه گذاری (سرمایه حقوق صاحبان سهام و بدهی).

روش استخراج بازار (فشار بازار).

ابتدا، بیایید به روش تعیین نسبت سرمایه با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه نگاه کنیم.

که در آن Rcap نسبت سرمایه است.

سقف درآمد - نرخ بازده سرمایه؛

کاهش ارزش مستغلات (بخش قابل استهلاک دارایی)؛

بازده Rnorm - نرخ بازده سرمایه.

نرخ بازده سرمایه (R ex cap) اغلب با استفاده از روش ساخت انباشته ساخته می شود، که در آن موارد زیر خلاصه می شوند: نرخ بازده بدون ریسک، حق بیمه برای ریسک سرمایه گذاری در املاک، حق بیمه برای نقدینگی کم املاک و مستغلات، حق بیمه برای مدیریت سرمایه گذاری.

نرخ بازده بدون ریسک، نرخ بهره دارایی های با نقدشوندگی بالا است، به عنوان مثال. این نرخی است که منعکس کننده فرصت های واقعی بازار برای سرمایه گذاری وجوه شرکت ها و افراد بدون هیچ گونه ریسک عدم بازگشت است.

محاسبه حق بیمه ریسک:

حق بیمه برای نقدینگی کم. هنگام محاسبه این مؤلفه، عدم امکان بازگشت فوری سرمایه گذاری های انجام شده در ملک در نظر گرفته می شود و می توان آن را با نرخ تورم در نظر گرفت. زمان معمولیقرار گرفتن در معرض اشیاء مشابه آنچه در بازار ارزش گذاری شده است.

حق بیمه برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات. در این مورد، احتمال از دست دادن تصادفی ارزش مصرف کننده شی در نظر گرفته می شود و حق بیمه را می توان در میزان سهم بیمه در شرکت های بیمه با بالاترین رده قابل اطمینان پذیرفت.

پاداش مدیریت سرمایه گذاری هر چه سرمایه گذاری مخاطره آمیزتر و پیچیده تر باشد، به مدیریت شایسته تری نیاز دارد. توصیه می شود که حق بیمه مدیریت سرمایه گذاری را با در نظر گرفتن ضریب زیر بار و زیان هنگام جمع آوری پرداخت های اجاره محاسبه کنید.

نسبت سرمایه شامل نرخ بازده سرمایه گذاری و نرخ بازده سرمایه است. اگر مقدار سرمایه سرمایه گذاری شده در ملک بدون تغییر باقی بماند و پس از فروش مجدد مسترد شود، نیازی به محاسبه نرخ بازده نیست.

اگر تغییری در ارزش دارایی پیش‌بینی شود، در نظر گرفتن بازده مبلغ اصلی سرمایه در نسبت سرمایه ضروری است. نرخ بازگشت سرمایه، میزان بازپرداخت سالانه وجوه سرمایه‌گذاری شده در ملک را در صورتی نشان می‌دهد که به دلایلی از بین رفتن این وجوه (کلاً یا جزئی) در طول دوره مالکیت آن ملک پیش‌بینی شود.

سه روش برای محاسبه نرخ بازگشت سرمایه (Return) وجود دارد:

بازگشت مستقیم سرمایه (روش حلقه)؛

بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جایگزین و نرخ بازده سرمایه گذاری (روش اینوود) که گاهی به آن روش سالیانه می گویند.

بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جبران خسارت و نرخ بهره بدون ریسک (روش هاسکولد).

روش رینگ این روش برای زمانی مناسب است که انتظار می رود اصل مبلغ در اقساط مساوی بازپرداخت شود.

که در آن n عمر اقتصادی باقیمانده، سال است.

روش اینوود اگر مقدار بازگشت سرمایه مجدداً با نرخ بازده سرمایه گذاری شود، استفاده می شود.

که در آن SFF فاکتور صندوق جبران خسارت است SFF = Y/((1+Y)n-1).

Y نرخ بازگشت سرمایه است.

روش هاسولد زمانی استفاده می شود که نرخ بازده سرمایه گذاری اولیه تا حدودی بالا باشد و سرمایه گذاری مجدد با همان نرخ را بعید می کند.

که در آن Yb نرخ بدون ریسک است.

کاهش ارزش املاک (؟)، که در n سال رخ خواهد داد، هزینه فروش مجدد ملک را در نسبت سرمایه در نظر می گیرد.

0، اگر مقدار شی ارزیابی شده تغییر نکند،

سهمی که در صورت کاهش ارزش شیء ارزیابی، برنامه ریزی شده است که ارزش شیء ارزیابی کاهش یابد.

سهمی که در صورت افزایش ارزش شی ارزیابی، برنامه ریزی شده است که ارزش شی ارزیابی افزایش یابد.

محاسبه نرخ سرمایه با استفاده از روش فشار بازار بر اساس داده های بازار در مورد قیمت های فروش و ارزش NPV املاک و مستغلات قابل مقایسه، می توانید نرخ سرمایه را محاسبه کنید:

که در آن NORi درآمد خالص عملیاتی i-امین شی آنالوگ است، rub.;

Сi - قیمت فروش شی آنالوگ i-ام، مالش.

روش دیگر برای محاسبه نرخ سرمایه، روش سرمایه گذاری مرتبط است.

اگر ملکی با استفاده از حقوق صاحبان سهام و سرمایه قرض گرفته شده خریداری شود، نسبت سرمایه باید الزامات بازدهی برای هر دو بخش سرمایه گذاری را برآورده کند. مقدار نسبت با روش سرمایه گذاری مرتبط یا تکنیک گروه سرمایه گذاری تعیین می شود. نسبت سرمایه برای سرمایه قرض گرفته شده ثابت وام مسکن نامیده می شود و با فرمول محاسبه می شود:

که در آن Rm ثابت وام مسکن است.

DO - پرداخت خدمات سالانه بدهی، مالش.

ک - مبلغ وام رهنی، مالش.

نسبت سرمایه برای حقوق صاحبان سهام با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

نسبت کل سرمایه به عنوان میانگین موزون تعیین می شود:

که در آن M نسبت بدهی وام مسکن است.

با توجه به همه موارد فوق، شایان ذکر است که بدون محاسبه نرخ سرمایه برای یک ملک، به سادگی نمی توان اطلاعاتی در مورد اثربخشی سرمایه سرمایه گذاری شده در آن به دست آورد. با دریافت تمام داده های لازم، می توانید به راحتی نرخ سرمایه را محاسبه کنید.

شاخص زیر برای محاسبه ارزش یک ملک ضروری است رویکرد درآمدعامل تخفیف است.

نرخ تنزیل عاملی است که برای محاسبه ارزش فعلی مبلغی از پول دریافت شده و پرداخت شده در آینده استفاده می شود.

جایی که من نرخ بهره است.

n -- تعداد دوره ها.

روش های مختلفی برای تعیین نرخ تنزیل وجود دارد:

روش ساخت تجمعی؛

روش مقایسه سرمایه گذاری های جایگزین؛

روش انتخاب؛

روش نظارت

روش ساخت انباشته بر این فرض استوار است که نرخ تنزیل تابعی از ریسک است و به عنوان مجموع تمام ریسک های ذاتی هر ملک خاص محاسبه می شود.

حق بیمه ریسک با جمع بندی مقادیر ریسک ذاتی در یک دارایی مشخص محاسبه می شود.

روش تخصیص - نرخ تنزیل، به عنوان یک نرخ بهره مرکب، بر اساس داده های معاملات انجام شده با اشیاء مشابه در بازار املاک و مستغلات محاسبه می شود. این روش کاملاً کار فشرده است. مکانیسم محاسبه شامل بازسازی مفروضات در مورد ارزش درآمد آتی و سپس مقایسه جریان های نقدی آتی با سرمایه گذاری اولیه (قیمت خرید) است. در این حالت، محاسبه بسته به مقدار اطلاعات اولیه و اندازه حقوق مورد ارزیابی متفاوت خواهد بود.

نرخ تنزیل (برخلاف نرخ سرمایه) را نمی توان مستقیماً از داده های فروش استخراج کرد، زیرا نمی توان آن را بدون شناسایی انتظارات خریدار در مورد جریان های نقدی آتی محاسبه کرد.

بهترین گزینه برای محاسبه نرخ تنزیل با استفاده از روش تخصیص، مصاحبه با خریدار (سرمایه گذار) و اطلاع از اینکه از چه نرخی برای تعیین قیمت فروش استفاده شده است و چگونه پیش بینی جریان های نقدی آتی ساخته شده است. اگر ارزیاب اطلاعات مورد نظر خود را به طور کامل دریافت کرده باشد، می تواند نرخ بازده داخلی (بازده نهایی) یک شی مشابه را محاسبه کند. هنگام تعیین نرخ تنزیل، او با ارزش حاصل هدایت می شود.

اگرچه هر ملک منحصر به فرد است، اما تحت مفروضات خاصی می توان نرخ های تنزیل را با استفاده از روش تخصیص به دست آورد که با دقت کلی پیش بینی برای دوره های آتی مطابقت دارد. با این حال، باید در نظر داشت که معاملات خرید و فروش اشیاء قابل مقایسه که استفاده موجود از آنها بهترین و مؤثرترین است، باید مشابه انتخاب شود.

الگوریتم معمول برای محاسبه نرخ تنزیل با استفاده از روش تخصیص به شرح زیر است:

مدل سازی برای هر شی آنالوگ در یک دوره زمانی معین با توجه به سناریوی بهترین و کارآمدترین استفاده از جریان های درآمد و هزینه.

محاسبه نرخ بازگشت سرمایه برای شی.

نتایج به‌دست‌آمده را با هر روش آماری یا کارشناسی قابل قبولی پردازش کنید تا ویژگی‌های تجزیه و تحلیل را به شی مورد ارزیابی برساند.

روش نظارت بر پایش منظم بازار، ردیابی شاخص های اصلی اقتصادی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با استفاده از داده های معاملات است. چنین اطلاعاتی باید در بخش های مختلف بازار جمع آوری و به طور منظم منتشر شود. چنین داده هایی به عنوان راهنمایی برای ارزیاب عمل می کند و امکان مقایسه کیفی شاخص های محاسبه شده به دست آمده با میانگین بازار را فراهم می کند و اعتبار انواع مختلف مفروضات را بررسی می کند.

ارزیابان روسی اغلب نرخ تنزیل را با استفاده از روش تجمعی (فرمول) محاسبه می کنند. این امر با بیشترین سادگی محاسبه نرخ تنزیل با استفاده از روش ساخت و ساز تجمعی در شرایط فعلی بازار املاک توضیح داده می شود.

هر، حتی پیچیده ترین، عملیات تخفیف به فرمول تخفیف کاهش می یابد:

جایی که PV ارزش آینده است، مالش.

FV - مقدار فعلی، مالش.

i - نرخ تنزیل؛

n - مدت (تعداد دوره)؛

پس از مشخص شدن نرخ تنزیل، ارزش املاک تجاری را می توان با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده بدست آورد. روش جریان نقدی تنزیلی جهانی ترین روش برای تعیین ارزش فعلی جریان های نقدی آتی است. جریان‌های نقدی می‌توانند خودسرانه تغییر کنند، به‌طور نابرابر جریان داشته باشند و متفاوت باشند سطح بالاخطر این به دلیل ویژگی های مفهومی مانند املاک و مستغلات است. املاک و مستغلات توسط یک سرمایه گذار عمدتاً برای برخی از مزایای آینده خریداری می شود. یک سرمایه گذار یک ملک را به عنوان مجموعه ای از مزایای آتی می بیند و جذابیت آن را از نظر اینکه ارزش پولی آن منافع آتی با قیمتی که می توان ملک را با آن خریداری کرد، مقایسه می کند.

روش جریان نقدی تنزیل شده، ارزش یک ملک را بر اساس ارزش فعلی درآمد، متشکل از جریان های نقدی پیش بینی شده و ارزش باقیمانده، تخمین می زند.

روش تنزیل جریان نقدی الگوریتم محاسباتی خود را دارد:

تعیین دوره پیش بینی تعیین دوره پیش بینی به میزان اطلاعات کافی برای پیش بینی های بلند مدت بستگی دارد. یک پیش‌بینی دقیق اجرا شده به شما امکان می‌دهد ماهیت تغییرات در جریان‌های نقدی را برای مدت طولانی‌تری پیش‌بینی کنید.

در عمل ارزش گذاری بین المللی مقدار متوسطدوره پیش بینی برای روسیه 5-10 سال است، یک دوره معمولی یک دوره 35 ساله خواهد بود. این یک دوره واقع بینانه است که می توان برای آن پیش بینی معقولی انجام داد.

پیش بینی مقدار جریان های نقدی از یک دارایی مستغلات برای هر سال پیش بینی شده.

پیش‌بینی مقادیر جریان نقدی، از جمله برگشت، نیازمند موارد زیر است:

تجزیه و تحلیل کامل بر اساس صورت های مالی ارائه شده توسط مشتری در مورد درآمد و هزینه های حاصل از دارایی در یک دوره گذشته نگر؛

مطالعات وضعیت فعلیبازار املاک و مستغلات و پویایی تغییرات در ویژگی های اصلی آن؛

پیش بینی درآمد و هزینه بر اساس صورت سود و زیان بازسازی شده.

هنگام ارزیابی املاک و مستغلات با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده، چندین نوع درآمد از ملک محاسبه می شود:

درآمد ناخالص بالقوه؛

درآمد ناخالص واقعی؛

درآمد خالص عملیاتی؛

جریان نقدی قبل از مالیات؛

جریان نقدی پس از کسر مالیات.

جریان نقدی پس از مالیات، جریان نقدی قبل از مالیات منهای پرداخت‌های مالیات بر درآمد مالک دارایی است.

در عمل، ارزیاب های روسی درآمد را به جای جریان های نقدی تخفیف می دهند:

CHOD (نشان دهنده این است که ملک به عنوان بدون تعهدات بدهی پذیرفته شده است).

جریان نقدی خالص منهای هزینه های عملیاتی، مالیات زمین و نوسازی؛

درآمد مشمول مالیات

ویژگی های محاسبه جریان نقدی هنگام استفاده از روش.

مالیات بر املاک (مالیات املاک) که شامل مالیات زمین و مالیات بر دارایی است، باید از مالیات واقعی کسر شود. درآمد ناخالصبه عنوان بخشی از هزینه های عملیاتی

استهلاک اقتصادی و مالیاتی یک پرداخت نقدی واقعی نیست، بنابراین در نظر گرفتن استهلاک در هنگام پیش‌بینی درآمد غیرضروری است.

اگر ارزش سرمایه گذاری ملک (برای یک سرمایه گذار خاص) برآورد شود، پرداخت های خدمات وام (پرداخت بهره و بازپرداخت بدهی) باید از درآمد خالص عملیاتی کسر شود. هنگام ارزیابی ارزش بازار یک ملک، نیازی به خواندن پرداخت های خدمات وام ندارید.

هزینه های تجاری صاحب ملک باید از ناخالص واقعی کسر شود. درآمد، در صورتی که هدف آنها حفظ ویژگی های ضروری شی باشد.

بدین ترتیب:

CHOD = DVD - OR - هزینه های تجاری مالک ملک مرتبط با املاک، (14)

جریان نقدی قبل از مالیات = NPV - سرمایه گذاری سرمایه - خدمات وام + رشد وام، (15)

جریان نقدی پس از مالیات برای املاک = جریان نقدی قبل از مالیات - پرداخت های مالیات بر درآمد مالک ملک (16)

هزینه بازگشت را می توان با استفاده از موارد زیر پیش بینی کرد:

تعیین قیمت فروش بر اساس تجزیه و تحلیل وضعیت فعلی بازار، نظارت بر هزینه اشیاء مشابه و فرضیات مربوط به وضعیت آینده شی.

ایجاد مفروضات در مورد تغییرات در ارزش املاک در طول دوره مالکیت؛

سرمایه گذاری درآمد برای سال بعد از سال پایان دوره پیش بینی، با استفاده از نرخ سرمایه محاسبه شده مستقل.

هزینه برگشت باید تنزیل شود (با ضریب آخرین سال پیش بینی شده) و به مجموع ارزش های جاری جریان های نقدی اضافه شود.

بنابراین، ارزش یک ملک برابر است با مجموع ارزش فعلی جریان های نقدی پیش بینی شده و ارزش فعلی ارزش باقیمانده (بازگشت).

سازماندهی مجدد ارزش گذاری تنزیل پر هزینه است

نرخ تنزیل و نرخ سرمایه، شاخص های تئوری اقتصادی هستند که امکان تحلیل سودآوری سرمایه گذاری ها را در تمام زمینه های فعالیت در اقتصاد فراهم می کنند. چه رابطه ای بین این اصطلاحات وجود دارد و چگونه آنها را تشخیص دهیم؟ این تعاریف اقتصادی به هم مرتبط هستند و موضوع ارتباط آنها همیشه هنگام سرمایه گذاری در پروژه های مختلف کوتاه مدت و بلندمدت مرتبط است.

با وجود معنای اقتصادی تقریباً یکسان، اینها شاخص های متفاوتی هستند بهره وری اقتصادیتجارت، سرمایه گذاری این اصطلاحات اغلب باید در صنعت املاک و مستغلات استفاده شوند و آن را در این مرحله و در آینده ارزیابی کنند.

تعیین نرخ تنزیل به عنوان یک شاخص اقتصادی در نظریه اقتصادی

نرخ تنزیل در اقتصاد به این صورت تعیین می شود بازگشت سرمایه. بازگشت سرمایه، بازده مورد انتظار سرمایه گذار در آینده است. این مفهومبه شما امکان می دهد ریسک های سرمایه گذاری در یک بخش خاص از بازار را ارزیابی کنید جهت معینکسب و کار یک سرمایه گذار همیشه این شاخص را قبل از انعقاد قرارداد با حریف در نظر می گیرد.

نرخ تنزیل به طور جداگانه در نظر گرفته نمی شود. همراه با آن، سرمایه گذار همیشه سطح متوسط ​​سرمایه گذاری در بخش را در نظر می گیرد، سطح تورمی که در کل بازار ایجاد شده است. همچنین، چشم انداز سرمایه گذاری در یک جهت خاص به تعیین شاخص هایی مانند بازده دارایی ها، میزان سرمایه سهام و گردش سرمایه (نقد) در شرکت کمک می کند.

نرخ تنزیل همیشه به موازات در نظر گرفته می شود جریان سرمایه. نسبت جریان سرمایه به دارایی ها و وجوه سرمایه گذاری شده یا مالکانه همیشه به تخمین نرخ تنزیل کمک می کند. این رویکرد برای ارزیابی همیشه برای صنعت املاک و مستغلات مرتبط است.

نرخ تنزیل همیشه در برنامه ریزی و پیش بینی هنگام محاسبه درآمد آتی در یک مقطع زمانی خاص استفاده می شود.

به طور معمول، تفاوت بین قیمت‌های پایان و ابتدای دوره، به‌علاوه تمام درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری وجوه برای یک دوره تحلیل‌شده معین، تقسیم بر قیمت ابتدای دوره، نشان‌دهنده نرخ تنزیل مورد بحث در بالا است.

تعیین نرخ سرمایه در ارزیابی بازده سرمایه گذاری از دیدگاه اقتصادی

هنگام ارزیابی هر کسب و کاری، آنها همیشه نرخ سرمایه درآمد حاصل از سرمایه گذاری در توسعه آن را تجزیه و تحلیل می کنند. این برای ارزیابی سرمایه گذاری ها در هر حوزه ای از اقتصاد اعمال می شود. نرخ سرمایه نشان می دهد رابطه بین درآمد مورد انتظار آیندهاز سرمایه گذاری در یک تجارت، در یک پروژه و ارزش فعلی دارایی شرکت (دارایی های ارزیابی شده: املاک و مستغلات، یک تجارت خاص). هنگام محاسبه نرخ سرمایه، آنها همیشه نرخ تنزیل درآمد مورد انتظار، سود و سودآوری را در نظر می گیرند. نرخ سرمایه گذاری بر اساس پویایی کل درآمد برای یک دوره معین محاسبه می شود. معمولاً دینامیک سال به ماه در نظر گرفته می شود.

هنگام محاسبه، شاخص پویایی رشد یا کاهش درآمد کل از نرخ تنزیل کسر می شود (مقدار حاصل نرخ سرمایه گذاری برای سرمایه گذاری خواهد بود).

هر تاجری هنگام تصمیم گیری در مورد توصیه سرمایه گذاری در بخش بازار مورد علاقه خود از شاخص نرخ تنزیل استفاده می کند. و پس از انجام سرمایه گذاری، آنها به طور طبیعی نرخ سرمایه را مستقیماً پس از واقعیت ارزیابی می کنند. سود مورد انتظار از یک سرمایه گذاری همیشه با نرخ تنزیل نشان داده می شود و سود واقعی را می توان با در نظر گرفتن نرخ سرمایه مورد بحث قرار داد.

تفاوت بین نرخ تنزیل و نرخ سرمایه چیست؟

یک سرمایه گذار به بازار خاصی آمده است و با این وظیفه مواجه است که آیا توصیه می شود پولی که به سختی به دست آورده است را در یک بخش، شی یا خدمات خاص سرمایه گذاری کند. ارزش سرمایه گذاری داره یا نه؟ و اگر ارزش آن را دارد، پس چگونه در روند مالی فعالیت اقتصادیشرکت ها برای ارزیابی منافع خود؟ به هر حال، هدف هر سرمایه گذاری سود بلندمدت برای سرمایه گذار است. برای درک این موضوع، باید تعاریف نرخ تنزیل و نرخ سرمایه درآمد را درک کنید.

نرخ تنزیل برای هر سرمایه گذاری است هدف پیش بینی، توسط اقتصاددانان قبل از تصمیم گیری برای سرمایه گذاری در حوزه های خاص محاسبه می شود. این استاندارد برنامه ریزی شده برای تعیین بازده سرمایه گذاری پیش بینی شده مورد نیاز است. میزان سودآوری در فرآیند انجام فعالیت های اقتصادی، انجام تجارت، خرید و فروش اشیا همیشه تغییر خواهد کرد. گاهی اوقات این معنی غیر قابل پیش بینی است.

نرخ سرمایه همیشه بر اساس نرخ تنزیل موجود محاسبه می شود. این شاخص است واقعی، بر اساس وضعیت فعلی امور در جریان فعالیت های مالی و اقتصادی موضوعی است که در رابطه با آن سرمایه گذاری شده است. نرخ سرمایه با در نظر گرفتن نرخ تنزیل برای سرمایه گذاری ها محاسبه می شود. هنگام محاسبه آن، باید از تغییرات ارزش آن در درآمد (افزایش یا کاهش آن) برای یک دوره مالیاتی خاص (معمولاً با در نظر گرفتن) کم کنید. سال مالیاتی). نرخ تنزیل نشان دهنده انتظارات سرمایه گذار است، در حالی که نرخ سرمایه واقعیت (نتیجه سرمایه گذاری) را نشان می دهد.

نرخ تنزیل همیشه هنگام انعقاد قرارداد سرمایه گذاری در املاک یا یک تجارت خاص بر سرمایه گذار تأثیر می گذارد. به نوبه خود، نرخ سرمایه، که نشان دهنده سود مستقیم وجوه سرمایه گذاری شده قبلی است، تنها تأثیر می گذارد واقعیت ادامه فعالیت سرمایه گذاری.

شاخص های مالی واقعی واقعی که به فرد امکان می دهد اثربخشی سرمایه گذاری ها را ارزیابی کند، تنها با استفاده از شاخص نرخ سرمایه درآمد قابل محاسبه است. این شاخص همیشه توسط سرمایه گذاران هنگام ارزیابی چشم انداز بلندمدت سرمایه گذاری خود استفاده می شود. درک روشنی از نرخ تنزیل چیست و اصطلاح نرخ بازده سرمایه به وضوح این ضرایب را از یکدیگر جدا می کند و به ارزیابی صحیح وضعیت فعلی و همچنین پیش بینی توسعه آن در آینده کمک می کند. در بیشتر موارد، پیش بینی اقتصادی بدون استفاده از این شاخص ها تقریبا غیرممکن است.