Стоит ли делать ремонт квартиры для продажи. Ремонт перед продажей квартиры

У продавцов квартир перед продажей возникает один очень важный вопрос: «Как подороже и выгоднее продать свою квартиру »?
Выставлять на продажу как есть или сделать ремонт? С одной стороны, за хорошую квартиру с ремонтом должны и заплатить больше, с другой стороны, деньги, вложенные в ремонт могут не окупиться. Получится, что и время потерял, и выгоды никакой не получил. Как быть продавцу квартиры?

Попробуем разобраться с помощью экспертов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» : «Приобретение квартиры с чужим ремонтом - это всегда компромисс, к которому готов далеко не каждый клиент. Даже если ремонт очень качественный, то покупателю, как правило, жалко его переделывать, но и жить в такой квартире ему не очень хочется - многие хотят, чтобы жилье полностью соответствовало их вкусу. Кроме того, затраты на отделочные работы действительно могут не окупиться. Особенно в элитном сегменте. Все зависит от того, насколько быстро собственнику необходимо реализовать недвижимость»

Дмитрий Овсянников, директор компании «ИПОТЕК, РУ» : «Как известно, «встречают по одежке». И когда происходит встреча квартиры с потенциальным покупателем, квартира должна произвести на покупателя хорошее впечатление. Парадокс ситуации заключается в том, что как правило, покупатель, купивший квартиру, сразу после покупки (или через какое-то время) делает в ней ремонт, переделывая квартиру «под себя». И в то же время, покупатели обращают внимание на состояние квартиры далеко не в последнюю очередь. Казалось бы: зачем обращать внимание на состояние квартиры, если все-равно сделанный продавцом ремонт, скорее всего, покупатель будет переделывать?»

Что можете посоветовать продавцам квартир? Есть ли альтернатива дорогостоящему ремонту?

Мария Литинецкая : «Лучший вариант - сделать поверхностный косметический ремонт, чтобы «освежить» квартиру. Поскольку вкусы у всех разные, покупатель намного чаще приобретает жилье в «убитом» состоянии, но подешевле, чтобы сделать ремонт на свой вкус, чем более дорогую квартиру с выполненной отделкой, которая будет вас раздражать.»

Есть квартиры с так называемым «бабушкиным ремонтом»: когда ремонт делался в прошлом веке. То есть квартира - чистенькая, но обои простенькие, кое-где видны протечки от соседей, где-то паркетины повылетели...

Что обязательно нужно сделать в квартире, чтобы квартира выросла в цене, а затраты были минимальными?

Мария Литинецкая: «В случае продажи квартиры со старым ремонтом имеет смысл сделать косметическую отделку, возможно, даже своими силами. Это позволит удержать на приемлемом уровне стоимость квартиры и, одновременно, сэкономить средства. В первую очередь следует устранить именно протечки, потому что они больше всего «пугают» покупателей - течь всегда может открыться снова.»

Дмитрий Овсянников: « Предпродажную подготовку квартиры нужно провести обязательно. Она заключается в наведении порядка в квартире и в легком ремонте. Хороший, основательный ремонт, как правило, не окупается. А небольшой, малозатратный ремонтик провести просто необходимо: подклеить отклеившиеся местами обои, замазать протечки на потолке, если они есть, смазать дверные петли, чтобы двери, открываясь, не скрипели.»

Попадаются ли квартиры с «бабушкиным ремонтом» на элитном рынке жилья? Или это касается лишь квартир эконом класса? Что делать в таком случае?

Мария Литинецкая : «Очевидно, что предложений на элитном рынке жилья с «бабушкиным ремонтом», немного. Однако, и такие встречаются. В частности, когда речь идет о продаже квартир в сталинских высотках, где жилье порой находится в плачевном состоянии. Однако, для продажи объектов в таких исторических и легендарных домах ремонт делать вовсе не обязательно - на них всегда будет высокий спрос. Новые собственники квартир в большинстве случаев и так планируют делать капитальный ремонт.

Стоит отметить еще один возможный вариант - когда владелец продает жилье в не столь легендарном элитном комплексе, как сталинская высотка, а отделке в квартире уже более десяти лет. Многим клиентам рынка элитной недвижимости важно, чтобы жилье отвечало всем современным стандартам качества с визуальной и технической точек зрения. В случае, если «начинка» в квартире морально устарела, покупатель может быть придирчив. Возможно, именно в этом случае есть смысл задуматься о способах привлечения клиентов. Например, это может быть косметический ремонт: циклевка и шлифовка полов с последующим нанесением на них новомодного покрытия. Некоторые меняют устаревшую технику на новую, кто-то ставит необычные двери. Все зависит от фантазии и благосостояния продавца, а также от того, насколько быстро ему необходимо реализовать квартиру.»

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: «Критерий цены очень важен для клиентов, люди еле-еле выходят на нужный бюджет, а тут еще и наценки за хороший вид, красивую отделку и прочие преимущества. По этой причине в экономе продать «убитую» квартиру легче, чем в других сегментах. Хотя, конечно, для снижения сроков экспозиции мы советует привести комнату в опрятный вид - починить сантехнику, устранить протечки, покрасить потолок, положить простенькое напольное покрытие и, конечно, сделать уборку. Цены от этого, конечно, не взлетят, но покупатели будут более охотно откликаться на предложение при адекватной стоимости.»

Ремонт стоит денег. Квартира с ремонтом стоит дороже. Стоит ли продавцу делать ремонт в квартире перед продажей? Не получится, что на квартира станет дороже, к примеру, тысяч на 100, а в на ремонт будет потрачено 200 тысяч?

Светлана Бирина: «Продавцу достаточно сделать косметический ремонт в квартире, чтобы сделать её «видимой» для покупателей. Большие затраты действительно могут не окупиться, особенно в текущих реалиях рынка. Чтобы найти покупателей, собственникам придется делать дисконты, и в итоге вложения в дорогой ремонт не окупятся. Зачем покупателю тратиться на 200 000-500 000 рублей больше, когда на рынке есть масса более доступных вариантов, а ремонт можно сделать позже с учетом своих предпочтений в оформлении жилья.»

Также эксперты отмечают, что обязательно нужно учитывать ситуацию на рынке: растут или падают: в период падения цен может оказаться, что в то время, пока шел ремонт, цены упали настолько, что квартира с ремонтом стоит сейчас дешевле, чем несколько месяцев назад стоила квартира без ремонта.

Светлана Бирина: « Яркий пример, семья купила убитую «двушку» на Нагатинской за 10,5 млн рублей в конце 2014 года, но затем, сделав ремонт, в середине 2015 года решила её продать. Сегодня звонки идут на уровне 9,5 млн рублей, и то не очень активно»

Что же получается? Если квартира в плохом состоянии - сделать косметический ремонт нужно обязательно. А если она и так выглядит вполне прилично, то можно обойтись и оставить все как есть. И покупатель доволен и продавец.

Квартиры, продающиеся на рынке, бывают самые разные - в смысле их состояния. От объектов, полностью пригодных для жилья (новоселу остается только купить домашние тапочки), до новостроек в состоянии «голого бетона» и бывших «бомжатников» на вторичке. Понятно, что жилье с отделкой выглядит симпатичнее. Однако вроде бы следующий из этого вывод - что частному инвестору однозначно стоит сделать ремонт, чтобы увеличить рентабельность своего вложения денег, - при ближайшем рассмотрении оказывается вовсе не таким очевидным.

Новостройки: маятник качнулся назад

Практика сохранилась и в первые постсоветские годы. Но потом отцы-основатели московского стройкомплекса заметили, что многие элементы отделки новых домов моментально оказываются на соседней свалке. Изучение вопроса показало, что те новоселы, что посостоятельнее, категорически отказываются от навязанных интерьеров. И было решено проводить диверсифицированную политику: квартиры на продажу стали сдавать без отделки (это, в частности, позволяло уменьшить их цену), а вот то, что город предоставлял в рамках социальных программ (многодетные семьи, переселенцы из сносимых пятиэтажек, etc.), продолжали приводить в жилой вид. У специалистов появился даже такой термин - муниципальная отделка.

В последние годы, однако, заметен некоторый разворот тенденции: отделка вновь появляется и в «продажных» объектах. «Как правило, с отделкой предлагаются квартиры в комплексах классов эконом или комфорт, - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». - В настоящее время около 23% корпусов предлагаются с каким-либо вариантом отделки. Причем бОльшая часть - 14,5% - предлагается исключительно с отделкой, которая включена в стоимость квартиры. Они чаще относятся к экономклассу. В комфорте отделка является дополнительной опцией и предоставляется по желанию покупателя».

Другие опрошенные нами эксперты называли другие цифры, но в целом картина получалась похожая. Во-первых, без отделки продается пока все-таки основная масса новостроек, но доля предложений с отделкой растет. А во-вторых, продвигается новая тенденция «снизу», то есть с самых дешевых сегментов рынка.

«Застройщик не рассматривает отделку как способ увеличить цену квартиры; скорее это инструмент для повышения динамики продаж, особенно в экономклассе, - отмечает Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». - Здесь покупатель, как правило, вкладывает максимум наличных средств в покупку квартиры. Если же придется делать ремонт, то покупателю надо будет тратиться не только на него, но и на аренду временной квартиры. Поэтому квартиры с отделкой становятся все более популярны: покупатель вкладывает все средства, включая те, которые планировал на ремонт, а значит, может, например, купить квартиру большей площади». (Подробнее на эту тему читайте в статье «Новостройки: квартиры с отделкой. Подмосковье опередило столицу. Потребители голосуют за экономию времени и нервов. Плюс 5-10% к цене и можно праздновать новоселье».)

Без отделки. Совсем

Перейдем теперь к конкретным цифрам - тому, в какую сумму обойдется покупателю «доведение до ума» приобретенной новостройки. Начнем с квартир совсем без отделки - их, как мы помним, на рынке большинство. Разумеется, назвать совсем точные цифры в статье вряд ли возможно: тут многое зависит от вкусов потребителей, используемых материалов и т. п. Не забудем и еще об одной детали: в панельных новостройках, пусть даже самых неотделанных, все равно есть внутренние стены - без них нельзя, так как они являются несущими элементами здания. А вот в домах, возведенных по другой технологии - монолитной, внутренних стен часто нет вообще. Следовательно, надо ставить, что, конечно, удорожает процесс. Но все-таки - сколько?

Самую скромную оценку дал Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»: по его словам, самый бюджетный ремонт обойдется в $200 за кв. м, более качественный - от $500.

Остальные эксперты называли суммы повнушительнее. Так, по мнению Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, минимальная цена ремонта составит 8-12 тыс. руб. за кв. м. Это для экономкласса, а в более дорогих сегментах (вспомним уж кстати и о них) цифры будут такими: 25-40 тыс. в бизнесе и 45-110 тыс. руб. в элите.

Марина Тимашова, замдиректора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», считает, что минимальная цена в доме - 10-13 тыс. руб. за кв. м. Это в доме, где возведены межкомнатные стены. Если же нужно их проектировать и возводить, а также проводить по квартире электричество (провода ведь прячутся в стены - так что в доме, где нет внутренних перегородок, и электропроводка заканчивается у щитка), то сумма возрастает еще на 3-5 тыс. на кв. м.

И, наконец, Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест», назвала сумму в $700-800 за кв. м - таким образом, ремонт однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м обойдется примерно в 1 млн руб.

Частичная отделка: вопрос в «частичности»

Весьма частое предложение - новостройки с «частичной» отделкой. В принципе, понятно: застройщик провел часть ремонтных работ, а остальное оставил на покупателя. И главный вопрос тут - что именно сделано?

«Частичная отделка (она же «квартира под чистовую отделку») - это, наверное, самое расплывчатое понятие, - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»). - Каждый из застройщиков подразумевает что-то свое: различные комбинации наличия тех или иных элементов». Как поясняет эксперт, чаще всего этот вид отделки встречается в таком варианте. Полы уже подготовлены и выровнены, готовы межкомнатные перегородки, стены и потолки требуют окончательной шпаклевки, электрика может быть разведена по квартире, а может быть только введена в квартиру до щитка, все трубы проведены в санузлы, но отсутствует сама сантехника (смесители, раковины, унитазы), нет межкомнатных дверей, у окон нет подоконников и откосов.

Что касается цен, то Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест») сообщила нам, что приведение квартиры из «частичной отделки» в жилое состояние обойдется примерно в 9 тыс. руб. за кв. м.

Полная отделка: сплошные плюсы, если качество соответствует

Такие квартиры, заверили наши эксперты, действительно соответствуют заявленному: в них готово абсолютно все. Покупателю остается только купить мебель. Кстати, данную услугу - приобретение обстановки - многие застройщики тоже предлагают. Но уже за отдельные деньги.

Полная отделка - это сплошные плюсы для потребителей. Первое - дешевизна. «Поскольку материалы застройщик закупает по оптовым ценам и располагает собственными строительными бригадами, стоимость таких работ сокращается до минимума, - убежден Павел Лепиш («Домус финанс»). - Например, в микрорайоне «Новое Домодедово» двухкомнатную квартиру площадью 57 кв. м можно купить без отделки за 3,078 млн руб., а с отделкой аналогичная квартира обойдется в 3,22 млн. Таким образом, разница в цене составляет менее $100 за кв. м».

Есть еще пара соображений, на которые обратили наше внимание специалисты пресс-службы ЗАО «Дон-Строй Инвест». Новостройка с отделкой оказывается особенно интересной покупателям, приобретающим жилье в кредит. Если делать в новой квартире ремонт, то придется на этот период снимать жилье, т. е. платить одновременно и по кредиту, и за аренду. В случае же с готовым жильем трат на съем можно избежать. Еще - жители избегают «счастья» жить в атмосфере соседских ремонтов, а с первого же дня наслаждаются тишиной, чистотой и уютом.

Так что вопрос к готовым квартирам, собственно, один: понравится ли качество? И не будут ли жители чувствовать себя «инкубаторскими» - у всех одинаковые квартиры? Однозначных ответов тут нет. Иногда застройщики действительно чересчур экономят - к примеру, ставят столь хлипкие входные двери, что жильцы сразу же меняют их на нечто более основательное. Если же все сделано качественно, то подобных вопросов не возникает. Например, по данным пресс-службы «Дон-Строй Инвест», в ЖК «Лосиный остров» квартиры небольшой площади (47,5 кв. м) в двух разных корпусах продаются с отделкой и без отделки за 9,7 и 7,7 млн руб. соответственно. Разница в цене составляет около 2 млн руб., и получает покупатель за это итальянскую плитку от Atlas Concorde, финскую паркетную доску от Upofloor, итальянские межкомнатные двери Porte Bolini, швейцарскую сантехнику Laufen...

А в микрорайоне «Царицыно», напоминает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»), квартиры предлагаются как без отделки, так и с отделкой чистовой и под ключ. В последнем случае имеются три дизайнерских варианта: «Классика», «Средиземноморье» и «Кантри».

Вторичка: все по-своему, но похоже на новостройки

На рынке ненового жилья своя специфика. Квартир без отделки там не бывает. Но, с другой стороны, иные жильцы доводят свои жилища до такого состояния, что голые бетонные стены выглядят лучше.

У риелторов на предмет состояния вторичных квартир существует своя классификация:

- квартира «убитая» . Такие обычно остаются после алкоголиков, бомжеватых пенсионеров и прочей подобной публики. «Вид такой квартиры бывает ужасающий и порой отпугивает даже тех весьма бестрепетных покупателей», - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Понятно, что данные объекты нуждаются в серьезном ремонте. «Работы требуются полномасштабные, капитальные, - убежден Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». - В частности, обычно нужна замена всех инженерных систем, включая прокладку новой электропроводки и установку новых труб водоснабжения и водоотведения».

Одним словом, такие квартиры являются, по существу, аналогом новостройки без отделки: сделать там предстоит не меньше. А иногда и больше - если учитывать несколько контейнеров, на которых уезжает на помойку барахло прежних хозяев.

- квартира «под ремонт» . Во многом похожа на предыдущую категорию. Отличия сводятся к тому, что нет такого количества хлама. И что среди всеобщей разрухи может оказаться что-то работоспособное - скажем, электропроводку менять не надо. Соответственно, и стоимость ремонта окажется меньше.

- «советский» ремонт . В этом случае в квартире все сделано, и даже вполне нормально - но лет 20 назад. Поэтому все обветшало, да и внешний вид старого линолеума и обоев сегодня не впечатляет. Такие квартиры у покупателей не вызывают особого отвращения. Более того, если денег совершенно не хватает, какое-то время можно пожить и в подобном интерьере - пока не будут собраны деньги на ремонт.

- «жилое состояние» (оно же «нормальное»). Как правило, если продающая сторона не приукрашивает (а такое на рынке сплошь и рядом), здесь речь идет о нормальном ремонте. Только сделан он лет 5-7 назад и немного пообветшал. По мнению Олега Самойлова («Релайт-Недвижимость»), подобные квартиры обычно нуждаются в легкой «косметике», не более того.

- свежий новый ремонт , иногда удостоенный звания «евроремонт». По словам знающих людей, встречается гораздо реже, чем декларируется. Продавцы любят рассказать по телефону о замечательном состоянии квартиры, а при просмотре покупатель обнаруживает белорусские обои. И не придерешься: кто сказал, что Белоруссия - не Европа? Если же ремонт действительно такой, как обещано, то такая квартира, конечно, не нуждается ни в какой «доводке». А проблема может оказаться только одной: понравится ли интерьер покупателю?

Не окупается, хоть плачь!

Перейдем теперь к ответу на вопрос, которым мы заинтриговали читателя в начале этой статьи: стоит ли делать предпродажный ремонт в квартире? Ответы, по существу, сводились к категорическому нет. Если более развернуто - то отремонтированная квартира, конечно, будет стоить дороже, чем неотремонтированная. Но разница окажется меньше, чем вы затратите.

«К сожалению, практика показывает, что любого уровня ремонт, даже самого высочайшего класса, оправдывается максимально на 40-50%. А чаще и того меньше - на 20-30%, - говорит Оксана Растрыгина, руководитель отделения «Беляево» компании «Азбука жилья». - Причем этот процент, как правило, даже не зависит от того, проживали хозяева какое-то время в отремонтированной квартире или сразу после ремонта «закрыли дверь» и выставили квартиру в продажу. В итоге получается, что квартира, купленная, скажем, за 10 млн руб., дополнительные расходы на ремонт которой составили 2 млн руб., при продаже будет иметь рыночную стоимость не 12 млн, а порядка 10,6 млн руб.».

«Логика продавца понятна: я купил за цену Х, вложил в ремонт сумму У, поэтому продавать буду за цену не меньше, чем Х+У, - соглашается Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). - Но, с высокой степенью вероятности, так продать квартиру не удастся, потому что получившаяся цена просто «вылетит» за рынок».

Не забудем и еще об одной детали. Недвижимость со временем только повышается в цене (если не брать относительно краткосрочные откаты во времена кризисов). А вот отделка - однозначно ветшает и дешевеет. Поэтому, сделав в квартире «инвестиционный» ремонт, вы гарантированно потеряете.

Если квартира готовится к продаже, в ней необходимо провести только бесплатные мероприятия по улучшению внешнего вида. Выбросить старый хлам, вымыть окна, отдраить сантехнику. Никаких действий, сопряженных с финансовыми тратами, делать не стоит - не окупятся они. А ремонт имеет смысл только в одном случае: если перед тем, как продавать, вы намерены некоторое время сдавать недвижимость в аренду. Но это — совсем другая история. Или если хотите продать побыстрее и время для вас важнее денег.

Мнения экспертов:

Алла Вишневская, управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «МИЭЛЬ»:

Наш опыт показывает, что спрос как на первичном, так и на вторичном рынках неуклонно смещается в сторону готовых для проживания квартир. На сегодня срок экспозиции квартиры под ключ не превышает двух месяцев, несмотря на более дорогой ценник. На практике, быстрее продаются квартиры с ремонтом, рассчитанные на усредненный вкус покупателя.

Спрос на такое жилье формируют покупатели, которые привыкли экономить время и нервы. Возможно, покупатель, отдавая предпочтение «убитой» квартире, несколько сэкономит на ее самостоятельном ремонте, но теряет год жизни, именно столько времени обычно уходит на согласование перепланировки, ремонт, отделку и декор квартиры.

Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой»:

Если квартира приобретается для дальнейшей сдачи в аренду, то имеет смысл сделать довольно простой ремонт (постелить ламинат, поклеить обои под покраску, отделать санузел кафельной плиткой, установить сантехнику, входную сейф-дверь, пластиковые окна, покрасить потолок). В случае если квартира покупается для перепродажи, не всегда есть смысл ее ремонтировать, так как новый собственник может иметь другие взгляды на отделку квартиры. Впрочем, для скорейшей реализации, если это квартира вторичного рынка, лучше все же сделать небольшой косметический ремонт.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком»:

Состояние квартиры - не самый главный фактор при выборе жилья. В первую очередь, покупатель смотрит на месторасположение, транспортную доступность и инфраструктуру. Большую роль играет тип здания и его состояние. Цена на квартиру в доме под снос не может быть увеличена. Прежде чем покупать себе жилье, люди обязательно исследуют состав предложений на рынке и изучат цены. Поэтому квартиры по неоправданно высокой цене не будут пользоваться спросом - это правило применимо ко всем сегментам рынка.

Алексей Балыкин, директор департамента управления проектами TEKTA GROUP:

Рентабельность квартир с ремонтом ниже, чем у квартир без отделки. Как показывает практика, значительное число покупателей хотят сразу же обустроить новое жилье на свой вкус, потому что они не готовы въезжать в квартиру с уже придуманным кем-то дизайном. С другой стороны, есть такая категория покупателей квартир в новостройках, которые меняют свое старое жилье на новое и вынуждены снимать жилплощадь на период строительства. Они готовы рассматривать варианты даже с частичной отделкой, что в их положении намного привлекательнее, потому что экономит силы и время.

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

Ремонт может быть как фактором, повышающим цену квартиры, так и фактором, цену понижающим. Бывают ситуации, когда ремонт выполнен так, что окупить его фактически невозможно, а квартира, в которой сделан удачный ремонт, может уйти быстрее, чем квартира без отделки, хотя, конечно, определенная надбавка за ремонт присутствует. Непосредственные запросы на квартиры с ремонтом встречаются не так часто. Хороший евроремонт может добавить от 5% до 20%, в зависимости от времени проживания предыдущих владельцев в квартире после ремонта.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

При покупке инвестиционной квартиры стоит учитывать нюансы отличий рынков аренды и купли-продажи жилья. Если квартира приобретается надолго, для последующей сдачи в аренду и, возможно, для проживания в ней подросших детей, то ремонт делать однозначно стоит. Квартира с качественным ремонтом на рынке аренды ценится высоко. Еще выгоднее для этих целей приобрести квартиру с отделкой.

У людей перед продажей квартиры возникает много вопросов, и не только юридического плана. Один из них, который может добавить головной боли и заставить не один день мучиться сомнениями — это стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры. С одной стороны, не хочется тратить деньги и время, с другой, кажется, что за чистую опрятную квартиру с ремонтом должны дать денег побольше, да и купят ее быстрее и с большей радостью. Не претендуя на истину в последней инстанции, добавлю несколько аргументов в пользу одной и другой точек зрения.

Дороже или быстрее

Какой цели вы хотите достичь предпродажным ремонтом в квартире? От того, как вы ответите на этот вопрос, во многом зависит, стоит ли делать ремонт. Обычно хозяева хотят или продать квартиру побыстрее, или дороже, чем она стоит сейчас, или и то, и другое вместе. Но давайте для начала определимся, что влияет на цену квартиры. Как правило, основные факторы — это местоположение и тип дома. Состояние квартиры, наличие или отсутствие хорошего ремонта (или ремонта в принципе, что может быть, например, после пожара или жильцов соответствующего общественного положения) может скорректировать получившуюся сумму на 10-15 %. При учете нынешних цен это достаточно приятный бонус при продаже. Однако не стоит думать, что если поклеить в убитой халупе обои, ее цена сразу подскочит. Иной раз проще оставить и продавать всё как есть.

Впрочем, в опрятную квартиру всегда приятнее заходить, чем в убитую, так что если целью является продать недвижимость как можно быстрее, небольшой косметический ремонт перед продажей квартиры придется как раз кстати . Подчеркиваю слово «косметический», менять трубы и сантехнику в этом случае как раз не советую. Максимум, что можно сделать — побелить потолки, поклеить свежие (и не обязательно дорогие, можно просто приличные) обои, кое-где подкрасить и подшпаклевать. Главное тут, чтобы квартира выглядела прилично и не заставляла потенциальных покупателей шарахаться в ужасе. Как известно, первое впечатление самое сильное, так что лучше, если оно будет положительным.

Кто может позариться на такой ремонт? Как правило, люди, которым нужно сразу же заезжать и те, которые не хотят сразу после покупки делать ремонт. Это участники обменов, ипотечные заемщики, люди с маленькими детьми. Или те, кто покупает квартиру для сдачи в аренду. Как видите, список получается немаленький. И в этом случае вполне оправданно будет потратить 5-10 тысяч, чтобы продать квартиру быстро.

Как продать квартиру дороже

Здесь дело обстоит сложнее и будет зависеть, разве что, от везения. Впрочем, если квартира в хорошем районе, можно попробовать увеличить ее стоимость и извлечь из этого выгоду.

Скажу еще немного о косметическом ремонте. Скорее всего, он не только поможет продать квартиру быстрее, но и не даст продешевить. Достаточно часто продавцам приходится уступать в цене из-за плохого состояния квартиры. Цена «шага» может быть и 50, и 100 тысяч. Так что если уложиться в меньшую сумму, можно выгадать немного денег на мелкие расходы.

Но вот что точно себя не оправдает, так это капитальный ремонт. Заменить трубы, вставить новые окна — это всё замечательно скажется на быстроте продажи, но чаще всего квартира дорожает ровно на цену ремонта. Даже точнее: ремонт окупится на 70-100 %. При этом категория покупателей будет та же самая — те, кто не хочет или не может делать сейчас ремонт — но с немного большими финансовыми возможностями.

Кроме того, есть немало людей, которые предпочитают самостоятельно делать ремонт в новой квартире. На вкус и цвет, как известно, товарищей найти сложно, что уж говорить о внешнем виде квартиры. Вот и представьте, что ваши с любовью выбранные обои через неделю после продажи будут содраны, а неделя, что ушла на их поклейку — пустая трата вашего времени и сил.

Конечно, есть исключения. Это касается элитных квартир, с индивидуальной планировкой, с дизайнерским ремонтом. Если найти подходящего покупателя, как раз на таком ремонте можно неплохо заработать. Что, кстати, некоторые и делают на профессиональной основе.

Что получается. С моей точки зрения, ремонт перед продажей может быть оправдан. Если квартира в плохом состоянии, а продать надо быстро, то идеально подойдет «косметика» — дешево и сердито. Если же квартира и так выглядит прилично, то лучше оставить всё как есть. В крайнем случае, можно немного скинуть цену, зато не тратить свои силы и время на никому не нужный ремонт.

Один из вопросов, который часто встает перед теми, кто решил продать квартиру, это вопрос ремонта. Стоит ли делать в квартире, выставленной на продажу, капитальный или хотя бы косметический ремонт? Советуют специалисты ГК "МИЦ".

По мнению Инны Игнаткиной, руководителя отделения "МИЦ-Недвижимость", в среднем квартира с ремонтом может стоить на 10% дороже, чем без него, но не всегда - в иных случаях ремонт может обернуться только лишними тратами.

Поэтому перед тем, как вложиться в ремонт, нужно тщательно просчитать, сколько вы потратите, и окупится ли он при реализации квартиры.

При покупке квартиры люди обращают внимание на такие факторы, как ее месторасположение, удаленность или близость к метро, хорошая инфраструктура, тип дома, экология района и тому подобные. А наличие или отсутствие ремонта сделает квартиру привлекательнее только в случае, если покупателя устроят все вышеперечисленные аспекты.

Еще один момент, который нужно учитывать, решая вопрос с ремонтом, это класс жилья. Простой пример. Если вы продаете квартиру в панельном доме на окраине города, то нет никакого смысла делать в ней эксклюзивный ремонт. Такие затраты не окупятся с большой долей вероятности. С другой стороны, если в при ремонте положить дешевый линолеум и поставить двери из МДФ, вы скорее всего не сможете продать жилье так дорого, как вы рассчитываете.

Покупатели бюджетных квартир предпочитают делать ремонты самостоятельно, из доступных им недорогих материалов. А дорогие квартиры часто приобретают люди, которым некогда заниматься ремонтом, поэтому наличие качественной отделки только повысит рыночную стоимость такого жилья.

Определенным спросом на рынке пользуются и квартиры с авторскими интерьерами. Пригласив для оформления квартиры дизайнера с громким именем, вы, несомненно, повысите ее рыночную ликвидность. Но, опять-таки, это имеет смысл, если речь идет о квартире с хорошими данными и в хорошем районе.

Ситуация, когда наличие ремонта может сыграть в вашу пользу, - это продажа квартиры агентству или риелтору, который будет затем сдавать ее внаем. В таком случае покупателю, очевидно, удобнее купить жилье, которое можно пустить в оборот как можно быстрее.

В каком случае сделать ремонт необходимо? По мнению специалистов ГК "МИЦ", косметический ремонт необходимо в квартире, которая в прошлом подвергалась, например, затоплению соседями сверху. Как правило, после таких аварий интерьер страдает весьма значительно, что может негативно сказать на цене. В таком случае, конечно же, следует "освежить" квартиру, устранив следы аварии.

Если вы все же решили сделать ремонт перед продажей квартиры, рекомендуем придерживаться нескольких правил. Во-первых, соотносите стоимость строительных материалов и . Помня о цифрах, постарайтесь вложиться с ремонтом в сумму, не превышающую 10% от рыночной цены жилья. При таком подходе вы, по крайней мере, сможете не остаться в минусе.

Во-вторых, подходите к выбору отделки рационально. Согласитесь, что скорее будет продана квартира, отделанная в нейтральных тонах и современном стиле, чем квартира с красными стенами или подвесными потолками родом из прошлого века.

Увлекшись ремонтом, не забывайте, что ваша цель - сделать квартиру привлекательной для покупателя определенного сегмента, поэтому не приглашайте в панельный дом дизайнера с мировым именем, а в элитный пентхаус - бригаду с ближайшей стройки.

И, наконец, не стоит возлагать большие надежды на сделанный ремонт. Все-таки отделка квартиры стоит далеко не на первом месте в списке критериев выбора у потенциальных покупателей. Подходите трезво к оценке рыночной стоимости объекта продажи - именно от этого зависят ваши шансы на успешную сделку.

Наталья Медникова

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Большинство квартир, которые выставляются на продажу в Москве и в Подмосковье - не новые. История многих домов растягивается на десятилетия, поэтому качество жилья очень разное: в одних квартирах нужно просто сделать уборку, и они будут выглядеть как в глянцевых порталах, другие нуждаются в косметическом ремонте, третьи - в капитальном. Стоит ли ремонтом заниматься перед продажей и какими работами пренебрегать не следует, « » разбирался с помощью экспертов рынка недвижимости.

Продаем квартиру на «вторичке»
Начнем с того, что специальных рекомендаций, как подготовить квартиру к продаже не существует. «Никто не пользуется шаблонами», - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Но у риелторов есть наработанный опыт продаж и показов, используя который они все же могут посоветовать кое-что дельное. Главное, на что они обратили внимание, – в квартире нужно провести предпродажную подготовку. Как сформулировала Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», «предпродажная подготовка квартиры – это действия, направленные на повышение привлекательности объекта для покупателей».

Первая мысль, которая приходит в голову, – сделать в квартире легкий косметический ремонт. Он освежит жилье, отчего оно предстанет перед покупателем в выигрышном свете. «Если жилье и без ремонта выглядит чистым и ухоженным, сантехника и проводка находятся в удовлетворительном состоянии, то делать ремонт просто нецелесообразно, - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty . - Выбранная отделка может не устроить будущего покупателя, а продавец потеряет и время, и деньги». Если квартира требует более серьезных преобразований, то поверхностный ремонт вряд ли поможет. «Мало кого устраивает легкая косметика, когда без ремонта старых коммуникаций, замены труб и батарей просто наклеены новые дешевые обои», - соглашается Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. Впрочем, бывают ситуации, когда без ремонта не обойтись. Но об этом мы поговорим чуть ниже.

Капитальный же ремонт жилья перед продажей в большинстве случаев не входит в планы продавца. Это и дорого, и отнимает массу времени. Да и риелторы не советуют продавцу связываться с такими работами, в противном случае сделка отодвинется на неопределенный срок.

При предпродажной подготовке нужно привести квартиру в порядок . По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», вне зависимости от класса, к которому относится недвижимость, квартира должна быть чистой, поэтому перед показами нужно провести генеральную уборку. Если квартира жилая, а на вторичном рынке таких большинство, важно соблюсти золотую середину в интерьере – квартира аскетичного и необжитого вида отталкивает, равно как и если она слишком заставлена.

Чтобы квартира продавалась быстрее, она должна вызывать у человека положительные эмоции. Александр Зиминский (Penny Lane Realty) обратил внимание на то, что всегда хорошо выглядит квартира, залитая солнечным светом. Однако при естественном освещении становятся видны все строительные и ремонтные огрехи - трещинки на стенах и потолке, отошедший плинтус и т.д. Поэтому, если показы будут проходить в дневное время, необходимо заблаговременно устранить все мелкие недоделки.

Второй по важности фактор – воздействие на обоняние . Неприятные запахи отбивают желание не то чтобы купить, а просто зайти в такую квартиру. Совершенно недопустимы кухонные запахи – капусты или жареной картошки, запах старых вещей из бабушкиного шкафа, нафталина. Большинство психологов сходятся во мнении, что всегда благоприятно на клиента действует запах дорогого свежесваренного кофе, ванили и корицы, аромат живых цветов или апельсинового масла в аромалампе. Поэтому советуют перед показами использовать проверенные приемы. Но с другими ароматическими средствами рекомендуют лучше все-таки не экспериментировать. Во-первых, как всем известно, на вкус и цвет товарища нет, а во-вторых, у клиента может быть банальная аллергия на запах.

Помочь продаже квартиры может со вкусом подобранный текстиль – красивые мягкие пледы, пушистые накидки на креслах делают любую квартиру теплее и уютнее. Особенно это влияние заметно, если показы идут осенью или зимой и за окном идет дождь или колючий снег.

Слушать обо всех достоинствах квартиры клиенту, безусловно, будет приятнее за чашкой свежесваренного кофе. «Если у вас есть десять минут для приготовления ароматного напитка, то лучше не пренебрегать этим», - советует Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

Маркетинговый ход и его отсутствие
Предпродажная подготовка квартиры для многих продавцов - это маркетинговый ход, который влияет на исход сделки. «Запущенные квартиры сейчас продаются дольше, чем с ремонтом», - подтверждает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости» . Для многих квартир, которые попадают на рынок, требуются чисто косметические действия: убрать рваные обои, большие трещины или протечки на полотке и т.д. «Но даже эти элементарные вещи большинство продавцов ленятся делать, - говорит Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы. - В итоге квартиру, которую можно было продать за два месяца, продают по полгода».

Вероника Панкова («Пенаты») рассказала историю из практики: однажды ее коллега девять месяцев продавал квартиру и никак не мог найти покупателя, хотя цена была дешевле аналогичных вариантов. Когда в отчаянии он обратился к ней за советом, то риелтор решила на месте выяснить, в чем проблема. Она приехала к нему, и увидела на кухне огромное пятно с песенью - следствие залива квартиры. «Я порекомендовала снять квартиру с продажи, сделать ремонт на кухне и потом поднять цену до среднерыночной», - говорит эксперт. После небольшого ремонта квартира была продана в течение двух недель.

Хотя есть и другие примеры, которые доказывают, что единого рецепта не существует. Вадим Ламин (SPENCER) рассказал, как в одном из самых обычных домов в Замоскворечье продавались две однокомнатные квартиры, расположенные одна ровно над другой. Однако та, что этажом ниже, была выставлена за 7,1 млн рублей, а та, что выше, за 6,5 млн. «Десятипроцентная разница в цене была вызвана несколько лучшим состоянием нижнего объекта», - объясняет эксперт. Но покупатель, которого заинтересовали оба варианта, намеревался сделать в квартире перепланировку и убрать стену между кухней и комнатой, превратив ее в студию, и совсем не был заинтересован в лучшем состоянии квартиры. Ведь ему все равно надо было проводить «грязные» работы по демонтажу перегородок, поэтому он выбрал квартиру в худшем состоянии, но более дешевую.

«На практике большинство покупателей желают приобрести недорогой вариант, но в приемлемом состоянии, где можно прожить год-два и затем сделать ремонт под себя», - подтверждает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». И главная причина здесь – деньги.

Вложив свои средства в ремонт квартиры, хозяин хочет получить больше денег. По оценке Вадима Ламина (SPENCER) отремонтированные квартиры продаются на 10-15% дороже. Ольга Селютина («Русский дом недвижимости») считает, что цена может вырасти на все 20-30%. Впрочем, у Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость», есть своя версия. Он сделал вывод, что в большом количестве случаев наличие косметического ремонта не позволяет продать квартиру дороже. По его словам, дело в том, что любой ремонт, кроме выполненного в объеме «под чистовую», в первую очередь позитивно влияет не на цену квартиры, а на ее ликвидность. И удастся ли конвертировать это повышение ликвидности в конкретные денежные знаки – вопрос, который всегда решается в зависимости от рыночной ситуации и конкретных обстоятельств продажи.

Но есть другая сторона – затраты на ремонт. «Если вам предлагают сделать ремонт и еще рекомендуют знакомую ремонтную бригаду, насторожитесь и узнайте мнение еще одного специалиста», - советует Вероника Панкова («Пенаты»).

Особенно большие потери могут постичь тех продавцов, которые для того, чтобы повысить привлекательность квартиры, принимают решение сделать дорогой ремонт. «Евроремонт не окупает себя, так как никто не будет переплачивать 1 млн рублей и более – это средняя цена за хороший ремонт однокомнатной и двухкомнатной квартиры», - убеждена Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Как подтвердил Илья Шкоп (ГМР), редко удается «отбить» весь ремонт при продаже. В зависимости от его «свежести» обычно возвращается от 30 до 60% вложенных в ремонт денег. «Относительно квартир в экономклассе нужно помнить, что чистую отремонтированную квартиру купят быстрее и чуть дороже, но вряд ли вы вернете время и деньги, потраченные на этот ремонт», - подчеркивает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне».

for sale
В настоящее время на вторичном рынке также широко представлены квартиры в новостройках. Речь идет об уже сданных домах, но которые находятся на этапе заселения. Большинство квартир приобреталось с черновой отделкой и со свободной планировкой. В такой квартире жить невозможно, а чтобы довести до готового состояния потребуется много времени и денег.

Большинство продавцов не делают ремонт перед продажей, хотя покупатели не отказались бы приобрести жилье с отделкой. Особенно заинтересованы в таких вариантах покупатели жилья экономкласса. У них нет намерений сносить уже возведенные стены и менять проект, так как нет лишних денег. По словам Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), хороший спрос есть на квартиры в домах, возводимых компанией «Ведис». Эксперт рассказала, что, например, в покупатель имел возможность, дополнительно оплатив 5,2 тыс. рублей за кв. м, выбрать один из предложенных вариантов отделки – «Европейский», «Византийский», «Английский» или «Скандинавский». На фоне других вариантов в новостройках такие квартиры имеют серьезное конкурентное преимущество и продаются быстро и по хорошим ценам.

«В сегментах бизнес и класса де-люкс перепланировка производится в подавляющем большинстве случаев, - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»), - как следствие покупатели не стремятся купить квартиру, «скроенную» на вкус продавца».

Действия на удачу
Большинство экспертов считает, что продавать квартиры в новостройках с ремонтом малоэффективно, так как неизвестно, понравится ли она покупателю. «Делая ремонт, вы всегда увеличиваете свои риски, так как тратите деньги сейчас, не имея 100% гарантии вернуть их и получить прибыль», - говорит Вадим Рубцов, ведущий специалист отдела новостроек «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости» . – И чем более высокая категория дома, тем больше риск».

Впрочем, на рынке встречаются примеры, когда риск оказывается оправданным и продавцу квартиры удается заработать и на ремонте. Вадим Рубцов рассказал, что в одном из домов бизнес-класса были проблемы с приемкой на баланс эксплуатирующей организацией, из-за чего людям не выдавали ключи. Но покупателю одной из квартир удалось договориться со строительной организацией, и он начал делать ремонт, так как планировал выставить квартиру на продажу. На тот момент, когда все проблемы были решены и люди начинали ремонт, предприимчивый хозяин квартиры его уже заканчивал. Так как отремонтированная квартира была одна в данном доме, на нее быстро нашелся покупатель, который с лихвой оплатил все расходы.

Другой успешный пример – удачное планировочное решение. Застройщик предлагал двухкомнатные квартиры 80-100 кв.м, трехкомнатные от 120 кв.м. Владелец перепланировал двухкомнатную квартиру 86 кв.м, получив кухню-гостиную и две полноценные спальни. Эта квартира хорошо продалась как трехкомнатная, так как аналогичных предложений на тот момент в этом доме не было. «В любом случае, если рассматривать ремонт квартир перед продажей как бизнес, продавец должен иметь хорошие знания в этой области», - говорит эксперт.

Лилия Рыбак («МИАН») также признает, что затраты на отделку и ремонт новостройки могут быть значительными, а их окупаемость не всегда можно спрогнозировать. Поэтому считает, что ремонт нужно делать в квартире тогда, когда у продавца квартиры есть возможность выполнить его по ценам значительно ниже рыночных.

Резюме от портала
Успех продаж во многом зависит от цены квартиры. Однако не все покупатели готовы даже за дешево покупать «убитое» жилье. Поэтому элементарная предпродажная подготовка просто необходима. Что же касается ремонта, то здесь палка о двух концах. Есть примеры, когда все затраты оказывались оправданными, а есть – наоборот, ведь продавец рискует, и как повернется к нему фортуна, никому не известно. Многое зависит от ситуации на рынке, от спроса, от того, есть ли аналогичные предложения. В любом случае, если вы решились делать ремонт в продаваемой квартире, надо понимать, ради чего вы его затеваете.