Покупка недвижимости: как правильно за нее рассчитаться (анализ судебной практики) (Чакински А.). Теория всего
Покупка недвижимости: как правильно за нее рассчитаться (анализ судебной практики) (Чакински А.)
Дата размещения статьи: 26.03.2018
Итак, свершилось. Деньги за квартиру заплачены, договор подписан и зарегистрирован, ключи от квартиры получены. Можно справлять новоселье и спокойно обустраиваться на новом месте? Не всегда. Возможен вариант, когда обиженный продавец, считающий, что он "продешевил" при совершении сделки, подаст в суд на расторжение договора купли-продажи недвижимости и заявит при этом, что никаких денег он не получил. Как обезопасить себя от такого неутешительного варианта развития событий, расскажем далее...
СПОСОБЫ ОПЛАТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Практика совершения сделок с недвижимостью в нашей стране вывела четыре основных способа передачи покупателем продавцу денежных средств. Самый простой из них - передача наличности "из рук в руки". Второй способ - с использованием аренды индивидуального банковского сейфа или, по-простому, "банковской ячейки". Возможна также оплата с использованием банковских учреждений, в частности с помощью открытия банковского аккредитива. И, наконец, последний способ - передача денег при покупке жилья с использованием депозита нотариуса.
ДЕНЬГИ "ИЗ РУК В РУКИ": ПРОТИВОРЕЧИВАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Наиболее часто встречающийся способ. Где-нибудь в районе кабинета нотариуса покупатель передает продавцу деньги за желанную недвижимость. В договоре купли-продажи недвижимости (вариант - в передаточном акте) указывается, что деньги получены продавцом в полном объеме. Производится государственная регистрация недвижимости. Все отлично? Нет, не так все просто.
Дело в том, что отечественная судебная практика имеет два совершенно противоположных мнения по рассматриваемому вопросу.
В первом случае отечественная Фемида утверждает, что раз в договоре указано, что расчет за столь желанный купленный "угол" произведен, а продавец не привел доказательств обратного, то и деньги им за недвижимость, стало быть, получены.
К.В.В. обратился в суд с иском к Я.О.Ш. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> край, станица <...>, ул. <...>, указав в обоснование исковых требований, что 24 марта 2010 г. между ним и Я.О.Ш. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. 20 апреля 2010 г. за Я.О.Ш. зарегистрировано право собственности на данное недвижимое имущество, однако оплата по договору ответчицей до настоящего времени не произведена.
Ответчица иск не признала, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Решением Ленинградского районного суда Краснодарского края от 29 мая 2013 г. в удовлетворении исковых требований К.В.В. было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г. решение суда первой инстанции было отменено. На данное апелляционное определение ответчиком была подана кассационная жалоба.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г.
В судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанций представитель ответчицы ссылался, что получение истцом денежных средств по договору купли-продажи от 29 марта 2010 г. подтверждено текстом самого договора, в п. 3 которого указано, что расчет произведен между сторонами полностью до его подписания.
Данный договор имеет все существенные условия и прошел государственную регистрацию, при этом каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о неправомерности действий ответчицы при заключении данного договора, истцом не представлено и в материалах дела нет. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2014 N 18-КГ14-99).
Второй случай - когда суды представляют прямо противоположную позицию.
М.С.Н. обратился в суд, обосновывая требования тем, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>, в отношении <...> доли которой <...> между ним и М.А.А., от имени которой действовала мать М.Н.А., была совершена сделка купли-продажи. Между тем денежные средства за отчужденную <...> долю по настоящее время ему не выплачены, в связи с чем просил взыскать с ответчика <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично.
С постановленным решением суда не согласилась ответчик, в апелляционной жалобе просила его отменить как незаконное и необоснованное.
Заслушав пояснения истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что, согласно разделу IV договора цена доли квартиры определена в размере <...> руб., также определено, что покупатель выплачивает продавцу <...> руб. в день подписания договора перед государственной регистрацией договора купли-продажи.
Истец, обосновывая свои исковые требования, указывал, что покупателем (ответчиком) не произведена оплата приобретенной недвижимости по договору. Анализируя собранные по делу доказательства, принимая во внимание, что ответчиком не представлено допустимых законом доказательств в обоснование своих доводов, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что исковые требования о взыскании с покупателя денежных средств подлежат удовлетворению.
Из материалов дела следует, что факт заключения вышеуказанного договора купли-продажи и передачи доли ответчиком не оспаривался, следовательно, ответчик как покупатель недвижимого имущества должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денежной суммы по данному договору.
Между тем, достоверных письменных доказательств, подтверждающих оплату по договору купли-продажи объекта недвижимости, М.Н.А. не представлено. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, соответствует установленным обстоятельствам и требованиям закона. Правовых оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется (Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 01.12.2015 по делу N 33-4547/2015).
Отметим также, что доказательства передачи денег, по мнению российских судов, должны быть именно письменные. Свидетельские показания в подтверждение факта передачи денег суды в расчет не принимают.
Представляется, что необходимы соответствующие разъяснения Верховного Суда РФ о том, считать ли утверждение в договоре купли-продажи недвижимости (передаточном акте), что деньги получены, юридическим фактом их получения, без предоставления каких-либо дополнительных доказательств, или нет.
БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА - "ДЬЯВОЛ КРОЕТСЯ В ДЕТАЛЯХ"
Если стороны договора купли-продажи недвижимости решают осуществить сделку с использованием банковской ячейки, то применяется следующая схема. С банком заключается договор аренды индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки), сторонами которого являются, в том числе, и покупатель, и продавец. Покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, а продавец, в соответствии с условиями договора аренды, через некоторое время получает к ним доступ, чтобы забрать их.
Но "дьявол кроется в деталях", и самые каверзные условия договора аренды банковской ячейки, как правило, прописываются мелким шрифтом. Возможный результат: недвижимость продана, а к получению денежных средств из банковской ячейки возникают непреодолимые препятствия...
Истец Р.Е.В. обратилась в суд с исковыми требованиями, в которых просила признать недействительной государственную регистрацию права, на основании которой Е.Н.В. стала собственником земельного участка.
В обоснование заявленных исковых требований З.И.Н. указывает, что по указанному договору купли-продажи земельного участка Р.Е.В. обязана была оплатить ей денежные средства в размере <...> рублей, однако передала только наличными <...> рублей, остальные денежные средства были положены в банковскую ячейку. При этом, по условиям заключенного между сторонами и банком договора аренды индивидуального банковского сейфа, получение продавцом З.И.Н. уплаченных за земельный участок денежных средств возможно лишь при личном присутствии супруга покупателя - Р.А.Н., который всячески уклонялся от явки в банк, в связи с чем она не получила от покупателя причитающиеся по договору денежные средства.
Между тем, материалами дела было подтверждено, что обещанные З.И.Н. денежные средства в размере <...> руб. за спорный земельный участок до настоящего времени не выплачены Р.Е.В., однако данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора купли-продажи (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2016 по делу N 33-43103/2016).
Деньги из банковской ячейки истица впоследствии по решению суда все-таки получила. Но, согласитесь, что тратить на это свое время, силы и нервные клетки, а также нести дополнительные судебные расходы не входило в ее планы!
Еще один пример, в котором судебными инстанциями был сделан прямо противоположный вывод о том, что неполучение денежных средств из банковской ячейки является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Ф. обратилась в суд с иском к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой и возврате квартиры в собственность. В обоснование заявленных требований истица указала, что <...> года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого истица продала ответчику принадлежащую ей квартиру по адресу: <...>. Покупатель осуществил передачу денежной суммы путем аренды индивидуального банковского сейфа в АКБ "ФОРА-БАНК", для чего Ф. и М.А.С. заключили с АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями.
20 марта 2015 г. истица обратилась в банк для получения доступа к сейфу с представлением паспорта и договора купли-продажи, однако банком отказано в доступе к ячейке, поскольку допущена опечатка в договоре, в п. 5.1.1 указан покупателем Ф., а должен быть указан в качестве покупателя М.А.С. С 20 по 23 марта 2015 г. истица звонила М.А.С., чтобы совместно с ним посетить банк и исправить опечатку, чтобы Ф. могла получить доступ к ячейке и получить денежные средства за проданную квартиру. 23.03.2015 истица письменно обратилась в банк для получения доступа к ячейке, однако в этом ей было отказано. Доступ к банковской ячейке у истицы был до 25.03.2015, с 26.03.2015 - доступ исключительно у покупателя. При этом ответчик в банк не явился, денежные средства истице не переданы.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. в удовлетворении иска Ф. к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате квартиры в собственность было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 г. было постановлено:
решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Ф. к М.А.С. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <...>, заключенный между Ф. и М.А.С. <...> года. Возвратить в собственность Ф. квартиру, расположенную по адресу: <...>.
В кассационной жалобе М.А.С. просил отменить Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 г., оставить в силе решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г.
Было вынесено определение об отказе в передаче дела в кассационную инстанцию по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ф., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи не содержит условий о расчете между продавцом и покупателем путем аренды банковской ячейки, расчет между сторонами по договору купли-продажи подтверждается наличием указанной выше расписки и передаточным актом, подписанным сторонами, в связи с чем оснований считать, что расчет между сторонами произведен не был, не имеется. Кроме того, ни законом, ни договором купли-продажи истице не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции не согласилась.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.
Как указала судебная коллегия, из существа договора купли-продажи квартиры получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец прежде всего рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.
Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, судебная коллегия пришла к выводу, что со стороны покупателя М.А.С. договор купли-продажи квартиры исполнен не был, поскольку он не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, продавец квартиры Ф. денежные средства не получила, так как не получила доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ей по договору купли-продажи денежные средства.
На основании изложенного судебная коллегия правомерно отменила решение суда первой инстанции и расторгла договор купли-продажи квартиры (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016).
Таким образом, и в этом примере, несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в итоге отменен, невнимательное чтение договора аренды индивидуального банковского сейфа также привело к негативным последствиям в виде потерянного пострадавшей стороной времени и расходов на судебные издержки.
ПЛАТЕЖНЫЕ ДОКУМЕНТЫ КАК НЕОПРОВЕРЖИМЫЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА
Деньги за приобретаемый "домашний очаг" можно передать продавцу, используя банковские учреждения. Например, с использованием банковских аккредитивов, заключаемых между продавцом и покупателем. В этом аккредитиве прописываются условия оплаты, извещения продавца и покупателя, а также их основные реквизиты. При этом продавцом открывается в своем банке специальный счет, а банком покупателя переводится на этот счет необходимая сумма. Но продавец сможет получить ее только после завершения сделки и получения его банком всех необходимых документов, подтверждающих факт ее совершения.
В этом случае отечественной судебной практикой демонстрируется поразительное единообразие. Практически любые банковские документы могут служить подтверждением сделки по купле-продаже недвижимости. Это вытекает из правового анализа содержания ст. 161 - 162 Гражданского кодекса РФ и изложенной в Постановлении от 27 марта 2002 г. N 245пв-01пр правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества. Необходимо представлять письменные доказательства в подтверждение передачи денег за приобретаемую недвижимость (платежные документы: банковское поручение, расписку и т.п.).
ДЕПОЗИТ У НОТАРИУСА КАК ГАРАНТИЯ НАДЕЖНОСТИ СДЕЛКИ
И, наконец, с 1 января 2015 г. появилась возможность совершать сделки по купле-продаже недвижимости, используя депозит нотариуса. Работает эта схема следующим образом. Покупателем переводятся деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Им удостоверяется сделка, право собственности покупателя регистрируется Росреестром, и далее нотариусом продавцу переводятся денежные средства.
В этом случае судебного спора о том, была ли произведена покупателем оплата недвижимости, возникнуть просто не может. Более того, внесение покупателем денежных средств на депозит нотариуса свидетельствует о его намерении исполнить договор купли-продажи недвижимости (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 22.09.2014 по делу N 33-9172/2014).
ПОДВОДИМ ИТОГИ
Итак, делаем выводы о том, как лучше действовать осмотрительному покупателю недвижимости.
Собрались передавать деньги из рук в руки? Требуйте с продавца расписку, написанную собственноручно, о том, что денежные средства получены им в полном объеме.
Передаете деньги с использованием банковской ячейки? Внимательно читайте договор ее аренды.
Переводите деньги через банк? Способ надежный, но будьте готовы нести расходы, связанные с банковскими комиссиями и т.п.
А лучше всего использовать депозит нотариуса! Как говорил герой одного культового фильма, это недорого, надежно и практично!
В Обзоре судебной практики N 5, утвержденном в декабре 2017 года, Верховный Суд Российской Федерации (далее-ВС РФ) обобщил практику по спорным делам в различных правовых сферах. Так, ВС РФ рассмотрел порядок разрешения споров об исполнении обязательств. В п. 8 обзора ВС разъясняет, что неоплата товара покупателем при добросовестном исполнении обязательств продавцом признается существенным нарушениям условий купли-продажи.
В качестве примера в обзоре приводится определение ВС РФ (N 5-КГ17-13) по иску женщины, которая продала свой земельный участок и дом, но так и не получила от покупателя предусмотренной соглашением оплаты.
История разбирательства
Женщина обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила о расторжении заключенного с ответчиком договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, переданного ему по договору.
Истица заключила с покупателем договор купли-продажи, в соответствии с которым последний должен был получить жилой дом и участок земли и передать женщине оговоренную договором денежную сумму. Свою часть обязательств истица выполнила в полной мере. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован надлежащим образом, однако, покупатель не отплатил недвижимое имущество, чем, по мнению истицы, существенно нарушил условия заключенного договора.
При первом рассмотрении дела суд удовлетворил требования женщины. Свое решение суд обосновал тем, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязанности оплатить приобретенное имущество истица в значительной мере лишилась того, на что рассчитывала, заключая договор. Суд посчитал такое нарушение существенным, и признал право женщины требовать расторжения договора и возврата переданной покупателю недвижимости.
Следующая инстанция выразила иное мнение. Апелляцией было принято новое решение, требования женщины оставлены без удовлетворения. Суд не оспаривал того факта, что покупатель не выполнил принятое обязательство по оплате имущества, но посчитал что это нарушение договора не является существенным.
Принимая решение суд сослался на ст. 486 ГК РФ и указал: тот факт, что товар не был оплачен покупателем не влечет возникновения у истицы права на расторжение договора, а порождает только право требовать оплаты дома и участка и взыскания процентов в установленном порядке. Также отказывая истице суд применил разъяснения, содержащиеся в п. 65 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от апреля 2010 г. N 10/22 (далее-Постановление № 10/22), В п. 65 Постановления № 10/22 сказано, что в силу ст. 453 ГК РФ стороны разбирательства не могут требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если другие правила не определены законом или соглашением.
Выводы ВС РФ
ВС РФ указал, что вывод апелляционной инстанции противоречит нормам закона, а именно правилам ст. 450 ГК РФ. В указанной статье закреплено: существенным признается такое нарушение договора, по причине которого вторая сторона получает ущерб, из-за которого она в значительной мере лишается того, на что могла рассчитывать при заключении соглашения. ВС РФ разъяснил: оценивая существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из того обстоятельства, что истица не получила никакой оплаты за участок и строение, и поэтому очевидно лишилась того, что рассчитывала получить, заключая договор.
Относительно вывода апелляции о том, что факт неоплаты земли и дома дает истице только право настаивать на оплате недвижимого имущества и взыскании процентов ВС указал, что такой вывод ошибочен и вытекает из неправильного толкования ст. 486 ГК РФ. Из смысла этой статьи не следует, что при отказе покупателя оплачивать товар у продавца отсутствует право требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.
Также ВС РФ указал на неверное применение апелляцией разъяснения Постановления № 10/22. В соответствии со ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применимы к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Соответственно, при расторжении соглашения продавец вправе настаивать на возврате товара, переданного покупателю, если этот товар не оплачен.
Таким образом, ВС РФ разъяснил, что продавец вправе расторгнуть договор в случае, если покупатель отказался оплачивать товар. Суд определил, что неоплата полученного товара – существенное нарушение договора купли-продажи, на этом основании продавец вправе требовать расторжения договора в суде. Вместе с тем, указанное обстоятельство не исключает возможности для продавца требовать защиты прав в ином порядке, путем взыскания суммы задолженности по договору и процентов начисленных на сумму долга.
Заслуживает внимания тот факт, что ранее у ВС РФ была иная позиция по рассматриваемому вопросу. Например, в аналогичном споре о неуплате покупной цены за квартиру, рассмотренном ВС РФ в 2011 году (определение № 5-В11-27) ВС определил, что неоплата товара не относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Предполагается, что последние разъяснения ВС РФ будут активно применяться судами и послужат дополнительным инструментом защиты прав продавца, добросовестно исполнившего обязательства, в случае, когда эти права нарушены неоплатой товара.
Ведущий юрисконсульт
ООО «Центр правового обслуживания»
Бражников Владимир Сергеевич
См. изменения за последний месяц
КонсультантПлюс, 17.03.2010
Путеводитель по судебной практике: купля-продажа. Общие положения
Глава 30. Купля-продажа
§ 1. Общие положения о купле-продаже
Статья 454. Договор купли-продажи
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 454 ГК РФ
1. Последствие отсутствия в товарной накладной ссылки на заключенный между сторонами договор >>>
2. Возможность признания исполненного договора купли-продажи незаключенным >>>
3. Последствия передачи товара при отсутствии заключенного договора поставки >>>
4. Купля-продажа векселя >>>
5. Купля-продажа дебиторской задолженности >>>
6. Возможность применения положений о купле-продаже к продаже доли в уставном капитале >>>
7. Возможность применения положений гл. 30 ГК РФ при передаче исключительных прав >>>
8. Соотношение сделок РЕПО с договором купли-продажи >>>
1. Последствие отсутствия в товарной накладной ссылки на заключенный между сторонами договор
1.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие в товарной накладной ссылки на заключенный между сторонами договор поставки свидетельствует о том, что товар поставлялся по разовой сделке купли-продажи.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.10.2009 по делу N А17-4447/2008
"...Как следует из материалов дела, Общество (поставщик) и Предприниматель (покупатель) заключили договор поставки от 01.02.2007 N 425/07 на поставку продуктов питания. Истец представил в подтверждение долга расходные накладные за период с февраля по сентябрь 2007 года N 5523, 6556, 9299, 10601, 12268, 15188, 15715, 16257, 17092, 20318, 20320, 20322, 20863, 24125, 25838, 25883, 26461, 28081, 30163, 30165, 32348, 33103, 33566, 33567, 33577, 33569, 33578, 36631, 41094, 41115, 41082 на общую сумму 677 208 рублей, доверенности к ним и счета-фактуры на оплату.
Суд апелляционной инстанции установил, что расходные накладные, доверенности на получение товар и счета-фактуры не содержат ссылки на договор поставки от 01.02.2007 N 425/07, поэтому, применив статью 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал обоснованный вывод о наличии между сторонами спора разовых сделок с обязанностью ответчика оплатить товар после передачи товара..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2009 по делу N А43-29475/2008-29-441
"...Поскольку имеющиеся в материалах дела товарная и товарно-транспортная накладные от 08.11.2007 N 00827 в нарушение пункта 1.2 спорного договора ссылки на него не содержат, суды правомерно расценили поставку по накладным как внедоговорную.
В указанных накладных содержатся сведения о наименовании, цене и количестве принятого ООО ТД "Растяпино" товара, что позволяет квалифицировать действия сторон как заключение разовой сделки купли-продажи.
Таким образом, к обязательствам сторон по передаче и принятию спорного товара подлежат применению правила § 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, вытекающих из договоров купли-продажи..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2009 по делу N А46-5217/2009
"...Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении материалов дела пришел к выводу о том, что поставка алкогольной продукции осуществлена по разовым сделкам, оформленным товарно-транспортными накладными, содержащими сведения о наименовании и количестве переданного товара. При этом апелляционный суд посчитал, что не имеется оснований для оценки имеющегося в деле договора поставки от 20.12.2005 N 1015, поскольку представленные товарно-транспортные накладные не содержат указаний на передачу алкогольной продукции во исполнение данного договора.
Кассационная коллегия считает, что указанные выводы судов сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех обстоятельств и доказательств в их совокупности по делу, при правильном применении норм материального права.
Следует согласиться с выводом апелляционного суда о том, что поставка продукции по названным товарно-транспортным накладным представляет собой разовые сделки купли-продажи, к которым применяются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2010 N КГ-А40/14193-09 по делу N А40-57077/09-128-377
"...Так, из представленных в материалы дела товарных накладных усматривается, что в качестве основания поставок указан договор от 28 мая 2007 года N 718.
Между тем, судами первой и апелляционной инстанций, рассматривавшими настоящий спор по существу заявленных требований, установлено, что договор с указанными реквизитами между сторонами не заключался.
При этом, в представленных в материалы дела товарных накладных отсутствуют ссылки на договоры N 44713 и 44795 от 01 января 2007 года, N 44874 от 31 декабря 2007 года, в связи с чем, у судов не было оснований и для применения положений, предусмотренных этими договорами.
Суды обеих инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как разовые сделки купли-продажи, в которых условия о наименовании и цене товара согласованы истцом и ответчиком в накладных, что не противоречит ст. 432, ч. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2009 N КГ-А41/10266-09 по делу N А41-18039/09
"...Суды обеих инстанций установили, что поставка товара истцом в адрес ответчика подтверждена товарной накладной N 298179 от 11 августа 2005 года на общую сумму 229.106 руб. 93 коп.
Суд апелляционной инстанции, оценив указанную накладную по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что она является одноразовой сделкой купли-продажи, поскольку договор поставки от 01 августа 2005 года N 05090030-86, на который ссылается истец в исковом заявлении, в качестве основания поставки в данной накладной не указан.
В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Поскольку поставка товара по накладной N 298179 от 11 августа 2005 года выполнена не в рамках договора N 05090030-86 от 01 августа 2005 года, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования в части взыскания неустойки в сумме 152 553 руб. 31 коп., основанные на указанном договоре, удовлетворению не подлежат..."
Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2002 N КГ-А40/4597-02
"...Решением от 6 марта 2002 г. Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 8 мая 2002 г., удовлетворен иск ЗАО "ОРФЕ" о взыскании с ООО "Кубаньмедстрах - Фармация" 180734 руб., составляющих задолженность за поставленную во исполнение договора от 6 февраля 1998 г. N 46/98к продукцию медицинского назначения по накладным N 9801171 и 9801167.
Признавая исковые требования подлежащими удовлетворению, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорные отношения возникли из разовых сделок купли - продажи, поскольку накладные N 9801171 и 9801167 не содержат ссылок на договор от 6 февраля 1998 г. N 46/98к, и ответчик должен был произвести оплату полученной продукции в сроки, установленные статьей 486 ГК РФ.
Разрешая данный спор, суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили все имеющие значение для дела обстоятельства, сделали правильные выводы как о характере спорных отношений, так и о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и не допустили при этом нарушений ни норм материального права, ни норм процессуального права..."
Постановление ФАС Уральского округа от 12.10.2009 N Ф09-7749/09-С3 по делу N А50-5692/2009
"...Как следует из материалов дела, 17.01.2008 между обществом "Пермжелтранс-Сервис" (поставщик) и обществом "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" (заказчик) заключен договор поставки N 07, в соответствии с п. 1.1 которого поставщик обязался поставить, а заказчик принять и оплатить продукцию согласно спецификаций, являющихся неотъемлемой частью договора.
Арбитражным судом установлено, что общество "Пермжелтранс-сервис" поставило в адрес общества "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" товар по товарной накладной от 08.10.2008 N 19 на сумму 3 003 890 руб. 60 коп.
Поскольку общество "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" не оплатило стоимость поставленного товара, общество "Пермжелтранс-сервис" в соответствии с п. 7.2 договора поставки от 17.01.2008 N 07 направило в адрес заказчика претензию от 19.01.2009 N 006 с предложением в добровольном порядке погасить задолженность в сумме 3 003 890 руб. 60 коп. и уплатить проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 96 289 руб. 10 коп.
В связи с невыполнением обществом "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" изложенных в претензии требований общество "Пермжелтранс-сервис" обратилось в арбитражный суд с данным исковым заявлением.
Апелляционный суд признал удовлетворение исковых требований общества "Пермжелтранс-сервис" правомерным, однако при этом указал на то, что в данном случае имела место разовая поставка товара, поскольку спорная товарная накладная не содержит ссылки на договор поставки от 17.01.2008 N 07.
Вывод апелляционного суда является правильным и подтверждается материалами дела..."
Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2009 N Ф09-866/09-С5 по делу N А60-14932/2008-С9
"...Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела не представлены спецификации к договору от 24.01.2008 N 3-642/08, упомянутые накладные ссылки на договор не содержат, поэтому передачу товара по ним следует рассматривать как разовые сделки купли-продажи...
Условия договора от 24.01.2008 N 3-642/08 не подлежат применению к правоотношениям сторон по поставке товара по накладным от 28.12.2007 N 92 и от 26.02.2008 N 1288, поскольку передача товара по ним квалифицирована судом как разовые сделки купли-продажи. Соответственно, отношения сторон регламентируются гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключающей возможность оплаты товара после его передачи покупателю..."
Постановление ФАС Уральского округа от 15.01.2009 N Ф09-10351/08-С5 по делу N А71-3636/2008
"...Как установлено судом, обществом "Центрметалл-Оренбург" (поставщик) и предприятием "Башавтотранс" (покупатель) подписан договор на поставку продукции от 01.06.2007 N 093/1, по условиям которого поставщик в течение срока действия названного договора обязуется поставлять, а покупатель - принимать и оплачивать продукцию в порядке и сроки, предусмотренные условиями договора. Ассортимент, количество и цена продукции согласовываются сторонами путем переговоров и указываются в накладных, являющихся неотъемлемой частью договора (пункт 1.3 данного договора).
Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что в представленных обществом "Центрметалл-Оренбург" в обоснование исковых требований накладных отсутствует ссылка на договор от 01.06.2007 N 093/1. Иных доказательств, подтверждающих факт согласования сторонами наименования и количества товара, являющегося предметом поставки по данному договору, истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Следовательно, как верно указано судом апелляционной инстанции, между сторонами возникли отношения по поставке товара по разовым сделкам (ст. 506 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."
Постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2006 N Ф09-5306/06-С5 по делу N А71-480/05
"...Установив, что факт поставки товаров по разовым сделкам подтвержден товарными накладными, в которых имеются отметки (подпись и печать ответчика) о получении товара, расчет задолженности выполнен истцом правильно, доказательств полной оплаты полученного от истца товара ответчиком не представлено, суды обоснованно, в соответствии со ст. 309, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что поставка товара производились в рамках договора поставки от 01.11.2004, а не по разовым сделкам купли-продажи, отклоняются, поскольку в накладных отсутствуют ссылки на названный договор.
Суд кассационной инстанции полагает, что арбитражным судом спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, фактические обстоятельства дела установлены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, выводы суда соответствуют этим обстоятельствам. Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебных актов, не установлено..."
Особенностью договоров купли-продажи является наличие огромного количества его правовых конструкций и видов, начиная от договоров розничной купли-продажи и заканчивая договорами купли-продажи (контрактами) бизнес-активов, акций и долей участия (предмет последних носит виртуальный характер).
Понятие договора
Договорами купли-продажи (товара) является сделка, в соответствие с которой продавцом передается товар в собственность покупателя за установленное договором вознаграждение. Исходя из обзора судебной практики, объектами договоров считают действия продавца, связанные с передачей права собственности на товар и самого товара непосредственно, а также действия покупателя, которые свидетельствуют о его принятии и оплате товара (ст. 129 ГК РФ).
Наиболее распространенным видом сделок в гражданском обороте является договор розничной купли-продажи, который осуществляют граждане каждый день. В соответствии с гражданским законодательством (ст. 168 ГК РФ) запрещено заключение договоров розничной купли-продажи, а также и других видов сделок, предметом которых являются товары, ограниченные в обороте, а также запрещенные к продаже. Сделки, которые нарушают вышеизложенные требования закона, могут быть признаны в судебном порядке недействительными.
В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» изложена правовая позиция, в соответствии с которой к правилам продажи товаров субъектами хозяйствования, в которых покупателем выступают граждане, приобретающие товар для личных нужд (как правило, это договора розничной купли-продажи), применяются нормы ГК России и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей».
Пример судебной практики по договору розничной купли-продажи, который разъясняет правовые основания для признания его недействительным:
Пермским краевым судом было вынесено определение от 13 июня 2012 года «О признании недействительным договора розничной купли-продажи 33-4041», в котором истцу было отказано в удовлетворении исковых требований. Основанием отказа послужил факт того, что приобретенный по договору купли-продажи товар (пылесос) был принят покупателем после его демонстрации, и после внесения предоплаты по договору, в течении договорного срока была внесена и остальная (полная) сумма за товар. Наличие в товаре существенных дефектов или невозможность его использования по целевому назначению не были подкреплены допустимыми доказательствами в суде.
Недействительность сделок
Для некоторых видов договоров обязательной является письменная форма (договор купли-продажи автомобиля, недвижимого имущества), несоблюдение которой может быть правовым основанием для признания договора недействительным.
Отдельные виды договоров, таких как договор купли-продажи недвижимости, должны быть выполнены в письменной форме, а также они подлежат обязательной регистрации права на недвижимость, которая является предметом договора. Судебная практика говорит о том, что достаточно большое количество договоров признается недействительными при отсутствии государственной регистрации права, поскольку законом предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.
Как показывает обзор судебной практики, большое значение придается волеизъявлению сторон при совершении сделки. Если же договор содержит признаки мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК России) и реализация волеизъявления не направлена на достижение правовых последствий, которые отражены в сделке, например, по договору купли-продажи недвижимости, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.
Для совершения сделки, которая будет иметь все правовые последствия, связанные с достижением цели сделки, необходима полная дееспособность лица, которое является стороной договора. В случае доказывания факта того, что стороной договора являлось недееспособное лицо или обладающее неполной дееспособностью, такая сделка может быть признана недействительной. Также за судом определено право: применять все правовые последствия недействительности сделки по договору купли-продажи, при этом стороны по договору приводятся в первоначальное правовое положение, существовавшее до совершения незаконной сделки. Это значит, что в случае признания, например, договора купли-продажи квартиры недействительным, в обязанность продавца входит возвращение всего объема полученных средств по договору, а покупатель обязан возвратить квартиру (земельный участок, недвижимость) продавцу.
Сделки, которые касаются договоров купли-продажи недвижимости, при совершении которых необходимым является согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК России), без наличия такого согласия являются ничтожными. К таким категориям сделок относятся сделки, которые совершались лицом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК России), несовершеннолетними (ст. 175 ГК России), недееспособными лицами (ст. 176 ГК России), совершенные гражданами, которые не могут понимать значений своих действий (ст. 177 ГК России).
Недействительным признается договор купли-продажи недвижимого имущества, автомобиля и др., совершенный под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ). (Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Информационное письмо от 10 декабря 2013 года N 162. Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае, когда был заключен предварительный договор, который определял дальнейшие основания заключения договора купли-продажи, при признании недействительным основного договора, предварительный договор также признается недействительным. Предварительные договоры, как правило, заключаются с целью обеспечения гарантий того, что будет впоследствии заключен основной договор в срок и на условиях, определенных предварительным договором. Такой вид договора не порождает прав и обязанностей, которые отражены в условиях основного договора, поэтому признавать отдельно недействительным предварительный договор, в случае если был заключен или исполнен основной договор полностью или частично, правовые основания отсутствуют.
Предварительные договоры заключаются, как намерение заключить в последующем сделку купли-продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, и т. д.), автомобиля, поставки, аренды, перевозки и т.д.
Исходя из анализа судебной практики при разрешении споров, связанных с исполнением или признанием недействительными договоров купли-продажи автомобиля, недвижимости, квартиры, мебели другого имущества, можно сделать следующие выводы. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой юридический факт, который устанавливает, изменяет или прекращает определенный объем гражданских прав и обязанностей. Во время его заключения в обязанности сторон входит согласование всех его условий, которые стороны определяют как существенные.
Исполнение договоров
Одним из примеров судебного решения, касающегося вопроса исполнения договоров, является дело № 33-10 от 12.01.12 года (Воронежский областной суд), в соответствии с которым истец (Общество) предъявил исковое требование о признании отказа от исполнения договора правомерным. Кроме того, было предъявлено требование о взыскании денежной суммы, связанной с убытками, компенсацией морального вреда и неустойки за неисполнение договорных обязательств. Суть спора состояла в том, что в соответствии с договором купли-продажи автомобиля были определены гарантийные обязательства на него. После совершения договора купли-продажи, а также совершения передачи автомобиля, истец в процессе его использования обнаружил определенные недостатки (шум двигателя) и некоторые дефекты, которые при первоначальном осмотре были незаметны. Ответчиком автомобиль был принят на гарантийный ремонт, однако недостатки, указанные истцом, на деле устранены не были. На этом основании истец отказался от исполнения договора купли-продажи автомобиля и предъявил вышеуказанные исковые требования.
Поскольку обязанность предоставления доказательственной базы суду в качестве обоснования своей правой позиции лежит на сторонах, а договор купли-продажи обязывает каждую из сторон исполнить свои обязательства, то для отказа от исполнения договора субъектам права должны быть предоставлены достаточные правовые основания, которые обосновывают невозможность его исполнения. Как было установлено судом, в данном случае истец не предоставил допустимых доказательств того, что автомобиль невозможно эксплуатировать, и того, что договор купли-продажи автомобиля может быть не исполнен. На вышеизложенном основании судом было отказано в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.
Обязанность доказывания в судебном процессе
В большинстве случаев, когда спор о признании недействительным договора касается договоров купли-продажи автомобиля, мебели, движимого имущества, в соответствии ст. 224 ГК России такие договора считаются исполненными в момент передачи имущества и денег друг другу сторонами правоотношений. Основанием для признания этих видов договоров недействительными может быть только неисполнение своих обязательств одной из сторон. Как свидетельствует судебная практика , для того, чтобы признать недействительным договор купли-продажи автомобиля, недостаточно наличия каких-либо дефектов в автомобиле. Необходимым условием для указанных правовых оснований будет только невозможность использования автомобиля по целевому назначению. То же самое касается и других видов имущества, мебели или бытовых принадлежностей. Обстоятельства невозможности использования по целевому назначению приобретенного по договору купли-продажи имущества должны быть доказаны в судебном порядке с предоставлением допустимых доказательств (судебно-товароведческих экспертиз, инженерно-технических экспертиз, заключений специалистов). Показания свидетелей не могут в этих случаях являться доказательствами.
Необходимым является доказывание момента, с которого имущество стало непригодным для использования по целевому назначению, или образования в нем существенного дефекта.
Договоры купли-продажи регулируются положениями ст. 454 ГК России. Договоры купли-продажи недвижимости считаются незаключенными, когда в них не определены обязательные условия (требования ст. 554, 555 ГК России). В соответствии с указанными статьями такими условиями являются предмет договора и его цена.
Исходя из анализа судебной практики, не могут быть предметами договора купли-продажи имущество, недвижимость, автомобиль, если таковое находится под обременением. В порядке, установленном действующим законодательством, если обременение зарегистрировано в Государственном реестре, то для совершения сделки должно быть зарегистрировано и снятие обременения органом или собственником, которые его накладывал. Продажа недвижимости с обременением – очень редкий вид сделок.
Важно : с приобретением недвижимости к новому собственнику переходят и ограничения (обременения).
В случае, когда отчуждается квартира, которая является общей долевой собственностью и обременение наложено только на долю одного из собственников, отчуждению подлежит только необремененные запретом продажи доли.
Исходя из анализа судебной практики, достаточно большой процент решений касается принуждения одной из сторон по договору купли-продажи квартиры, недвижимого имущества, автомобиля или мебели — исполнить денежные обязательства. Одним из примеров таких решений является решение Сернурского районного суда Республики Марий Эл по делу № 2-106/2015-М-99/2015, в соответствии с которым были удовлетворены исковые требования гражданки ХХХ и взыскано с ответчиков 1 и 2 в интересах истца задолженность по договору купли-продажи квартиры в установленном размере.
Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.
Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.
Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.
Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.
Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.
Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.
Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.
3 комментарияСистема и наблюдатель
Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.
Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.
Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.
Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.
Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).
Гипотеза №1. Всевидящее око
Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».
Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.
Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель
Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:
Течение времени
Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.
Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.
