Договор за продажба на предприятие. Договор за покупко-продажба на предприятие Срок на договора за покупко-продажба на предприятие

Договор за продажба на предприятие(договор за покупко-продажба на предприятие) е един от видовете. Съгласно договор за продажба на предприятие продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху предприятието като цяло на купувача като имуществен комплекс, с изключение на права и задължения, които продавачът няма право да прехвърля на други лица. , а купувачът се задължава да приеме това предприятие и да заплати за него сумата, уговорена в договора.

Сключва се съставяне на договор за продажба на предприятие в проста писмена форма.

Прехвърлянето на собственост върху предприятие по споразумение за продажба на предприятие на купувача подлежи на държавна регистрация.

Предприятието като цяло, като имуществен комплекс, се признава за недвижим имот и се използва за извършване на стопанска дейност.

Правилата, установени от Гражданския кодекс на Руската федерация относно последиците от недействителността на сделките и относно изменението или прекратяването на договор за покупко-продажба, предвиждащи връщане или възстановяване в натура на това, което е получено по споразумението от едната страна или от двете страни, се прилагат към споразумението за продажба на предприятие, ако тези последици не нарушават значително правата и интересите на кредиторите на продавача и купувача, други лица, защитени от закона, и не противоречат на обществените интереси.

Предмет на договора за продажба на предприятиеобразува предприятие като имуществен комплекс, който включва всички видове имущество, предназначено за неговата дейност, включително парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземания, дългове, както и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието и неговите продукти, работи и услуги (търговско наименование, търговски марки, марки за услуги) и други изключителни права, освен ако не е предвидено друго в закон или договор.

Прехвърлят се изключителни права върху средствата за индивидуализация на предприятието, продуктите, работите или услугите на продавача (търговско обозначение, търговска марка, марка за услуги), както и правата за използване на такива средства за индивидуализация, които му принадлежат въз основа на лицензионни споразумения. на купувача, освен ако не е предвидено друго в договора.

Правата на продавача, получени от него въз основа на разрешение (лиценз) за извършване на съответната дейност, не подлежат на прехвърляне на купувача на предприятието, освен ако не е предвидено друго със закон или други правни актове. Прехвърлянето на купувач като част от предприятие на задължения, чието изпълнение от купувача е невъзможно при липса на такова разрешение (лиценз), не освобождава продавача от съответните задължения към кредиторите. При неизпълнение на тези задължения продавачът и купувачът отговарят солидарно пред кредиторите.

Съставът на продаваното предприятие се определя в договора за продажба на предприятието въз основа на пълна инвентаризация на предприятието, извършена в съответствие с установените правила за такава инвентаризация.

Следното трябва да бъде включено в договора за продажба на предприятие:

акт за инвентаризация;
баланса;
заключение на независим одитор за състава и стойността на предприятието;
списък на всички дългове (задължения), включени в предприятието, с посочване на кредиторите, естеството, размера и времето на техните вземания.

Имуществото, правата и задълженията, посочени в посочените документи, подлежат на прехвърляне от продавача на купувача, освен ако не следва друго от споразумението за продажба на предприятието.

Стойност на предприятиетоопределени в договора за продажба на предприятието въз основа на пълен опис на предприятието.

Прехвърляне на предприятиетопродавачът на купувача се извършва съгласно акта за прехвърляне, в който се посочват данни за състава на предприятието и за уведомяване на кредиторите за продажбата на предприятието, както и информация за установени недостатъци на прехвърленото имущество и списък имущество, чиито задължения за прехвърляне не са изпълнени от продавача поради погиването му.

Подготовката на предприятието за прехвърляне, включително изготвянето и предаването на акта за прехвърляне за подписване, е отговорност на продавача и се извършва за негова сметка, освен ако в договора не е предвидено друго.

Предприятието се счита за прехвърлено на купувача от деня на подписване на прехвърлителния акт от двете страни.

От този момент нататък рискът от случайна загуба или случайна повреда на имуществото, прехвърлено като част от предприятието, преминава към купувача.

Прехвърляне на собственост върху предприятиена купувача възниква от момента на държавна регистрация на това право.

Освен ако не е предвидено друго в споразумението за продажба на предприятие, собствеността върху предприятието преминава към купувача и подлежи на държавна регистрация веднага след прехвърлянето на предприятието на купувача.

В случаите, когато договорът предвижда продавачът да запази собствеността върху предприятието, прехвърлено на купувача, до изплащане на предприятието или до настъпване на други обстоятелства, купувачът има право, преди прехвърлянето на правото на собственост върху него, да се разпореди с имота и права, включени в прехвърленото предприятие, доколкото е необходимо за целите, за които е придобито предприятието.

Последици от предаване и приемане на предприятие с недостатъци, включително във връзка с качеството на прехвърляното имущество, се определят въз основа на общите правила на договора за продажба, освен ако не следва друго от договора и като се вземе предвид следното:

ако актът за прехвърляне съдържа информация за установените недостатъци на предприятието и за загубено имущество, купувачът има право да поиска намаляване на стойността на предприятието, освен ако в договора не е предвидено правото да се представят други искания в такива случаи. продажба на предприятието;
купувачът има право да иска намаляване на покупната цена, ако дълговете (задълженията) на продавача са прехвърлени към него като част от предприятието, които не са посочени в споразумението за продажба на предприятието или акта за прехвърляне, освен ако продавачът докаже, че купувачът е знаел за такива дългове (задължения) по време на сключване на договора и прехвърляне на предприятието;
продавачът, в случай на получаване на уведомление от купувача за недостатъците на имуществото, прехвърлено като част от предприятието, или липсата на определени видове имущество, което да бъде прехвърлено от този състав, може незабавно да замени имуществото с неподходящо качество или да предостави купувачът с липсващия имот.

Купувачът има право законно да иска прекратяване или изменение на договора за продажба на предприятие и връщане на извършеното от страните по договора, ако се установи, че предприятието, поради недостатъци, за които продавачът носи отговорност, не е подходящ за целите, посочени в договора за продажба, и тези недостатъци не са отстранени от продавача.

За задължения, включени в предприятието, което се продава, кредиторите трябва да бъдат уведомени писмено една от страните по договора за продажба на предприятието преди прехвърлянето му на купувача.

Кредитор, който не е уведомил писмено продавача или купувача за съгласието си за прехвърляне на дълга, има право в рамките на три месеца от датата на получаване на уведомлението за продажбата на предприятието да поиска прекратяване или предсрочно изпълнение на задължението и обезщетението от страна на продавача за причинените от това загуби или признаване на споразумението за продажба на предприятието за невалидно изцяло или в съответната част. И ако кредиторът не е бил уведомен за продажбата на предприятието, той може да предяви иск за удовлетворяване на вземанията в рамките на една година от деня, в който е научил или е трябвало да узнае за прехвърлянето на предприятието от продавача на купувача.

След прехвърлянето на предприятието на купувача продавачът и купувачът са солидарно отговорни за дълговете, включени в прехвърленото предприятие, които са прехвърлени на купувача без съгласието на кредитора.

Така, договорът за продажба на предприятието съдържа:

Съществени (задължителни) условия на споразумението за продажба на предприятие:

условие по предмета на договора за продажба на предприятието;
условие за стойността на предприятието;
условия, които са посочени в закона или други правни актове като съществени или необходими за договори за продажба на предприятие, както и всички онези условия, по отношение на които по искане на една от страните трябва да се постигне споразумение.

Допълнителни условия, които страните могат да договорят и включат в договора за продажба на предприятието. Такива условия позволяват на страните да определят обхвата и естеството на своите права и задължения, установени от законодателя в диспозитивните норми:

прехвърляне на предприятие;
прехвърляне на собствеността върху предприятието;
последици от предаване и приемане на предприятие с недостатъци и др.

Случайни условия на договора за продажба на предприятие (възможни условия на договора за продажба на предприятие, които не са регламентирани от закона).
Име и номер на договора за продажба на предприятието.
Дата и място на сключване на договора за продажба на предприятието.
Информация за приложенията към договора за продажба на предприятието.
Данни за страните (представители на страните).

“, „общинско унитарно предприятие“, „държавно предприятие“.

В същото време в гражданскоправната литература все още може да се намери гледна точка на продажбата на предприятие като продажба на обект на граждански права и задължения.

По този начин използването на термина „предприятие“ за обозначаване на субект на граждански права е разрешено от I.V. Елисеев.

Н.И. Клайн отбелязва: „В чл. 132 от Гражданския кодекс, въз основа на наименованието си, определя предприятието като обект на граждански права. Въпреки това, споменаването в дефиницията на права на вземане, дългове и редица изключителни права на предприятието дава основание да се смята, че в чл. 132 от Гражданския кодекс по същество съдържа определението за предприятие като субект на граждански права. Това заключение се основава на факта, че вземанията, дълговете и изключителните права могат да принадлежат само на субекта на правото.

Критикувайки позицията на Н.И. Клайн, В.В. Витрянски правилно отбелязва, че, първо, самото предприятие, като не е юридическо лице, по принцип не може да има никакви права и задължения, и второ, е необходимо да се види разликата между понятията „предприятие“ (като имуществен комплекс, обект на граждански права) и „държавно или общинско унитарно предприятие“ (като организационна и правна форма на търговска организация, субект на граждански права и задължения).

Концепцията за договор за покупко-продажба на предприятие. от договор за покупко-продажба на предприятиепродавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността върху предприятието като цяло като имуществен комплекс, с изключение на права и задължения, които продавачът няма право да прехвърля на други лица, а купувачът се задължава да приеме предприятието съгласно акта за прехвърляне и заплащане за него (клауза 1 от член 559 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Правна уредба на договора за покупко-продажба на предприятие. Правилата, уреждащи отношенията, произтичащи от договора за покупко-продажба на предприятие, се съдържат в § 8 от глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Отношенията, свързани с продажбата на предприятие, подлежат на субсидиарно прилагане на правилата, уреждащи договора за продажба на недвижими имоти (§ 7 от глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация), а при липса на такова, общите разпоредби за покупка и продажба (§ 1 от глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В допълнение към споразумението се прилагат общите разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация относно сделките, задълженията и договорите.

Необходимо е да се има предвид, че съгласно чл. 566 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация относно последиците от недействителността на сделките и относно изменението или прекратяването на договор за покупко-продажба, предвиждащи връщане или възстановяване в натура това, което е получено по споразумението от едната или от двете страни, се прилага към споразумението за продажба на предприятие, ако тези последици не нарушават значително правата и защитените от закона интереси на кредиторите на продавача и купувача, други лица и не не противоречат на обществените интереси. Тази норма подлежи на прилагане, като правило, ако предприятията са обекти със социално и културно значение, включват общежития, които предишният собственик в случай на реституция няма да може да поддържа, което ще доведе до влошаване на жилищните права на граждани и др.

Правна характеристика на договора за покупко-продажба на предприятие. Договорът за покупко-продажба на предприятие е формален, платен, взаимен.

Съществени условия на договора за покупко-продажба на предприятие. Условията, при които договорът за покупко-продажба на предприятието се счита за несключен, включват разпоредби относно неговия предмет и цена.

Предмет на договора за покупко-продажба на предприятието. Предмет на договора, което определя обособяването му като отделен вид покупко-продажба, е предприятие.

Под предприятие се разбира имуществен комплекс, признат за недвижимо имущество като цяло и използван за извършване на стопанска дейност (клауза 1 от член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Предприятието като имуществен комплекс включва (параграф 2, параграф 2, член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

всички видове имущество, предназначено за неговата дейност (включително парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти), включително права на собственост;
дългове (задължения) (това е важна специфика на договора);
средства за индивидуализация на продавача и неговите стоки, работи и услуги (име на фирмата, търговски марки, марки за услуги), както и правата за използване на такива средства за индивидуализация, притежавани от него въз основа на лиценз. Тези обекти се прехвърлят на купувача, освен ако не е предвидено друго в договора;
други изключителни права върху резултатите от творческата дейност (патентни права, сродни права и др.). Тези обекти се прехвърлят на купувача, освен ако не е предвидено друго в договора.

В същото време, съгласно параграф 3 на чл. 559 от Гражданския кодекс на Руската федерация правата на продавача, получени от него въз основа на разрешение (лиценз) за извършване на съответната дейност, не подлежат на прехвърляне на купувача на предприятието, освен ако не е установено друго със закон или други правни актове. Прехвърлянето на купувач като част от предприятие на задължения, чието изпълнение от купувача е невъзможно при липса на такова разрешение (лиценз), не освобождава продавача от съответните задължения към кредиторите. При неизпълнение на тези задължения продавачът и купувачът отговарят солидарно пред кредиторите.

Предмет на договора за покупко-продажба може да бъде и част от предприятието: работилница, цех и др. (клауза 2 на член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В този случай отчужденото имущество трябва да образува технологично единно цяло, затворен производствен цикъл. Комплекси от вещи (машини, сгради), които нямат свойствата на затворено производство, не са предмет на въпросния договор. За отчуждаването на такива вещи ще се прилагат общите разпоредби за покупко-продажба.

Гражданският кодекс на Руската федерация установява повишени изисквания за детайлизиране на предмета на договора. Съгласно чл. 561 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за продажба на предприятие определя състава и цената на продаваното предприятие въз основа на пълна инвентаризация на предприятието, извършена в съответствие с установените правила за такова складова наличност.

Продължителност на договора за покупко-продажба на предприятието. Срокът в договора за покупко-продажба на предприятие не се отнася към съществените условия. За срока се прилагат общите разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация относно сроковете по сделката и задълженията (членове 190-194, 314).

Цена на договора за покупко-продажба на предприятието. Особеностите на договора за покупко-продажба на предприятие включват факта, че цената на предприятието е съществено условие (член 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако в договора за покупко-продажба на предприятието няма клауза за цена, договорът се счита за несключен. В същото време правилата за определяне на цената, съдържащи се в клауза 3 на чл. 424 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съгласно който при липса на ценова клауза в договора стоките трябва да бъдат платени на цената, която при сравними обстоятелства обикновено се таксува за подобни стоки, не се прилагат.

Страните по договора по правило са свободни да определят цената на предприятието, освен ако законът не предвижда друго.

Страни по договора за покупко-продажба на предприятие. Страните по договора за покупко-продажба на предприятие са продавачът и купувачът.

Продавач по правило е собственикът на имота или упълномощено от собственика лице (представител по пълномощие, пълномощник по договор за представителство и др.).

Продавачът в повечето случаи е търговски юридически лица или индивидуални предприемачи. При продажба на държавни и общински предприятия продавачи са съответните държавни органи и местни власти.

Форма на договор за покупко-продажба на предприятие.

Има специални изисквания за формата на договора за покупко-продажба на предприятие.

Съгласно ал.1 на чл. 569 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за продажба на предприятие трябва да бъде сключен в писмена форма чрез изготвяне на един документ, подписан от страните.

Неспазването на формата на споразумението за продажба на предприятие води до неговата недействителност (клауза 2 на член 560 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това също е особеност на договора.

Спецификата на формуляра на договора се състои и във факта, че към него трябва да бъдат приложени следните документи (клауза 2 от член 561 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

акт за инвентаризация;
баланса;
заключение на независим одитор за състава и стойността на предприятието;
списък на всички дългове (задължения), включени в предприятието, с посочване на кредиторите, естеството, размера и времето на техните вземания.

В допълнение, допълнително изискване при извършване на сделка е необходимостта от държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху предприятието и държавна регистрация на сделката за покупко-продажба (клауза 3 от член 560 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Това означава, че споразумението ще бъде признато за сключено от момента на държавната му регистрация. Неспазването на изискването за държавна регистрация води до несключване на договора за покупко-продажба на предприятието, но не и неговата недействителност, тъй като в параграф 3 на чл. 560 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който установява задължителната държавна регистрация на такова споразумение, не показва, че неспазването на това изискване ще доведе до признаване на споразумението за невалидно.

Списъкът на документите, представени за държавна регистрация на права и сделки, се установява от Федералния закон „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“. Освен това при държавна регистрация на договор за покупко-продажба на предприятие е необходимо да се ръководи от заповедта на Министерството на правосъдието на Руската федерация от 4 март 2005 г. № 16 „За одобряване на Правилата за изготвяне записи на права върху предприятие като имотен комплекс и сделки с него в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него и взаимодействието между Федералната служба за регистрация и нейните териториални органи.

Що се отнася до държавната регистрация на собствеността на купувача върху предприятието, Гражданският кодекс на Руската федерация установява редица правила, специфични за това споразумение (член 564 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Първо, освен ако не е предвидено друго в договора за продажба на предприятие, собствеността върху предприятието преминава към купувача и подлежи на държавна регистрация веднага след прехвърлянето на предприятието на купувача.

Второ, в случаите, когато договорът предвижда продавачът да запази собствеността върху предприятието, прехвърлено на купувача, до плащането на предприятието или докато настъпят други обстоятелства, купувачът има право, преди прехвърлянето на правата на собственост върху него, да се разпореди с имуществото и правата, които са част от прехвърленото предприятие, до степента, необходима за целите, за които е придобито предприятието. Това означава, че всъщност купувачът има право да упражнява правомощията на собственика преди прехвърлянето на собствеността.

Отговорности на продавача по договора за покупко-продажба на предприятие.

Продавачът по договора за покупко-продажба на предприятие се задължава да:

1. Прехвърляне на предприятието.

Съгласно чл. 563 от Гражданския кодекс на Руската федерация, прехвърлянето на предприятие от продавача на купувача се извършва съгласно акт за прехвърляне, подписан от страните.

Актът за предаване трябва да посочва:

данни за състава на предприятието;
данни за уведомяване на кредиторите за продажбата на предприятието;
информация за установени недостатъци на прехвърляния имот;
списък на имуществото, чиито задължения за прехвърляне не са изпълнени от продавача поради загубата му.

Предприятието се счита за прехвърлено на купувача от деня на подписване на прехвърлителния акт от двете страни. Следователно укриването на продавача от подписване на акта за прехвърляне при условията, предвидени в договора, се признава за отказ да изпълни задължението за прехвърляне на предприятието.

От момента на прехвърляне на предприятието рискът от случайна загуба или случайна повреда на имуществото, прехвърлено като част от предприятието, преминава върху купувача.

Що се отнася до подготовката на предприятие за прехвърляне, Гражданският кодекс на Руската федерация установява: подготовката на предприятие за прехвърляне, включително изготвянето и представянето на акт за прехвърляне за подписване, е отговорност на продавача и се извършва за негова сметка, освен ако не е друго предвидени от договора.

Ако продавачът не изпълни задължението за прехвърляне на предприятието, купувачът има право да представи същите изисквания, както при общите разпоредби на договора за покупко-продажба (виж глава 1).

2. Свържете се с регистриращия орган.

Продавачът трябва да се свърже с регистриращия орган за държавна регистрация на прехвърлянето на права и самия договор.

Ако продавачът избегне държавна регистрация на правото и сделката, купувачът има право:

изисква от съда решение за регистрация на сделката (ако е попълнено в правилната форма) и правото;
поискайте прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за загуби, причинени от забавяне на регистрацията).

3. Прехвърляне на предприятието без права на трети лица.

Не става дума за пълна свобода на предприятията от тежести (тъй като предметът на споразумението включва и дългове), а за предупреждение за всички съществуващи права на трети страни и правилно прехвърляне на дълга.

В случай на прехвърляне на купувач като част от предприятие на дългове (задължения) на продавача, които не са посочени в споразумението за продажба на предприятието или акта за прехвърляне, купувачът има право:

изисква намаление на покупната цена, освен ако продавачът докаже, че купувачът е знаел за такива дългове (задължения) по време на сключването на договора и прехвърлянето на предприятието. Прилагането на тази норма може да предизвика затруднения, т.к , изглежда, че купувачът няма как да не знае за задълженията, тъй като те са част от предприятието и са посочени в договора и прехвърлителния акт;

4. Прехвърлете предприятието, чийто състав съответства на споразумението.

Нарушенията на условията относно състава на предприятието могат да се разделят на две групи.

Първата група - липсата на самостоятелен имот е уредена в акта за прехвърляне.

В този случай купувачът има право (клауза 2 на член 565 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

да поиска прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за вреди).

Втората група - липсата на отделно имущество (или наличието на допълнителни задължения като част от имуществото) не е посочено в прехвърлителния акт и е установено след прехвърлянето на предприятието.

В този случай (освен ако продавачът не докаже, че купувачът е знаел за такива дългове (задължения) по време на сключването на договора и прехвърлянето на предприятието), купувачът има право да избере, освен ако не е предвидено друго в договора:

изисква съответно намаление на покупната цена;
поискайте попълване или попълване на липсващо имущество;
да прекрати договора (ако последиците от прекратяването не нарушават значително правата и интересите на други лица);
да поиска прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за вреди).

В съдебната практика възникна въпросът дали купувачът има право да изисква ограничения на границите на наследяване в случай на прехвърляне на дългове (задължения на продавача) като част от предприятие, които не са посочени в споразумението за продажба на предприятието или прехвърлителния акт.

По този начин, в случай на прехвърляне на дългове (задължения) на продавача като част от предприятие, които не са посочени в споразумението за продажба на предприятието или акта за прехвърляне, купувачът има право да поиска намаляване на покупната цена, а не ограничава границите на наследяването.

5. Прехвърлете предприятието, което отговаря на условията на споразумението за качество.

Както при предишното задължение, има два възможни варианта за нарушаване на условията на споразумението за качество.

Първи вариант. Недостатъците са посочени в приемо-предавателния акт.

изисква съответно намаление на покупната цена, освен ако в договора за продажба на предприятието е предвидено правото да се представят други искания в такива случаи;
да поиска прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за вреди).

Втори вариант. Недостатъците не са посочени в предавателния акт.

В този случай купувачът има право:

изисква пропорционално намаление на покупната цена;
да изисква безплатно отстраняване на недостатъците в разумен срок;
поискайте възстановяване на вашите разходи за отстраняване на недостатъци;
да поиска прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за вреди);
ако се установи, че предприятието поради недостатъци, за които отговаря продавачът, не е подходящо за целите, посочени в договора за продажба, и тези недостатъци не бъдат отстранени от продавача при условията, по начина и в срока граници, установени в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация, други закони и др. правни актове или споразумение, или отстраняването на такива недостатъци е невъзможно - да поиска в съда прекратяване или промяна на споразумението за продажба на предприятие и връщане на извършеното от страните по споразумението (клауза 5 от член 565 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Необходимо е да се има предвид, че последиците от промяната или прекратяването на договора не трябва значително да нарушават правата и интересите на други лица (член 566 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

6. Уведомяване и получаване на съгласието на кредиторите за прехвърляне на дългове като част от предприятието преди прехвърлянето му.

Продавачът носи това задължение не по отношение на купувача, а по отношение на неговите кредитори (клауза 1 на член 562 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако кредиторът е бил уведомен за продажбата на предприятието, но не е информирал писмено продавача или купувача за съгласието си за прехвърляне на дълга, той има право в рамките на три месеца от датата на получаване на уведомлението да избере (клауза 2 от член 562 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

да изисква прекратяване или предсрочно изпълнение на задължението и обезщетение от страна на продавача за причинените от това загуби;
иска признаване на договора за продажба на предприятието за недействителен изцяло или в съответната част.

Ако кредиторът не е бил уведомен за продажбата на предприятието, той има право да предяви тези искове в рамките на една година от деня, в който е научил или е трябвало да научи за прехвърлянето на предприятието от продавача на купувача (клауза 2 член 562 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Освен това интересите на кредитора са гарантирани от правилото, според което след прехвърляне на предприятието на купувача продавачът и купувачът носят солидарна отговорност за задълженията, включени в прехвърленото предприятие, които са прехвърлени на купувача без съгласието на кредитора (клауза 4 от член 562 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Задължения на купувача по договора за покупко-продажба на предприятието.

По договор за покупко-продажба на предприятие купувачът изпълнява задължения, подобни на задълженията на купувача по договор за покупко-продажба на недвижим имот. Последиците от неизпълнение на задълженията също са същите. Затова ще се ограничим само до изброяване на отговорностите на купувача.

Купувачът по договора за покупко-продажба на предприятие се задължава да:

свържете се с регистриращия орган;
поеме предприятието с прехвърлителен акт;
заплащане на предприятието;
уведомете продавача за нарушение на условията на споразумението за качество.

1. Съгласно споразумение за продажба на предприятие продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността върху предприятието като цяло като имуществен комплекс (чл. 132), с изключение на правата и задълженията, които продавачът не имат право да прехвърлят на други лица.

2. Изключителни права върху средствата за индивидуализация на предприятието, продуктите, работите или услугите на продавача (търговско наименование, търговска марка, марка за услуги), както и правата за използване на такива средства за индивидуализация, които му принадлежат въз основа на лицензиране споразуменията се прехвърлят на купувача, освен ако не е предвидено друго в споразумението.

(клауза 2, изменена с Федерален закон от 18 декември 2006 г. N 231-FZ)

(вижте текста в предишния)

3. Правата на продавача, получени от него въз основа на разрешение (лиценз) за извършване на съответната дейност, не подлежат на прехвърляне на купувача на предприятието, освен ако не е предвидено друго със закон или други правни актове. Прехвърлянето на купувач като част от предприятие на задължения, чието изпълнение от купувача е невъзможно при липса на такова разрешение (лиценз), не освобождава продавача от съответните задължения към кредиторите. При неизпълнение на тези задължения продавачът и купувачът отговарят солидарно пред кредиторите.

Договор за покупко-продажба на предприятие

Договорът за покупко-продажба на предприятие се отделя в специална група договори за покупко-продажба поради спецификата на неговия предмет - предприятие, което е особен вид недвижими имоти.

Преди това руското законодателство разглежда предприятието не само като обект, но и като субект на граждански права. Например, като субект - юридическо лице - предприятието се разглежда в Закона на RSFSR от 03.07.91 г. № 1531-1 „За приватизацията на държавни и общински предприятия в RSFSR“, в Указа на Президентът на Руската федерация от 02.06.94 г. № 1114 „За продажба на държавни предприятия - длъжници“ .

Съвременното руско законодателство използва термина „предприятие“, за да обозначи точно обекта на гражданските права, а по отношение на субекта се използват изразите „държавно унитарно предприятие“, „общинско унитарно предприятие“, „държавно предприятие“.

Концепцията за договор за покупко-продажба на предприятие. (клауза 1 на член 559 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Отношенията, свързани с продажбата на предприятие, са предмет на субсидиарно прилагане на правилата, уреждащи договора за продажба на недвижими имоти (§ 7 от глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация), а при липса на такива, общи разпоредби за покупко-продажба (§ 1 от глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

всички видове имущество, предназначено за неговата дейност (включително парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти), включително права на собственост;
дългове (задължения) (това е важна специфика на договора);
средства за индивидуализация на продавача и неговите стоки, работи и услуги (име на фирмата, търговски марки, марки за услуги), както и правата за използване на такива средства за индивидуализация, притежавани от него въз основа на лиценз. Тези обекти се прехвърлят на купувача, освен ако не е предвидено друго в договора;
други изключителни права върху резултатите от творческата дейност (патентни права, сродни права и др.). Тези обекти се прехвърлят на купувача, освен ако не е предвидено друго в договора.

Продължителност на договора за покупко-продажба на предприятието. Срокът в договора за покупко-продажба на предприятие не се отнася към съществените условия. За срока се прилагат общите разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация относно условията по сделката и задълженията (членове 190-194, 314).

Форма на договор за покупко-продажба на предприятие.

Има специални изисквания за формата на договора за покупко-продажба на предприятие.

акт за инвентаризация;
баланса;
заключение на независим одитор за състава и стойността на предприятието;
списък на всички дългове (задължения), включени в предприятието, с посочване на кредиторите, естеството, размера и времето на техните вземания.

3 с.л. 560 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който установява задължителната държавна регистрация на такова споразумение, не показва, че неспазването на това изискване ще доведе до признаване на споразумението за невалидно.

Отговорности на продавача по договора за покупко-продажба на предприятие.

Продавачът по договора за покупко-продажба на предприятие се задължава да:

1. Прехвърляне на предприятието.

Актът за предаване трябва да посочва:

данни за състава на предприятието;
данни за уведомяване на кредиторите за продажбата на предприятието;
информация за установени недостатъци на прехвърляния имот;
списък на имуществото, чиито задължения за прехвърляне не са изпълнени от продавача поради загубата му.

2. Свържете се с регистриращия орган.

Ако продавачът избегне държавна регистрация на правото и сделката, купувачът има право:

изисква от съда решение за регистрация на сделката (ако е попълнено в правилната форма) и правото;
поискайте прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за загуби, причинени от забавяне на регистрацията).

3. Прехвърляне на предприятието без права на трети лица.

изисква намаление на покупната цена, освен ако продавачът докаже, че купувачът е знаел за такива дългове (задължения) по време на сключването на договора и прехвърлянето на предприятието. Прилагането на тази норма може да предизвика затруднения, т.к , изглежда, че купувачът няма как да не знае за задълженията, тъй като те са част от предприятието и са посочени в договора и прехвърлителния акт;

4. Прехвърлете предприятието, чийто състав съответства на споразумението.

Нарушенията на условията относно състава на предприятието могат да се разделят на две групи.

Първата група - липсата на самостоятелен имот е уредена в акта за прехвърляне.

В този случай купувачът има право (клауза 2 на член 565 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

да поиска прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за вреди).

Договор за продажба на предприятие

изисква съответно намаление на покупната цена;
поискайте попълване или попълване на липсващо имущество;
да прекрати договора (ако последиците от прекратяването не нарушават значително правата и интересите на други лица);
да поиска прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за вреди).

Така комисията по управление на собствеността обяви в условията на конкурса, публикувани в пресата, че продаваното предприятие - магазинът за зеленчуци - има задължения в размер на 10 милиона рубли.

Въпреки това, след изготвяне на договор за покупко-продажба с LLC (купувач), се оказа, че действителните задължения на предприятието възлизат на 40 милиона рубли.

LLC подаде иск до арбитражния съд срещу комитета за управление на собствеността за включване на клауза в договора за покупко-продажба, в която се посочва, че купувачът става правоприемник на правата и задълженията на придобитото предприятие в съответствие с условията на конкурса ( т.е. само част от 10 милиона, а не 40 милиона рубли).

С решение на арбитражния съд, оставено непроменено от въззивната и касационната инстанции, искът е отхвърлен. Както се отбелязва в решението, в параграф 2 на чл. 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация се посочва, че съставът на предприятието като имуществен комплекс включва всички видове имущество, предназначено за неговата дейност, права на вземане, дългове, както и права върху обозначения и други изключителни права, освен ако не е предвидено друго по закон или договор.

Включването на условие в договора, което би ограничило правоприемството на купувача по отношение на задълженията на придобитото предприятие до размера на дължимите сметки, посочени в отпечатаното известие относно условията на конкурса за продажба на магазина, не се основава на горното разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация.

В същото време купувачът, по силата на клауза 3 на чл. 565 от Гражданския кодекс на Руската федерация има право да поиска намаляване на покупната цена в случай, че дълговете (задълженията) на продавача са прехвърлени към него като част от предприятието, които не са посочени в споразумението за продажбата на предприятието или актът за прехвърляне, освен ако продавачът докаже, че купувачът е знаел за такива дългове (задължения) по време на сключването на споразумения и прехвърлянето на предприятието. Такива претенции не са били предявени от ищеца и не са били предмет на съдебен спор.

5. Прехвърлете предприятието, което отговаря на условията на споразумението за качество.

Първи вариант. Недостатъците са посочени в приемо-предавателния акт.

изисква съответно намаление на покупната цена, освен ако в договора за продажба на предприятието е предвидено правото да се представят други искания в такива случаи;
да поиска прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за вреди).

Втори вариант. Недостатъците не са посочени в предавателния акт.

В този случай купувачът има право:

изисква пропорционално намаление на покупната цена;
да изисква безплатно отстраняване на недостатъците в разумен срок;
поискайте възстановяване на вашите разходи за отстраняване на недостатъци;
да поиска прилагането на мярка за отговорност (обезщетение за вреди);
ако се установи, че предприятието поради недостатъци, за които отговаря продавачът, не е подходящо за целите, посочени в договора за продажба, и тези недостатъци не бъдат отстранени от продавача при условията, по начина и в срока граници, установени в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация, други закони и др. правни актове или споразумение, или отстраняването на такива недостатъци е невъзможно - да поиска в съда прекратяване или промяна на споразумението за продажба на предприятие и връщане на извършеното от страните по споразумението (клауза 5 от член 565 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Необходимо е да се има предвид, че последиците от промяната или прекратяването на договора не трябва значително да нарушават правата и интересите на други лица (член 566 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

да изисква прекратяване или предсрочно изпълнение на задължението и обезщетение от страна на продавача за причинените от това загуби;
иска признаване на договора за продажба на предприятието за недействителен изцяло или в съответната част.

Задължения на купувача по договора за покупко-продажба на предприятието.

Купувачът по договора за покупко-продажба на предприятие се задължава да:

свържете се с регистриращия орган;
поеме предприятието с прехвърлителен акт;
заплащане на предприятието;
уведомете продавача за нарушение на условията на споразумението за качество.

ОтговорСъгласно договор за покупко-продажба на предприятие продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността върху предприятието като цяло като имуществен комплекс, с изключение на правата и задълженията, които продавачът няма право прехвърляне на други лица.

Характеристики на това споразумение˸Предприятието се признава като имуществен комплекс, използван за извършване на стопанска дейност и включващ всички видове имущество, предназначено за такава дейност - парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземане, дългове, както и права върху обозначения, които индивидуализират компанията, продукти, работи, услуги и други изключителни права; правата, получени въз основа на специално разрешение (лиценз) за извършване на съответната дейност, не подлежат на прехвърляне по този договор; правилата за продажба на недвижими имоти се прилагат към това споразумение, освен ако това не противоречи на специалните правила за продажба на предприятие.

Условия на договора за продажба на предприятие. Споразумението е в писмена форма, като се съставя един документ, подписан от страните, към който се прилагат необходимите документи: инвентарен протокол, баланс, становище на независим одитор за състава и стойността на предприятието, списък на всички задължения, включени в предприятие, като се посочват кредиторите, характерът, размерът и времето на техните изисквания. Неспазването на това изискване води до недействителност на договора. Както договорът за продажба на предприятие, така и прехвърлянето на собствеността върху него подлежат на държавна регистрация. Споразумението се счита за сключено от момента на държавна регистрация. Прехвърлянето на собствеността подлежи на вписване след прехвърляне на предприятието на купувача.

§ 8. Договор за продажба на предприятие

Моментът на такова прехвърляне се счита в деня на подписване на прехвърлителния акт от двете страни. Актът за прехвърляне съдържа информация за състава на предприятието, информация за установени недостатъци, уведомяване на кредиторите за продажбата на предприятието и списък на загубеното имущество. Продавачът трябва да състави и предаде акта за подпис; той прави това за своя сметка, освен ако не е предвидено друго в договора. Съставът и стойността на предприятието се определят въз основа на пълна инвентаризация, извършена по съответните правила. От момента на подписване на предавателния акт, т.е. от момента на действителното прехвърляне на предприятието рискът от случайна загуба и повреда на имущество преминава върху купувача, който, ако продавачът запази правото на собственост до пълното плащане на предприятието, има право да се разпорежда с имуществото на предприятието за целите, за които е придобито.

Договор за продажба на предприятие

Регулира се от параграф 8 от глава 30 от Гражданския кодекс.

Съгласно споразумението за продажба на предприятие продавачът се задължава да прехвърли собствеността на купувача върху предприятието като цяло като комплекс от имоти (член 132 от Гражданския кодекс), с изключение на правата и задълженията, които продавачът прави нямат право да продават на други лица (клауза 1 от член 559 от Гражданския кодекс).

Характеристики: По взаимно съгласие, взаимно и възмездно.

Страните по споразумението са стопански субекти (юридически лица и индивидуални предприемачи).

Предмет на споразумението е предприятие като имуществен комплекс, използван за извършване на стопанска дейност, включително дълготрайни активи (парцели, сгради, конструкции, оборудване), както и оборотен капитал (суровини, инвентар, продукти), както и искове и дългове (вземания и задължения), както и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работи и услуги (търговско наименование, търговска марка, марки за услуги - изключителни права, предвидени в част 4 от Гражданския кодекс на Руската федерация федерация). Този комплекс включва оборотен капитал, дългове, искове и изключителни права, които индивидуализират бизнеса.

Обект на продажба (предмет на договора) може да бъде цялото предприятие или част от него.

Договорът за продажба на предприятие подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на държавна регистрация. При продажба на предприятие в договора може да се предвиди, че купувачът няма да прехвърля търговско наименование, търговска марка, марка за услуги, както и други изключителни права въз основа на лицензионни споразумения, използвани от продавача.

При продажба на предприятие продавачът не прехвърля на купувача правата на продавача, получени въз основа на разрешение (лиценз) за извършване на съответния вид дейност. Член 559, параграф 3 от Гражданския кодекс.

Списъкът на лицензираните видове дейности е посочен във Федералния закон за лицензирането. Списъкът е изчерпателен.

Преди подписване на договора между страните трябва да бъдат съставени и прегледани следните документи:

1. акт за опис

2. счетоводен баланс

3. заключение на независим одитор за състава и стойността на предприятието

4. списък на всички задължения и задължения, включени в предприятието, с посочване на кредиторите, естеството, размера и продължителността на техните вземания.

Цената на предприятието се определя по споразумение на страните въз основа на пълна инвентаризация на предприятието и одиторски доклади за неговия състав и себестойност.

договор за продажба на предприятие

Кредиторите по задължения, включени в продаваното предприятие, трябва да бъдат писмено уведомени за продажбата му от една от страните по договора преди прехвърлянето му на купувача. В този случай кредиторът може да даде писмено съгласие за прехвърляне на дълг или да поиска прекратяване или предсрочно изпълнение на задължението и обезщетение от продавача за причинени от това загуби или да обяви споразумението за продажба на предприятието за невалидно изцяло или частично. съответната част, ако не бъде уведомен за продажбата в едногодишен срок.

Прехвърлянето на предприятие от продавача на купувача се извършва съгласно акт за прехвърляне, който посочва данни за състава на предприятието, уведомяване на кредиторите за продажбата на предприятието, както и информация за установени недостатъци на прехвърленото имущество, чието прехвърляне не е извършено поради погиването му. Клауза 1 Член 563

Собствеността на предприятието се прехвърля на купувача от момента на държавна регистрация на това право.

Ако има съществени недостатъци в имуществения комплекс на предприятието и договорът не отразява значително съществуващите задължения и права на вземане, купувачът има право да поиска прекратяване на договора за покупко-продажба. В случай на определени недостатъци, например при наличие на загубено имущество, установяване на дефекти на имущество, които не са посочени в договора, както и идентифициране на задължения на продавача, които не са посочени в акта за прехвърляне, купувачът има право да поиска намаление на покупната цена.

Един от видовете продажба на предприятие е приватизацията на държавни и общински предприятия.

1. Предмет на договора за продажба на предприятиее негово съществено условие, още повече, че именно поради спецификата на предмета този договор получи отделна правна уредба. В тази връзка законодателят е установил повишени изисквания за определяне на предмета на това споразумение: той задължително трябва да определи състава на продаваното предприятие, което се определя въз основа на неговия пълен инвентар.

Следвайки германското гражданско право, казахстанската доктрина традиционно разграничава материални и нематериални елементи в състава на предприятието.

Първите включват: помещения, сгради, конструкции (и земя) с подходящо оборудване, т.е. търговски обект, инвентар (суровини, полуготови продукти, готови продукти, горива и смазочни материали), както и пари в брой, т.е. касов апарат.

Нематериалните елементи на предприятието се разбират като права на собственост и задължения от облигационен характер (включително задължения и вземания (дълг), изключителни права върху резултатите от творческата дейност (патент, авторско право и др.), изключителни права по отношение на средствата за индивидуализация на продавача и неговите стоки (име на фирмата, търговски марки и т.н.) 1. Всички тези елементи са част от предприятието и като общо правило се прехвърлят съгласно договора на купувача.

Говорейки за предмета на договора за покупко-продажба на предприятие, е необходимо да се има предвид, че прехвърлянето на собствеността върху предприятие включва прехвърляне на целия имуществен комплекс като цяло на нов законен собственик; оттегляния от имуществения комплекс, съставляващ предприятие, са допустими само по специално споразумение на страните или както е предвидено от закона.

Като общо правило правата, които продавачът има въз основа на специално разрешение (лиценз), не са включени в предмета на договора и не могат да бъдат прехвърлени на купувача. Строго погледнато, тези правомощия не са субективни граждански права, а елементи на правосубектността на продавача. Ако въпреки това продавачът прехвърли тези права на купувач, който няма съответния лиценз, страните по споразумението носят солидарна отговорност пред кредиторите за задължения, произтичащи от лицензираната дейност (клауза 4 от член 493 от Гражданския кодекс).

Предмет на договора може да бъде не само цялото предприятие, собственост на купувача, но и част от това предприятие (например имущество, предоставено на клон, цех). В същото време продажбата на отделни елементи, съставляващи предприятието (сграда, машина, вещно право и др.), се извършва въз основа на общи правила за покупко-продажба, доставка или продажба на недвижими имоти. Как можем да разграничим предметите на тези договори? Отговорът трябва да се търси в самото понятие предприятие. Ако отчужденият имуществен комплекс е годен за извършване на стопанска дейност, т.е. образува технологично единно цяло, затворен производствен цикъл, следва да се счита за предприятие, а продажбите да се регулират от нормите на § 6 от глава 25 от Гражданския кодекс. Всички други комбинации (набори) от вещи, които не притежават тези свойства, не са предмет на посоченото споразумение.

Член 493 от Гражданския кодекс определя „предприятието като цяло като комплекс от имоти“ като предмет на продажба, клауза 2 на чл. 119 допуска, че част от предприятието, заедно с предприятието като цяло, може да бъде обект на различни сделки, включително залог, лизинг и доверително управление.

Изводът, че правилата за покупко-продажба на предприятие не се прилагат за част от предприятието, следва от факта, че при продажба на части е невъзможно да се разделят неимуществените компоненти на предприятието (искове, дългове, средства). за индивидуализиране на продавача, неговите стоки, работи, услуги).

Най-важната характеристика на предмета на договора за покупко-продажба за предприятие е наличието в рамките на предприятието на правата на собственост и задълженията на продавача към трети страни. Продажбата на предприятие е единственият вид покупко-продажба, който позволява отчуждаване на субективни задължения срещу заплащане. Продажбата на задължение означава в същото време прехвърляне на дълг (към трето лице - кредитора) от продавача на купувача, което е възможно само със съгласието на кредитора (клауза 1 от член 348 от Гражданския кодекс). ). Следователно чл. 496 от Гражданския кодекс подробно урежда задълженията на страните по споразумението да уведомяват кредиторите и съответните права на последните. Така при продажба на предприятие има не само промяна на собственика на имота, но и прехвърляне на правото на иск и прехвърляне на дълг. Но ако прехвърлянето на правото на иск от едно лице на друго в резултат на продажбата на предприятие не изисква допълнителни действия от страна на продавача, в съответствие с общите правила на Гражданския кодекс относно прехвърлянето на право на иск, то прехвърлянето на дълг е възможно само със съгласието на кредиторите, което вменява задължение на страните да уведомят кредиторите.

Друга характерна черта на предмета на договора за покупко-продажба на предприятие е включването в имуществения комплекс на парцела, върху който се намира предприятието и е необходим за неговата дейност. Ако продавачът е собственик на поземлен имот, тогава на купувача, заедно с предприятието, се прехвърля правото на собственост или му се дава правото на наем или друго право, предвидено в договора на поземления парцел, който е част от предприятието. Ако продавачът не е собственик на земята, купувачът придобива правото да използва парцела при същите условия като продавача. Съгласието на собственика на парцела за отчуждаването на предприятието, което стои върху него, не се изисква, ако това не противоречи на условията за използване на такъв парцел, установени със закон или споразумение (член 499 от Гражданския кодекс).

Поради посочената специфика на предмета на договора, законодателят е установил завишени изисквания за определянето му в договора. Съгласно ал.1 на чл. 495 от Гражданския кодекс договорът за покупко-продажба на предприятие трябва да посочва състава и стойността на предприятието, която се определя въз основа на пълната му инвентаризация, извършена в съответствие с установените правила за такава инвентаризация. При липса на тези данни в договора, условието за прехвърляемия имот се счита за неуговорено и съответният договор не се сключва.

2. Страни по договора за покупко-продажба на предприятиетоса както юридически, така и физически лица, обикновено предприемачи, което се обяснява с основното предназначение на имуществения комплекс на предприятието - използване за извършване на стопанска дейност. При продажба на държавни предприятия по време на приватизация продавачите са Република Казахстан, представлявана от съответните органи или институции.

Страни по договора са съответно продавачът и купувачът. Собственикът на предприятието действа като продавач. Благодарение на задължителната държавна регистрация на правата на собственост, правомощията на собственика се потвърждават от удостоверение, издадено от упълномощен държавен орган. Със сключване на договор купувачът има възможност да установи собствеността върху отчуждения имот, като използва информацията, съдържаща се в удостоверението, издадено от органа по вписванията.

При продажба на държавни и държавни предприятия продавачът е специално упълномощен държавен орган или орган на местното самоуправление. Важно е да се има предвид, че продажбата на имуществен комплекс на държавно или правителствено предприятие води до загуба на правосубектността на последното и неговата ликвидация или преобразуване.

Договорът за покупко-продажба на предприятие се подчинява на правилата, установени от закона за сделки с имущество, което е обща собственост, и правилата за вътрешно вземане на решения за отчуждаване на имущество, собственост на частни юридически лица. Освен това страните по договора за покупко-продажба трябва да имат съответната правоспособност за извършване на такива сделки.

3. Договорът за покупко-продажба на предприятие, подобно на други недвижими имоти, трябва да предвижда цената на предприятието, т.е. цената на предприятието, която се определя по споразумение на страните.Цената е съществено условие на споразумението , което отново е в пряка връзка със сложността и спецификата на предмета на договора, неговата оскъпеност и нееднородност на състава. Ако договорът не съдържа писмено договорено от страните условие относно цената (себестойността) на предприятието, договорът се счита за несключен (член 495 от Гражданския кодекс). В същото време не се прилага правилото на член 424, параграф 3 от Гражданския кодекс относно цената, която обикновено се начислява при сравними обстоятелства. Обикновено цената на предприятието включва цената на поземлен имот, прехвърлен заедно с това предприятие и необходим за неговото използване или правото върху него, освен ако не е предвидено друго в закон или споразумение.

Съгласно член 495 от Гражданския кодекс съставът и стойността на предприятието се определят в договора въз основа на пълна инвентаризация, извършена в съответствие с правилата за такава инвентаризация.

Гражданският кодекс установи, че преди подписването на договор за покупко-продажба на предприятие трябва да бъдат съставени и прегледани редица документи от страните, които имат двойна цел:

1) определя действителната наличност на материални и технически ресурси в баланса на предприятието и нематериални активи, естествено на определена дата, тъй като предприятието се отчуждава „в движение“, което изобщо не предполага постоянен статичен характер на неговите елементи;
2) установява степента на безопасност на материалните и нематериалните активи, включително чрез определяне на тяхното стандартно износване.

Такива документи включват: акт за инвентаризация, баланс, заключение на независим одитор относно състава и стойността на предприятието, както и списък на всички дългове (задължения), включени в предприятието, с посочване на кредиторите, естеството, размера и време на исковете. В този случай актът за инвентаризация трябва да отразява действителното състояние на нещата и трябва да бъде потвърден от заключението на одитора, което от своя страна трябва да съответства на данните от баланса с маркировка от данъчния орган към датата на отчета.

При липса на такава координация е невъзможно не само да се оцени финансовата дейност на предприятието, неговата рентабилност, рентабилност, но и да се сключи договор за продажба като цяло, тъй като подготовката на тези документи е наложително изискване на закона.

Въпреки това, в съответствие с принципа на свободата на договаряне, страните могат да определят неговите условия, ръководени от собственото си изразяване на воля (освен в случаите, когато такива условия са ясно определени от закона). И следователно нищо не ви пречи да сключите договор за покупко-продажба на предприятие в отклонение от цената, която ще следва от горепосочените документи. Например, можете да закупите компания на загуба, разчитайки на кредитоспособността на длъжниците на компанията.

По правило обаче цената се определя по споразумение на страните въз основа на горепосочените дейности и в съответствие с резултатите от тях.

Така чл. 495 от Гражданския кодекс говори за необходимостта от подготовка на редица документи, които пряко засягат определени цени преди подписването на договора. Това означава ли, че страните са обвързани от съдържанието на тези документи при определяне на цената? Аз не мисля. Първо, договорът за покупко-продажба е съображение, но не непременно еквивалентна сделка. Следователно нищо не пречи на страна по договора да продаде или купи компания на загуба. В допълнение, цената на предприятието може да бъде повлияна от различни фактори, които не могат да бъдат пряко оценени (пазарни перспективи, надеждност на длъжниците и др.). И накрая, продажбата на предприятие може да се определя от лични мотиви на страните, които нямат нищо общо с икономиката и финансите. Така документите, предвидени в чл. 495 от Гражданския кодекс, служат като помощно средство за определяне на цената и не обвързват страните.

4. Продължителност на договора за покупко-продажба на предприятиетоне е негово съществено условие; законодателството не урежда конкретно периода и се установява по споразумение на страните.

Въпреки това, както ще бъде показано по-долу, продажбата на предприятие се извършва на три етапа:

1) Сключване на договор за покупко-продажба и неговата държавна регистрация.
2) Прехвърляне на предприятие по прехвърлителен акт.
3) Държавна регистрация на собствеността на купувача върху придобитото предприятие.

Поради сложността на прехвърлянето на доста обширен имотен комплекс, сключването на споразумение и пълното прехвърляне на предприятие често са разделени във времето. И следователно, за да се избегнат забавяния при подготовката на съответната документация, препоръчително е в договора да се предвиди срок, до който предприятието ще бъде прехвърлено на купувача, въз основа на реалните възможности на продавача да подготви предприятието за прехвърляне и прехвърлете го в рамките на определеното време. Необходимо е също така да се предвиди срокът, до който ще бъде регистрирана собствеността на купувача върху придобитото предприятие.

5. Форма и държавна регистрация на споразумението.

Формата на споразумението за продажба на предприятие се определя подобно на правилата за продажба на недвижими имоти. Споразумението трябва да бъде сключено в писмена форма чрез изготвяне на един документ (клауза 1 от член 494 от Гражданския кодекс). Освен това договорът трябва да бъде придружен от: акт за инвентаризация, баланс, заключение на независим одитор за състава и стойността на предприятието, както и списък на всички задължения, включени в предприятието, с посочване на кредиторите, естеството , размер и време на задълженията (клауза 2 от чл. 495 от Гражданския кодекс).

Неспазването на тези формални изисквания води до недействителност на договора. Представянето на тези документи обаче не може да се счита за съществено условие на договора: в крайна сметка формата на сделката не е едно от нейните условия.

Подобно на продажбата на жилищни помещения, договорът за продажба на предприятие подлежи на държавна регистрация и влиза в сила от момента на сключването му (клауза 2 на член 494 от Гражданския кодекс). По този начин, в допълнение към посочените изисквания за формата, характерна особеност на договора за покупко-продажба на предприятие е задължителната държавна регистрация на самото споразумение, което става валидно и се счита за сключено от момента на такава регистрация

Продажбата на самото предприятие, както вече беше подчертано по-горе, се извършва на три етапа. По този начин законът изисква страните по продажбата на предприятие да извършват държавна регистрация два пъти: държавна регистрация на договора за покупко-продажба на предприятието и държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху предприятието.

Повишеното внимание към самия договор за покупко-продажба очевидно се обяснява с особената стойност на предприятието като имуществен комплекс, сложността на неговия състав и важността на неговото производствено-икономическо предназначение, както и факта, че правата и интересите на трети лица са значително засегнати при сключване на такива сделки.

Държавната регистрация на договор за покупко-продажба на предприятие, от момента на който договорът се счита за сключен, е началният етап на държавния контрол върху оборота на индустриални недвижими имоти и създава предпоставки за законосъобразно поведение на субектите на гражданския оборот при отчуждаване на предприятие.

Влизането в сила на споразумението предполага изпълнението от страните на действия, насочени към неговото изпълнение, включително изпълнение на задължението за прехвърляне на предприятието. На последния етап от изпълнението на договора, съгласно общото правило, клауза 2 на чл. 495 от Гражданския кодекс, веднага след прехвърлянето на предприятието се извършва държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху предприятието и от този момент купувачът получава „заглавието“ на собственика.

Като цяло, с помощта на държавна регистрация на прехвърляне на собственост върху предприятие, се осигурява стабилност, законност и прозрачност на правата върху недвижими имоти.

Законодателят е предвидил единна процедура за държавна регистрация на договора за покупко-продажба на предприятие и собствеността върху придобитото предприятие. Изкуство. 22 от Закона на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ от 26 юли 2007 г. гласи: „държавна регистрация на права върху предприятие като имотен комплекс и сделки с него като цяло се извършва в съдебната институция за регистрация на права по мястото на регистрация на предприятието като юридическо лице. Регистрираното право върху предприятие като имотен комплекс е основата за вписване на правото върху всеки недвижим имот, който е част от това предприятие, в Единния държавен регистър на правата по местонахождението на обекта.

По този начин законът изисква спазване на правилната форма на договора за покупко-продажба на предприятие и процедурата за неговата държавна регистрация, което предполага спазването на редица задължителни изисквания, включително изготвянето на единен писмен документ, с приложението на документите, посочени в параграф 2 на чл. 495 от Гражданския кодекс и държавна регистрация на самото споразумение по начина, установен от Закона „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“, което се дължи на спецификата на предмета на споразумението и повишеното внимание на държавата към този вид сделки.

Характерна особеност на договора за продажба на предприятие, който го обособява като самостоятелен вид договор за покупко-продажба и го отличава от договора за продажба на недвижим имот, е, че продажбата на предприятие във всички случаи се придружава , от една страна, чрез прехвърляне на правата на вземанията на продавача към купувача, а от друга, чрез прехвърляне на задължения върху него, което, както е известно, изисква съгласието на кредиторите. Следователно Гражданският кодекс на Република Казахстан предвижда разпоредби, определящи специална процедура за уведомяване на кредиторите и получаване на тяхното съгласие за продажба на предприятие, както и последиците от нарушаването на тази процедура (член 496).

Задължение на страните по споразумението за продажба на предприятие е да уведомят писмено кредиторите относно задълженията, включени в предприятието, преди прехвърлянето на това предприятие на купувача. Обхватът на правата на кредиторите и последиците от упражняването на правата им за страните са в пряка зависимост от изпълнението от страна на продавача и купувача на задължението да уведоми кредиторите за продажбата на предприятието.

Кредиторите, които са получили уведомление за продажба на предприятие, но не са се съгласили да прехвърлят дълга, а също така не са получили такова уведомление, имат право да изискват: прекратяване или предсрочно изпълнение на задължения и обезщетение от продавача за загуби, причинени от това; признаване на споразумението за продажба на предприятие за недействително изцяло или в съответната част. Разликата е, че кредитор, който е получил уведомление, може да упражни правата си в тримесечен срок от датата на получаване на уведомлението за продажбата на предприятието, а кредитор, който не е получил уведомление - в едногодишен срок от деня, в който е научил или е трябвало да известно за прехвърлянето на предприятия на купувача.

В допълнение, за дългове, включени в това предприятие, които са били прехвърлени на купувача без съгласието на кредиторите да прехвърлят тези права, продавачът и купувачът, след като прехвърлят предприятието на последния, носят солидарна отговорност.

Всеки договор се счита за сключен, ако между страните е постигнато съгласие във формата, необходима в подходящи случаи, по всички съществени условия на договора (клауза 1 от член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Споразумение, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено от момента на регистрацията му, освен ако законът не предвижда друго (клауза 3 от член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Форма и съществени условия на договора за продажба на предприятие. Държавна регистрация на споразумението

В съответствие с член 560 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за продажба на предприятие се сключва в писмена форма чрез изготвяне на един документ, подписан от страните (клауза 2 на член 434), със задължителното приложение към него на документите, посочени в клауза 2 на член 561 от Гражданския кодекс на Руската федерация, т.е. акт за инвентаризация, заключение на независим одитор за състава и стойността на предприятието, баланс на предприятието, списък на всички дългове (задължения), включени в предприятието, с посочване на кредиторите, естеството, размера и времето на техните вземания .

Трябва да се отбележи, че всички приложения към споразумението са негова неразделна част, освен ако не е изрично предвидено друго в споразумението.

Неспазването на изискванията за формата на споразумение за продажба на предприятие води до специални последици: споразумението се обявява за невалидно.

Съществените условия на договор за покупко-продажба на предприятие са предметът на договора и неговата цена.

Както вече беше споменато, предмет на споразумение за продажба на предприятие са само такива имуществени комплекси, които включват недвижими имоти.

Освен недвижими имоти, компанията включва:

1) движими вещи;

2) права на собственост (изключителни права и облигационни вземания);

За да могат горните елементи заедно да образуват едно предприятие, е необходимо всички те да бъдат обединени от възможността за тяхното интегрирано използване за извършване на стопанска дейност от определен вид.

Видът стопанска дейност, за която е предназначено предприятието, ще определи възможността или невъзможността за включване на конкретно имущество на продавача в предприятието.

В случай, че всяко имущество, специално предназначено за извършване на стопанската дейност на продаваното предприятие, не е посочено в документите, оформящи споразумението за продажба на предприятието, тогава въпросът дали споразумението за продажба на предприятието ще бъде считани за сключени или не, трябва да се разрешават всеки път поотделно.

При решаването на този въпрос е необходимо да се изхожда от факта, че предметът на споразумението за продажба на предприятие не може да се счита за договорено, ако документите, съставляващи споразумението, не посочват имущество (вещи или права на собственост), без което е невъзможно предприятието да извършва дейностите, за които е предназначено Корнеева Л.И. Гражданско право на Руската федерация: учебник. - М.: ИНФРА-М, 2006. - С. 272..

Ако имуществото, което е необходимо и достатъчно на предприятието за извършване на дейността, за която е предназначено, е посочено в договора за продажба на предприятието, тогава останалото имущество, включително имуществените права, както и дълговете на предприятието се прехвърлят на купувача, независимо дали са посочени в договора за покупко-продажба на предприятие в приложения към него или не.

Това заключение се основава на следното.

В съответствие с клауза 2 на член 559 от Гражданския кодекс на Руската федерация изключителните права върху средствата за индивидуализация на предприятието, продуктите, работите или услугите на продавача (търговско наименование, търговска марка, марка за услуги), както и правата за използване на такива средства за индивидуализация, които му принадлежат въз основа на лицензионни споразумения, се прехвърлят на купувача, освен ако в договора не е предвидено друго.

От формулировката на клауза 2 на член 559 от Гражданския кодекс на Руската федерация следва, че в случай на отчуждаване от продавача на недвижими имоти и движими вещи, които са в основата на определен бизнес, изключителните права автоматично преминават към купувач, дори и дума да не се споменава за това в договора за продажба на предприятието. Ако продавачът не желае да прехвърли изключителни права на купувача, клауза за това трябва изрично да бъде направена в текста на договора за продажба на предприятието.

Независимо от текста на споразумението за продажба на предприятие, правата на продавача, получени въз основа на разрешение (лиценз) за извършване на съответната дейност, няма да бъдат прехвърлени на купувача, тъй като тези права са неразделна част от правоспособност на продавача и не са част от имотния комплекс. Гражданският кодекс на Руската федерация обаче предоставя определени гаранции за кредиторите на продавача за задължения, чието изпълнение е невъзможно без съответното разрешение (лиценз): в съответствие с член 559, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация, прехвърлянето на купувача като част от предприятие на задължения, чието изпълнение от купувача е невъзможно без негово разрешение (лиценз), не освобождава продавача от съответните задължения към кредиторите. При неизпълнение на тези задължения продавачът и купувачът отговарят солидарно пред кредиторите.

Що се отнася до дълговете, свързани с дейността на предприятието, които не са посочени в споразумението за продажба на предприятието, от клауза 3 на член 565 от Гражданския кодекс на Руската федерация следва, че тези дългове се прехвърлят на купувача . В този случай купувачът в най-добрия случай има право да поиска намаление на покупната цена, а в най-лошия случай (ако продавачът докаже, че купувачът е знаел за тези дългове преди сключването на споразумението за продажба на предприятието) няма права.

Цената като съществено условие на договора за продажба на предприятие е посочена не в § 8 от глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация, посветена на продажбата на предприятия, а в член 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Федерация, посветена на продажбата на недвижими имоти.

Прилагането на член 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация към договора за продажба на предприятие се основава на клауза 2 на член 549 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съгласно която правилата, предвидени в § 7 глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация се прилагат за продажбата на предприятия, доколкото друго не е предвидено в правилата за договора за продажба на предприятия.

Член 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че договорът за продажба на недвижим имот трябва да предвижда цената на този имот. Ако договорът не съдържа писмено уговорено от страните условие относно цената на недвижимия имот, договорът за продажбата му се счита за несключен. В този случай не се прилагат правилата за определяне на цената, предвидени в член 424, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация (т.е. въз основа на цената, която при сравними обстоятелства обикновено се начислява за подобни стоки).

Поради факта, че договорът за продажба на предприятие има специална форма (основен документ плюс приложения), възниква въпросът дали условието за цената на предприятието ще се счита за включено в договора, ако стойността на предприятието се споменава не в основния документ, а в приложението, по-специално в одиторския доклад относно състава и стойността на предприятието Sergeev A.P. Гражданско право: Учебник в 3 часа - Част 1 /под редакцията на А.П. Сергеева, Ю.К. Толстой. - М.: ПОБЮЛ Л.В. Рожников, 2001.- С. 482..

Въз основа на кумулативното тълкуване на чл. Членове 555 и 560 от Гражданския кодекс на Руската федерация, информацията за стойността на предприятието, съдържаща се в одиторския доклад, не може да се счита за договорено условие за цената на предприятието, тъй като одиторският доклад не отразява волята на страни по отношение на това условие. Съответно само посочването на цената на предприятието в основния (единен) документ може да се счита за подходящо за целите на признаването на договора за продажба на предприятието за сключен.

Член 560, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява, че договорът за продажба на предприятие подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация.

Особеностите на предмета на споразумението за продажба на предприятие определят специалния характер на държавната регистрация както на споразумението за продажба на предприятие, така и на собствеността върху предприятието.

В съответствие с член 22 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“, ако е необходимо да се извърши сделка по отношение на предприятие като собственост сложна, държавна регистрация на присъствието и прехвърлянето на права върху предприятието като цяло и сделките с него се извършват от федералния орган в областта на държавната регистрация.

Регистрираното прехвърляне на правото на предприятие, ограничаването (обременяването) на правото на предприятие са основата за извършване на вписвания за прехвърлянето на правото, за ограничаването (обременяването) на правото върху всеки недвижим имот, включен в предприятието като имуществен комплекс в Единния държавен регистър на правата на място обект на недвижими имоти.

Правилата за вписване на права върху предприятие като имотен комплекс и сделки с него в Единния държавен регистър на правата и взаимодействието между органите, извършващи държавна регистрация на права, се определят от федералния изпълнителен орган в областта на правосъдието.

Тъй като предприятието включва изключителни права, които се прехвърлят от купувача на продавача, въпросът за държавна регистрация на споразумението може да възникне не само във федералния изпълнителен орган в областта на правосъдието, но и във федералния орган, който извършва държавна регистрация права върху резултатите от интелектуалната дейност в съответствие с изискванията на част четвърта от Гражданския кодекс.

В съответствие с параграфи 2 и 3 на член 1232 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в случаите, когато резултатът от интелектуална дейност или средство за индивидуализация подлежи на държавна регистрация в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация, отчуждаването на изключителното право върху такъв резултат или такова средство по споразумение, залог на това право и предоставяне на правото за използване на такъв резултат или такова средство по споразумение, както и прехвърлянето на изключителното право на такъв резултат или такова средство без споразумение също подлежат на държавна регистрация, чийто ред и условия се определят от правителството на Руската федерация.

Държавна регистрация на отчуждаването на изключителното право върху резултат от интелектуална дейност или върху средство за индивидуализация по споразумение, държавна регистрация на залог на това право, както и държавна регистрация на предоставяне на правото за използване на такъв резултат или такова средство по споразумение се извършва чрез държавна регистрация на съответното споразумение.

По този начин, в случай на продажба на предприятие, което включва изключителни права върху търговска марка, обекти на индустриална собственост и т.н., договорът за продажба на предприятието ще подлежи на държавна регистрация в Роспатент.